Η στεγαστική προσιτότητα έχει εξελιχθεί σε ένα από τα σοβαρότερα κοινωνικοοικονομικά ζητήματα στην Κύπρο. Τα ενοίκια σε ολόκληρο το νησί –και ιδιαίτερα στη Λεμεσό– έχουν αυξηθεί κατακόρυφα μετά την πανδημία, ασκώντας έντονη πίεση σε νοικοκυριά, νέους επαγγελματίες αλλά και σε επιχειρήσεις που προσπαθούν να προσελκύσουν και να διατηρήσουν ανθρώπινο δυναμικό.
Το πρόβλημα δεν είναι συγκυριακό. Είναι δομικό. Τα τελευταία χρόνια, η Κύπρος κατέγραψε σημαντική καθαρή μετανάστευση, με εκτιμήσεις για περίπου 70.000 επαγγελματίες τεχνολογίας να έχουν εγκατασταθεί στη χώρα. Την ίδια στιγμή, η παραγωγή νέων κατοικιών που απευθύνονται στην εγχώρια αγορά δεν κατάφερε να ακολουθήσει τον ρυθμό αύξησης της ζήτησης. Το αποτέλεσμα είναι μια κλασική ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης, την οποία η αγορά από μόνη της δεν μπορεί να διορθώσει γρήγορα.
Τι πήγε λάθος; Τρεις βασικοί παράγοντες επιδείνωσαν την κατάσταση: Περιορισμένη αύξηση της προσφοράς κατοικιών.
Παρά τη δημόσια συζήτηση, η ανάπτυξη νέων οικιστικών έργων που στοχεύουν τη μεσαία και εργαζόμενη τάξη επιβραδύνθηκε σημαντικά. Οι καθυστερήσεις στην έκδοση αδειών οικοδομής, η γραφειοκρατία και η απουσία θεσμικών επενδυτών στον τομέα της ενοικίασης περιόρισαν την πραγματική προσφορά κατοικιών.
Καθυστερήσεις αδειοδοτήσεων και διοικητικά εμπόδια
Οι Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ) κλήθηκαν να διαχειριστούν αυξημένο όγκο αιτήσεων χωρίς επαρκή στελέχωση και τεχνική υποδομή, κατάσταση που παραμένει εδώ και δύο χρόνια. Οι καθυστερήσεις αυξάνουν το κόστος χρηματοδότησης των έργων, που τελικά μετακυλίεται στα ενοίκια και στις τιμές πώλησης.
Λανθασμένα κίνητρα πολιτικής
Πολλές κρατικές παρεμβάσεις επικεντρώνονται στην τόνωση της ζήτησης μέσω επιδοτήσεων ή ειδικών κινήτρων (όπως ο ΚΟΑΓ). Σε ένα περιβάλλον περιορισμένης προσφοράς, τα μέτρα αυτά αυξάνουν κυρίως την αξία της γης και την κερδοφορία των εταιρειών ανάπτυξης γης, οδηγώντας αναπόφευκτα σε περαιτέρω αύξηση τιμών.
Ο ρόλος του Build-to-Rent (BTR)
Η Κύπρος στερείται ενός οργανωμένου, θεσμικού τομέα Build-to-Rent (BTR), ενός μοντέλου που έχει αποδειχθεί αποτελεσματικό σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες. Τα έργα BTR βασίζονται σε μακροπρόθεσμο κεφάλαιο και όχι σε προπωλήσεις, επιτρέποντας οικονομίες κλίμακας, χαμηλότερο κόστος ανά μονάδα και πιο σταθερά ενοίκια.
Ποια κίνητρα μπορούν να λειτουργήσουν; Πρώτον, η μείωση εταιρικού φόρου για εταιρείες μακροχρόνιας ενοικίασης (κατά τα πρότυπα REITs / Α.Ε.Ε.Α.Π.). Δεύτερον, η μετακύλιση της πληρωμής ΦΠΑ στο κατασκευαστικό κόστος έργων BTR, με χρέωση μέσω των ενοικίων αντί κατά τη φάση κατασκευής. Τρίτον, η θεσμική αναγνώριση του BTR ως ξεχωριστής κατηγορίας ακινήτων. Τέταρτον, η ταχύτερη αδειοδότηση μέσω προαιρετικών επιπρόσθετων τελών στους ΕΟΑ.
Η ταχύτητα στις εγκρίσεις δεν είναι πολυτέλεια, είναι μηχανισμός μείωσης κόστους. Η στεγαστική κρίση δεν οφείλεται στην υπερβολική ζήτηση, αλλά στην ανεπαρκή προσφορά. Η λύση βρίσκεται στη γρήγορη αδειοδότηση, σε ένα ανταγωνιστικό φορολογικό πλαίσιο, στη συμμετοχή θεσμικών κεφαλαίων και στη δημιουργία ενός αξιόπιστου πλαισίου Build-to-Rent. Αν θέλουμε βιώσιμη και προσιτή κατοικία, η πολιτική πρέπει να στραφεί αποφασιστικά από την επιδότηση της ζήτησης στην απελευθέρωση της προσφοράς.
*Δημήτρης Παπαδόπουλος, Managing Partner, Square One, Co-founder MovingDoors.
