Του Ανδρέα Ανδρέου
Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που τα διαθέτουν για ενοικίαση, είναι η εξεύρεση ποιοτικών και έντιμων ενοικιαστών. Κάποιοι ενοικιαστές ποντάρουν στην αδυναμία του συστήματος απονομής δικαιοσύνης το οποίο είναι χρονοβόρο και συνάπτουν συμφωνίες ενοικιάσεως υποστατικών για το θεαθήναι. Με την πρώτη αφορμή προφασίζονται κάποιο λόγο και αθετούν τη συμφωνία εγκαταλείποντας το υποστατικό στη «μέση» του συμβολαίου, πολλές φορές χρωστώντας ενοίκια μηνών που πέρασαν και σίγουρα τα υπόλοιπα των ενοικίων που εξυπακούονται από το συμβόλαιο. Στο μεταξύ, έκαναν τη δουλειά τους ενόσω είχαν τα κλειδιά και οι ιδιοκτήτες μένουν χάσκοντας. Ο ενοικιαστής συλλογίζεται πως «και να με σύρει ο ιδιοκτήτης στα Δικαστήρια, στα πέντε χρόνια που θα δικαστώ,... άξιος που θα ζήσει...».
Ο τυχοδιωκτισμός, η αλαζονική συμπεριφορά, η αμέλεια και η παραβατικότητα των ενοικιαστών πράγματι πηγάζει σε μεγάλο βαθμό από την αδυναμία των Δικαστηρίων ή/ και τη δύναμη που νιώθουν να τους δίνουν παρωχημένες νομοθεσίες όπως αυτή του ενοικιοστασίου. Ιδιαίτερα το ενοικιοστάσιο δεν εξυπηρετεί εδώ και είκοσι τουλάχιστον χρόνια τους λόγους για τους οποίους συστάθηκε και μόνο στρεβλώσεις και κακά επιφέρει στη λειτουργία της κτηματαγοράς. Μπορεί να θεωρώ θετική την τελευταία πρωτοβουλία για αναθεωρήσεις στους τρόπους ανάκτησης κατοχής από τους ιδιοκτήτες, αλλά και πάλι η κατάσταση δεν θα είναι μια χωρίς στρεβλώσεις. Για μια αγορά χωρίς στρεβλώσεις το ενοικιοστάσιο θα πρέπει να καταργηθεί. Στη μεγαλύτερη τους πλειοψηφία, οι ενοικιάσεις οικιστικών ακινήτων έχουν διάρκεια ενός έτους. Αν με τη λήξη του συμβολαίου υπάρχει η θέληση εκατέρωθεν για χρονική επέκταση της συμβατικής σχέσης ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, τότε γίνεται νέα συμφωνία. Σπάνια θα δούμε συμβόλαια μεγαλύτερης διάρκειας του ενός έτους. Άρα για μια συμφωνία που θα έχει διάρκεια ενός έτους, οι οικονομικές περιστάσεις ενός ενοικιαστή δύσκολα μπορούν να αλλάξουν σε τέτοιο βαθμό που να μην του επιτρέπουν να τιμήσει τη συμφωνία του. Και όμως ακούμε άτομα που ενώ έχουν σταθερή δουλειά με σταθερό μισθό να επικαλούνται μετά από 23 μήνες μέσα στην ενοικίαση πως δεν τα βγάζουν πέρα και θέλουν να φύγουν. Στην ουσία όμως αυτό που συμβαίνει είναι πως βρήκαν κάπου καλύτερα ή αποφάσισαν να συγκατοικήσουν με κάποιον άλλο και ενόψει της φαινομενικής δυσκολίας εφαρμογής του συμβολαίου από τον ιδιοκτήτη, η οποία προνοεί μεταξύ άλλων την αποπληρωμή του υπόλοιπου ποσού του μισθίου, δεν τους καίγεται καρφί. Στο μεταξύ ο ιδιοκτήτης άμεσα έχει χάσει και λεφτά και τη «ζεστή» περίοδο ενοικίασης διατρέχοντας τον κίνδυνο να του μείνει ξενοίκιαστο για κάποιους μήνες.
Η κάθε ενοικίαση χρήζει της δικής της σημασίας και φαιάς ουσίας. Κι εγώ είμαι αδειούχος κτηματομεσίτης, αλλά ποτέ δεν μπήκα στη διαδικασία να παρουσιάσω ένα «έτοιμο» ενοικιαστήριο συμβόλαιο από το συρτάρι ή να συγγράψω το δικό μου επειδή είμαι μάγκας και ξέρω παραπάνω από τους δικηγόρους. Αυτά μπορεί να τα λεν δυστυχώς άλλοι, όχι όμως εγώ. Οφείλει ο κάθε ιδιοκτήτης να αποταθεί σε ένα δικηγορικό γραφείο, να πληρώσει και να λάβει ένα συμβόλαιο ειδικά για την περίστασή του – όποια και να είναι αυτή.
