Υπερβολικά ψηλό θεωρεί η Ελεγκτική Υπηρεσία το κόστος ενοικίου και συντήρησης του κτηρίου στο οποίο στεγάζονται τα Κεντρικά Γραφεία του Τμήματος Αναπτύξεως Υδάτων (ΤΑΥ), στη Λευκωσία, ενώ το μέγεθος του κτηρίου είναι δυσανάλογο των σημερινών αναγκών του ΤΑΥ.
Σύμφωνα με ειδική έκθεση της ΕΥ, σε σχέση με τη διαδικασία στέγασης των Κεντρικών Γραφείων του ΤΑΥ, το συνολικό ποσό, σε σημερινές τιμές (δηλαδή χωρίς να λαμβάνεται υπόψη οποιαδήποτε τιμαριθμική αύξηση) που θα καταβληθεί στον Ιδιοκτήτη ως ενοίκια για 50 χρόνια και συντήρηση για 15 μόνο χρόνια (για τα υπόλοιπα θα αναλάβει το Κράτος απευθείας), ανέρχεται σε ΛΚ22,88 εκατομμύρια (€39,08εκ.).
Επιπλέον, η ΕΥ παρατηρεί ότι το εν λόγω κτήριο εξακολουθεί να μην διαθέτει Πιστοποιητικό Έγκρισης και, ενώ είχε αποφασιστεί τον Απρίλιο 2014, να γίνει επαναδιαπραγμάτευση της σύμβασης ενοικίασης του κτηρίου για μείωση του ενοικίου, μέχρι σήμερα (3 χρόνια μετά) δεν κατέστη δυνατό να επιτευχθεί σχετική συμφωνία με τους Ιδιοκτήτες, με αποτέλεσμα το δημόσιο να εξακολουθεί να καταβάλλει αδικαιολόγητα ψηλό ενοίκιο και κόστος συντήρησης, για στέγαση των Κεντρικών Γραφείων του ΤΑΥ.
Επίσης, το κτήριο είναι πέραν των αναγκών του ΤΑΥ, εφόσον διαθέτει, σύμφωνα με στοιχεία που δόθηκαν στην Υπηρεσία μας από τη συντονίστρια του έργου, 8.616τ.μ. γραφειακών χώρων, ενώ το προσωπικό του ανέρχεται σήμερα στα 175 άτομα (υπάρχουν και 90 κενές θέσεις).
Η συμφωνία ανάθεσης για την ενοικίαση του κτηρίου υπογράφηκε στις 5.5.2006. Η χρονική διάρκεια ενοικίασης καθορίστηκε στα 50 χρόνια, και ως ημερομηνία έναρξης η 6.5.2008 και λήξης η 5.5.2058.
Σχολιάζοντας το ότι τα πρώτα 5 χρόνια θα καταβάλλεται ποσό ύψους ΛΚ 175.000 για τη συντήρηση του κτηρίου, η ΕΥ θεωρεί ότι το ποσό αυτό “ως υπερβολικά ψηλό, αφού αφορά ένα καινούργιο κτήριο με ελάχιστες απαιτήσεις συντήρησης τα 5 πρώτα χρόνια”.
Σύμφωνα με την ΕΥ, για τον 16ο χρόνο και μετά, που οι απαιτήσεις συντήρησης θα είναι αυξημένες (π.χ. αντικατάσταση του εξοπλισμού των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, ο οποίος έχει διάρκεια ζωής 15 χρόνια περίπου), δεν έχει καθοριστεί το ποσό ή ο τρόπος υπολογισμού του, αφήνοντας αφενός το δημόσιο εκτεθειμένο και, αφετέρου, παρέχοντας τη δυνατότητα στον Ιδιοκτήτη να διεκδικήσει ένα ποσό που δεν θα είναι προϊόν ανταγωνισμού.
