Του Ανδρέα Ανδρέου
Η αξία ενός οικοπέδου είναι σχεδόν πάντοτε άρρηκτα δεμένη με την πολεοδομική χρήση και ζώνη στην οποία εμπίπτει και η αξία είναι απευθείας ανάλογη με το μέγεθος του συντελεστή δόμησης που η πολεοδομική ζώνη προδιαγράφει. Έτσι, λοιπόν, όσο αυξάνεται ο συντελεστής δόμησης, αυξάνεται και η αξία του οικοπέδου και αντιστρόφως, όσο μειώνεται ο συντελεστής δόμησης μειώνεται και η αξία. Απλώς σημειώνουμε πως δεν είναι δεδομένο πως τα μεγέθη των αυξήσεων ή μειώσεων στην αξία του οικοπέδου είναι τα ίδια με τα μεγέθη των αυξήσεων ή μειώσεων στον συντελεστή δόμησης. Δηλαδή, αν αυξηθεί ο συντελεστής δόμησης κατά 10%, δεν σημαίνει πως η αξία θα αυξηθεί επίσης κατά 10%. Μπορεί η αύξηση να είναι αναλογικά μικρότερη ή αναλογικά μεγαλύτερη αναλόγως κάποιων άλλων παραμέτρων που δεν εξετάζουμε τώρα.
Αν ένα οικόπεδο έχει ένα παλιό ή/ και εγκαταλειμμένο κτήριο επί της επιφάνειας του όπου η συνδυαστική αξία γης και κτηρίου είναι μικρότερη από την αξία της γης από μόνης της, τότε λέμε πως το κτήριο έχει περιέλθει σε αχρηστία και είναι κατεδαφιστέο. Συνήθως το συνολικό έξοδο κατεδάφισης και καθαρισμού του οικοπέδου είναι αυτό που μειώνει την συνδυαστική αξία οικοπέδου και κτηρίου σε επίπεδο χαμηλότερο από την αξία του ως κενό οικόπεδο.
Η «αχρηστία» είναι δύο ειδών: η φυσική και η οικονομική. Η φυσική αχρηστία είναι απότοκο παραγόντων όπως της φυσικής φθοράς του χρόνου, του καιρού, της κακής συντήρησης, της εγκατάλειψης κ.λπ. Αν αφεθεί, ένα κτήριο μπορεί να φθάσει σε τέτοια επίπεδα φυσικής φθοράς που για να συντηρηθεί και να επανέλθει στην αρχική του μορφή συμφέρει να το κατεδαφίσεις και να το κτίσεις από την αρχή, παρά να ασχοληθείς να το φτιάξεις.
Η οικονομική αχρηστία είναι απότοκο παραγόντων όπως η πολεοδομική ζώνη (και άρα ο συντελεστής δόμησης) και του πόσο ευπροσάρμοστο είναι σαν κτήριο εντός της αγοράς στην οποία ανταγωνίζεται. Το πόσο ευπροσάρμοστο είναι έχει πολλά να κάνει με την αρχική του αρχιτεκτονική προσέγγιση, τον τρόπο που το κτήριο στήθηκε όταν σχεδιάστηκε αρχικά, καθώς και των τότε πολεοδομικών δεδομένων και περιορισμών που υπήρχαν. Γι’ αυτό αν ένα κτήριο έχει –ας πούμε– διάσπαρτες κολώνες διαφόρων μεγεθών σε όλη την επιφάνεια των ορόφων του ή/ και χαμηλό ύψος ταβανιών, τότε δύσκολα μπορεί να προσαρμοστεί στις σημερινές συνθήκες και απαιτήσεις της αγοράς που θέλει τους χώρους ψηλοτάβανους, με καθαρές επιφάνειες, μεγάλα ανοίγματα, ευελιξία στη στέγαση υπηρεσιών κ.λπ. Αν τουλάχιστον μία από τις δύο αχρηστίες υπάρχει, τότε το κτήριο συνήθως κρίνεται ως κατεδαφιστέο. Πότε όμως μπορεί κάτι τέτοιο να μην ισχύσει; Η εύκολη απάντηση είναι, «καθαρά από τις διαθέσεις του ιδιοκτήτη ή ίσως καλύτερα του προτιθέμενου ιδιοκτήτη».
Αν βρεθεί αυτό το άτομο που θα δει κάτι σε αυτό το κτήριο το οποίο πολλοί άλλοι δεν βλέπουν επειδή αυτοί οι άλλοι θα κολλήσουν σε μαθηματικές πράξεις του τύπου, «τόσα τετραγωνικά, τόσος συντελεστής, τόσα διαμερίσματα, τόσα μου κοστίζουν να τα κτίσω, τόσα να τα πουλήσω, άρα τόσο κέρδος...».
Αυτός ο ένας χρειάζεται που θα δει αυτόν τον ξεχασμένο χαρακτήρα που έχει το εγκαταλελειμμένο και βανδαλισμένο κτήριο, που θα δει σε τι μπορεί να μετατραπεί αν του δοθεί η κατάλληλη προσοχή και του χορηγηθεί η ανάλογη οικονομική παροχή. Τότε η επίλυση της εξίσωσης της οικονομικής και φυσικής αχρηστίας δεν είναι το ζητούμενο, επειδή η ανάδειξη μέρους της ιστορίας μας και του πολιτισμού μας συνήθως πάει πέραν και πιο ψηλά από μερικούς ορόφους διαμερισμάτων.
Ένα τέτοιο παράδειγμα, αποτελεί το πρόσφατα πλήρως ανακαινισμένο κτήριο που στεγάζει το ThePhoenix Leaders Members’ Club. Ένα διώροφο κτήριο σε γωνιακό οικόπεδο στους Αγίους Ομολογητές που μέχρι πριν λίγο καιρό ήταν προδιαγραφόμενο για κατεδάφιση και ανοικοδόμηση με πολυκατοικία διαμερισμάτων. Είναι ένα κτήριο της δεκαετίας του 1960 το οποίο είχε φθάσει στα όρια φυσικής και οικονομικής αχρηστίας. Ή τουλάχιστον έτσι νομίζαμε όλοι. Όχι όμως για τους νυν ιδιοκτήτες. Το ανακαίνισαν σε βαθμό που πλείστες κατασκευές στην Κύπρο θα ζήλευαν ακόμη και τους συνδυασμούς των γήινων χρωμάτων του, για να μην αναφέρω τα ξύλινα δάπεδα, την αναστυλωμένη ξύλινη σκάλα, τα καμαρωτά παράθυρα, τα κιγκλιδώματα, τα ταβάνια με τις υπηρεσίες και τόσα άλλα. Μια πραγματική προσωποποίηση της φινέτσας – ενός χαρακτηριστικού που ελάχιστες κατασκευές έχουν στη χώρα μας.
Είναι μια ζωντανή απόδειξη πως ένα υφιστάμενο κτήριο πρέπει να κρίνεται και από το σε τι μπορεί να αναδειχθεί και ποιο ρόλο μπορεί να παίξει για εμάς ή ακόμη και για την κοινωνία μας σε βάθος χρόνου. Και είναι κρίμα αν τέτοια κτήρια και δη σε ιστορικές γειτονιές αβασάνιστα κατεδαφίζονται ενώ θα μπορούσαν να παίξουν έναν πιο ουσιαστικό ρόλο και μάλιστα πιο διαχρονικό.
