Της Μαρίας Ηρακλέους
Μέχρι στιγμής ο τομέας του Real Estate διατήρησε τη δυναμική του. Το επτάμηνο του έτους παρουσιάζει αύξηση 39% στα πωλητήρια έγγραφα και αγγίζει επίπεδα ρεκόρ των τελευταίων χρόνων παρά τις πληθωριστικές πιέσεις. Αυτή η κινητικότητα ενισχύεται από μεταφορές επιχειρηματικής έδρας στην Κύπρο, από Ουκρανούς και Ρώσους και από την εγχώρια αγορά, η οποία προτιμά παλαιότερα ή μεταχειρισμένα ακίνητα παρά για τα καινούργια. Αυτοί οι λόγοι κράτησαν τη δυναμική του τομέα. Ωστόσο, οι επόμενοι μήνες θα είναι δύσκολοι για το Real Estate. Στη συνέντευξή του στην «Κ» ο πρόεδρος του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών Μαρίνος Κυναιγείρου, κάνει λόγο για εκτεταμένη αβεβαιότητα τους επόμενους μήνες και αύξηση των τιμών, η οποία αναπόφευκτα θα επηρεάσει δυσμενώς την αγοραστική δύναμη των καταναλωτών και ως εκ τούτου, και τον τομέα των ακινήτων.
–Αναφέρατε πρόσφατα ότι θα είναι δύσκολοι οι επόμενοι μήνες για το Real Estate. Τι θα δούμε να συμβαίνει στην αγορά ακινήτων;
–Παρόλη τη δυναμική του διατήρησε ο τομέας των ακινήτων και κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2022 σύμφωνα με τις συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, εντούτοις η κατάσταση για τους επόμενους μήνες αναμένεται να έχει ιδιαίτερες προκλήσεις καθώς η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών θα συνεχίσει να πιέζεται και οι επιχειρήσεις ενδεχομένως να αναβάλουν αποφάσεις επενδυτικού χαρακτήρα. Παράλληλα, η επερχόμενη αύξηση των δανειστικών επιτοκίων επίσης θα λειτουργήσει ανασταλτικά για αποφάσεις απόκτησης ακινήτου.
–Δεν είναι συνεπώς κατάλληλες οι συνθήκες για αγορά ακινήτου είτε πρόκειται για κατοικία είτε για εμπορικό ακίνητο;
–Βρισκόμαστε ακόμα σε μια περίοδο που η αγορά ακινήτου υπό τις σωστές συνθήκες είναι μία καλή κίνηση και ναι είναι γεγονός ότι υπάρχει μεγάλη κινητικότητα, παρά τις αντίξοες συνθήκες που επικρατούν στο διεθνές σκηνικό και τον πληθωρισμό που άρχισε να δείχνει τα δόντια του στις τσέπες των καταναλωτών. Η μεγαλύτερη ζήτηση από την εγχώρια αγορά εντοπίζεται στα πιο παλιά ακίνητα που είναι ήδη έτοιμα προς παράδοση ή στα μεταχειρισμένα και λιγότερο στα καινούργια. Επίσης, αυξημένη είναι και η ζήτηση από αλλοδαπούς που ήδη βρίσκονται στην Κύπρο ή αναζητούν μια δεύτερη επιλογή, μεταφέροντας την επιχειρηματική έδρα τους στην Κύπρο στο πλαίσιο των φορολογικών κινήτρων που παρέχει η κυβέρνηση αλλά και από Ουκρανούς και Ρώσους που ήλθαν στην Κύπρο μετά που ξέσπασε ο πόλεμος στην Ουκρανία.
–Κάτω από ποιες προϋποθέσεις θα πέσουν οι τιμές των ακινήτων;
–Για την ώρα δεν προβλέπεται ένα τέτοιο σενάριο. Είναι δεδομένο και αναμενόμενο ότι καθώς οι τιμές των πρώτων υλών συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία, αναπόφευκτα θα αυξηθούν και οι τελικές τιμές πώλησης ακινήτων. Αυξημένο θα είναι επίσης το κόστος για όσους προτίθενται να ανακαινίσουν/αναβαθμίσουν το ακίνητό τους. Το πόσο θα αυξηθούν ή θα μειωθούν οι τιμές θα εξαρτηθεί κατά κύριο λόγο από την πορεία των τιμών διεθνώς και τη χρονική περίοδο. Το 2022 έχει χαρακτηριστεί ως έτος μετάβασης για την οικονομία και τις αντοχές της. Εκτίμησή μας είναι πως και οι επόμενοι μήνες θα χαρακτηρίζονται από εκτεταμένη αβεβαιότητα, ενώ η αύξηση στο κόστος βασικών αγαθών θα συνεχίσει να ασκεί πίεση στην αγοραστική δύναμη των καταναλωτών οι οποίοι θα είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί με τις αποφάσεις τους, ιδιαίτερα για αγορές μεγάλης αξίας.