Πολλά παράπονα ακούγονται καθημερινά από ιδιοκτήτες για τον τρόπο λειτουργίας της μεσιτείας. Και σχεδόν όλοι φέρνουν στην επιφάνεια το ίδιο θέμα: «Πως γίνεται ένας μεσίτης να σου φέρνει ενοικιαστή, πριν καλά – καλά στεγνώσει το μελάνι να απαιτεί και να παίρνει την προμήθεια του και όταν στους δύο μήνες ο ενοικιαστής που έφερε σηκωθεί και φύγει να σου λέει πως δεν έχει καμία ευθύνη; Και για να σου φέρει άλλον ενοικιαστή θέλει άλλη προμήθεια και αρνείται να επιστρέψει έστω μέρος από την προηγούμενη». Η δική μου άποψη επί του πιο πάνω περιγραφόμενου από ιδιοκτήτες μοτίβου, είναι πως αποτελεί ένα καλό μοντέλο επιχειρηματικής δραστηριότητας της αρπαχτής. Εδώ δυστυχώς καταντήσαμε είτε επειδή κάποιος έκανε ένα τηλεφώνημα ή επειδή ξεκλείδωσε μια πόρτα, να παίρνει ένα μηνιαίο ενοίκιο σαν προμήθεια. Όσοι εργαστήκαμε ή είδαμε πως εργάζονται σοβαρά κτηματομεσιτικά γραφεία στο εξωτερικό θα δούμε πως όλη η δουλειά και όλο το τρέξιμο γίνεται από τους κτηματομεσίτες. Εδώ ο αγώνας γίνεται στο περιθώριο, με τους μεσίτες (νόμιμους, παράνομους, αμφίβιους και ερμαφρόδιτους) να αγωνίζονται για το ποιος θα φάει τον πελάτη του άλλου και να πέσει το «κκομίσιο» (το τελικό «ν» είναι προαιρετικό και ενίοτε χρησιμοποιείται ο πληθυντικός «τα κκομίσια»). Ελάχιστοι θα μπουν στη διαδικασία να διενεργήσουν τη δέουσα επιμέλεια (due diligence) για τους πελάτες τους ενοικιαστές, με αποτέλεσμα πολλές φορές να κρεμάζουν τους ιδιοκτήτες. Και ο λόγος είναι πως στην πραγματικότητα οι πελάτες είναι μόνο κατ’ όνομα πελάτες και στην ουσία το μέσο να γεμίζουν οι τσέπες με ρευστά διαθέσιμα. Βεβαίως και πρέπει να υπάρχει ευθύνη του κτηματομεσίτη για το αν ο ενοικιαστής του σηκωθεί και φύγει. Και ο ελάχιστος τρόπος αποζημίωσης του ιδιοκτήτη είναι είτε η αναλογική επιστροφή της αμοιβής που έλαβε που αντιστοιχεί στην ανεξάντλητη περίοδο ενοικίασης ή η άμεση εξεύρεση νέου ενοικιαστή χωρίς να χρεώσει νέα προμήθεια.
Σε ό,τι αφορά τους εξυπνόβλακες ενοικιαστές, ας μην χαίρονται. Δεν θα αργήσει να έρθει στην αγορά η πρακτική που εφαρμόζεται αλλού – όπως ας πούμε στο Ντουμπάι. Εκεί ο ενοικιαστής έχει δύο επιλογές: είτε θα προπληρώσει το ενοίκιο του συμβολαίου για όλους τους δώδεκα μήνες ή θα προπληρώσει τους έξι μήνες και θα δώσει μία μεταχρονολογημένη επιταγή για τους άλλους έξι. Και μακάρι και δεν έχει μέσα χρήματα ο λογαριασμός τους. Κανένας δεν βγήκε να μας πει πως είναι οι φυλακές τους. Και αν θέλετε... σε όποιον αρέσει.
Όπως επίσης καλό θα ήταν να δημιουργηθεί ένα μητρώο κακών ενοικιαστών, το οποίο να είναι προσβάσιμο από ιδιοκτήτες αφού καταβάλουν ένα παράβολο. Αν μη τι άλλο, να ξέρουν αν ο παίχτης τους έχει παράδοση στο να μπαινοβγαίνει...