Ειδικότερα, η ΕΥ αναφέρει στην έκθεσή της ότι “το κόστος ενοικίου και συντήρησης του πιο πάνω κτηρίου είναι υπερβολικά ψηλό και, το μέγεθος του κτηρίου δυσανάλογο των σημερινών αναγκών του ΤΑΥ” και ως εκ τούτου, εισηγήθηκε “όπως το ΤΑΥ αφενός αναζητήσει τρόπους καλύτερης εκμετάλλευσης του κτηρίου και, αφετέρου, στα πλαίσια της γενικής πολιτικής του κράτους για διαπραγμάτευση του ύψους των ενοικίων όλων των κτηρίων που ενοικιάζει, καταβληθούν προσπάθειες για μείωση του ενοικίου και του κόστους συντήρησης”.
“Εισηγηθήκαμε επίσης όπως εξεταστεί ταυτόχρονα και η λύση αγοράς του κτηρίου, κατόπιν ετοιμασίας ανεξάρτητης εκτίμησης της αξίας του και συνυπολογίζοντας το ποσό που καταβλήθηκε μέχρι σήμερα ως ενοίκιο”.
Περαιτέρω, η ΕΥ παρατήρησε τα ακόλουθα:
(i) Στη συμφωνία ανάθεσης της σύμβασης για την ενοικιαγορά και/ή τη μακροπρόθεσμη ενοικίαση των Κεντρικών Γραφείων του ΤΑΥ περιλήφθηκε πρόνοια (άρθρο 8) στην οποία αναφέρονται, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα:
«… οι Συμβαλλόμενοι συμφωνούν ότι ο Ενοικιαστής διαθέτει δικαίωμα αγοράς του κτηρίου εφόσον συμφωνεί και ο Ιδιοκτήτης, έναντι τέτοιου τιμήματος αλλά και όρων ενός πωλητηρίου εγγράφου που ήθελε συμφωνηθεί μεταξύ αυτού και του Ιδιοκτήτη».
Σημειώνει ότι η πιο πάνω πρόνοια είναι σε αντίθεση με την απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου ημερ. 28.1.2004 (παρ. 4 της παρούσας επιστολής) καθώς και της ΠΔΕ (παρ. 7 της παρούσας επιστολής) αφού δίνει το δικαίωμα στον Ιδιοκτήτη να αρνηθεί την πώληση του κτηρίου.
Αναφέρει επίσης ότι η μη συμπερίληψη σαφούς πρόνοιας στη πιο πάνω συμφωνία η οποία να παρέχει το δικαίωμα στο ΤΑΥ – για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα τουλάχιστον μετά την υπογραφή της συμφωνίας –, αγοράς του κτηρίου, περιλαμβάνοντας ταυτόχρονα και μια αντικειμενική μέθοδο υπολογισμού της αξίας του (π.χ. εκτίμηση Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και 2 ανεξάρτητων εκτιμητών), συνυπολογίζοντας το ποσό των ενοικίων μέχρι την ημερομηνία αγοράς του, αποτελεί σοβαρή παράλειψη, λαμβάνοντας υπόψη και τη μεγάλη χρονική περίοδο της σύμβασης ενοικίασης (50 έτη).
Σύμφωνα με την ΕΥ, το ποσό της ετήσιας συντήρησης του κτηρίου που συμφωνήθηκε για τα πρώτα 15 χρόνια, όταν δηλαδή οι απαιτήσεις/ανάγκες συντήρησης θα είναι μειωμένες – ιδιαίτερα κατά τα πρώτα 5 χρόνια – είναι υπερβολικά ψηλό.
(iv) Η συμπερίληψη πρόνοιας για ανάληψη της συντήρησης του κτηρίου μετά τα 15 πρώτα χρόνια από το ΤΑΥ, δεν είναι συμφέρουσα για το δημόσιο, εφόσον το κτήριο είναι ενοικιαζόμενο και, ως εκ τούτου, το ΤΑΥ θα συντηρεί ένα κτήριο το οποίο δεν θα του ανήκει, με όλες τις επιπτώσεις/προβλήματα που συνεπάγεται κάτι τέτοιο. Ως εκ τούτου, διερωτόμαστε για τους λόγους συμπερίληψης της πιο πάνω πρόνοιας.
(v) Δεν έχει προβλεφθεί οποιαδήποτε φόρμουλα προσαρμογής του ενοικίου, με αποτέλεσμα το ύψος του να είναι σήμερα υπερβολικά ψηλό, σε σχέση με τις επικρατούσες τιμές της αγοράς.
Η ΕΥ αναφέρει, στην έκθεσή της, ότι στις 15.1.2015 το ΤΑΥ πληροφόρησε τον Ιδιοκτήτη ότι παρατηρείται αργοπορία στην ανταπόκριση του για μείωση του ενοικίου ή πώληση του κτηρίου και, ότι η πρόταση για τα εν λόγω θέματα που υποβλήθηκε στις 12.12.2014, ήταν εκτός των πλαισίων που είχαν συζητηθεί προηγουμένως.
Στις 27.1.2015 και στις 4.2.2015, οι Δικηγόροι του Ιδιοκτήτη κατέθεσαν νέα πρόταση για μείωση του ενοικίου στα €250.000 ανά εξαμηνία και της συντήρησης στα €249.882,97 ανά εξαμηνία, για τα επόμενα 2 χρόνια μόνο.
Σύμφωνα με την έκθεση της ΕΥ, σε σύσκεψη που έγινε στο Υπουργείο Οικονομικών στις 12.2.2015 μεταξύ εκπροσώπων του Υπουργείου Οικονομικών, της Ελεγκτικής Υπηρεσίας και του ΤΑΥ, αποφασίστηκε όπως δοθεί στον Ιδιοκτήτη χρόνος μέχρι 31.12.2015 για εξασφάλιση του Πιστοποιητικού Έγκρισης και να καταβληθούν τα οφειλόμενα ποσά, μόνο όταν εξασφαλιζόταν. Παράλληλα, αποφασίστηκε να συνεχιστούν οι διαπραγματεύσεις για διευθέτηση των πιο πάνω θεμάτων, που να καλύπτουν ολόκληρη τη διάρκεια της σύμβασης (50 έτη) και όχι μόνο τα επόμενα 2 χρόνια.
Προσθέτει ότι τον Οκτώβριο 2016, οι Ιδιοκτήτες απέστειλαν στο ΤΑΥ το εκδοθέν από τον Δήμο Λευκωσίας Πιστοποιητικό Μη Εξουσιοδοτημένων Εργασιών με παρατηρήσεις.
Αναφέρει επίσης ότι το Νοέμβριο 2016, η Διεύθυνση του ΤΑΥ θεωρώντας ότι οι παρατηρήσεις ήταν επουσιώδεις και ουδόλως επηρεάζουν τη λειτουργία και την ασφάλεια των κτηρίων, έδωσε οδηγίες για πληρωμή των εκκρεμούντων τιμολογίων από τις εγκεκριμένες πιστώσεις, αποκόπτοντας από όλα τα τιμολόγια ποσοστό 20%, τόσο για τα ενοίκια όσο και για τη συντήρηση.
Η πληρωμή έγινε το Δεκέμβριο 2016, με συνολικά ποσά €444.236,40 συν ΦΠΑ για τα ενοίκια και €425.955,80 για τη συντήρηση. Στις 24.1.2017, η Διεύθυνση του ΤΑΥ με επιστολή της κάλεσε τον Ιδιοκτήτη να υποβάλει πρόταση για μείωση του ενοικίου.
Τέλος, η Ελεγκτική Υπηρεσία αναφέρει ότι στις 21.3.2017, έγινε συνάντηση της Διεύθυνσης του ΤΑΥ και εκπροσώπων του Ιδιοκτήτη και των νομικών τους συμβούλων, καθώς και εκπροσώπων της Τράπεζας Κύπρου και σημειώνει ότι κατά την εν λόγω συνάντηση αποφασίστηκε όπως συσταθεί επιτροπή διαπραγμάτευσης εκ μέρους του Ιδιοκτήτη, με σκοπό να διαπραγματευτεί με την επιτροπή διαπραγμάτευσης του κράτους τη μείωση του ποσού του ενοικίου και της συντήρησης ή την αγορά των κτηρίων από το Κράτος.