–Υπάρχουν καλές ευκαιρίες για αγορά ακόμα και σε συνθήκες πληθωρισμού;
–Πάντα υπάρχουν ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων αναλόγως βέβαια του προϋπολογισμού που έχει ο καθένας, του ακινήτου που χρειάζεται και του σκοπού για τον οποίο το χρειάζεται. Ας μην ξεχνάμε επίσης πως κατά τη διάρκεια της πανδημίας, ειδικά τα νοικοκυριά κατάφεραν ν’ αυξήσουν τις καταθέσεις επειδή οι καταναλωτικές τους δαπάνες είχαν μειωθεί. Έτσι, τα πωλητήρια έγγραφα ανά το παγκύπριο για την περίοδο Ιανουαρίου - Ιουλίου 2022 αυξήθηκαν κατά 39%, φτάνοντας τα 7.421, επίπεδο ρεκόρ των τελευταίων χρόνων. Ανοδικά κινούνται και οι μεταβιβάσεις ακινήτων, οι οποίες αφορούν κατά κύριο λόγο μεταχειρισμένα (resale) ακίνητα. Ενδεικτικά είναι και τα στοιχεία από τις συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, τα οποία επεξεργάστηκε το Συμβούλιο, σύμφωνα με τα οποία κατά το πρώτο εξάμηνο παγκύπρια καταγράφηκαν συνολικά 10.680 πωλήσεις αξίας πέραν των €2,5 δισ. Λεμεσός και Λευκωσία συγκέντρωσαν τη μερίδα του λέοντος, ενώ αρκετά θετικά κινήθηκαν και οι υπόλοιπες επαρχίες. Τα στοιχεία κατέδειξαν επίσης το μεγάλο ενδιαφέρον που υπάρχει για απόκτηση γης, αφού χωράφια, οικόπεδα και άλλα τεμάχια βρίσκονται ιδιαίτερα ψηλά στις προτιμήσεις των αγοραστών, ενδεχομένως ως μία εναλλακτική πηγή επένδυσης. Παράλληλα, τα στοιχεία αποτυπώνουν τη σημαντικά αυξημένη ζήτηση που υπάρχει για διαμερίσματα. Με εξαίρεση την επαρχία Πάφου, σε όλες τις άλλες επαρχίες τα διαμερίσματα που πωλήθηκαν ήταν περισσότερα από τις οικίες.
Πρώτη η Λεμεσός
–Ποια είναι η εικόνα του τομέα σε κάθε επαρχία;
–Σύμφωνα με τα δεδομένα που έχουμε προχωρήσει και αναλύσει με τις συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για το δεύτερο τρίμηνο του 2022, παγκύπρια καταγράφηκαν συνολικά 5.442 πωλήσεις αξίας €1,2 δισ. ευρώ. Για ακόμη ένα τρίμηνο, και παρά τις συνθήκες έντονης αβεβαιότητας και αυξανόμενου πληθωρισμού, το ενδιαφέρον για διαμερίσματα αλλά και οικόπεδα και άλλα τεμάχια γης ήταν ιδιαίτερα έντονο. Συγκεκριμένα, στην επαρχία Λευκωσίας καταγράφηκαν συνολικά 1.620 πράξεις, συνολικής αξίας €268 εκατ. Μεγαλύτερος όγκος πράξεων αφορούσε σε διαμερίσματα (562) και σε χωράφια (409). Στην επαρχία Λεμεσού, τόσο οι συνολικές πωλήσεις (1.641) αλλά κυρίως η αξία τους (€587 εκατ.) ήταν μεγαλύτερα από κάθε άλλη επαρχία. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον καταγράφηκε για χωράφια (410). Στην επαρχία Πάφου οι πωλήσεις το δεύτερο τρίμηνο έφτασαν τις 832 και η συνολική τους αξία τα €174 εκατ. Στην Πάφο καταγράφηκαν για ακόμα ένα τρίμηνο οι περισσότερες πωλήσεις σπιτιών (154), με μεγάλο ποσοστό εξ αυτών να χαρακτηρίζονται ως επαύλεις. Στη Λάρνακα, οι πωλήσεις ανήλθαν σε 1.034 και η συνολική τους αξία στα €173 εκατ. Τέλος, στην επαρχία Αμμοχώστου υλοποιήθηκαν 295 πράξεις συνολικής αξίας €59 εκατ. με το ενδιαφέρον για ακόμα ένα τρίμηνο να είναι έντονο για χωράφια (174).
Ενοίκια και μεταχειρισμένα
–Πώς επηρεάζει την αγορά το θέμα του ΦΠΑ της πρώτης κατοικίας; Θα διαφοροποιήσει τις προτιμήσεις των αγοραστών και των νέων προϊόντων στην αγορά; Ποια είναι η θέση σας για το θέμα;
–Πάντοτε οι φορολογικές αλλαγές επηρεάζουν την αγορά και τους φορολογούμενους. Είναι γι’ αυτό άλλωστε που συνήθως οι όποιες φορολογικές αλλαγές δεν ανακοινώνονται εκ των προτέρων, αλλά τη στιγμή της εφαρμογής τους. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, του ΦΠΑ στα ακίνητα, όπου μιλάμε συνήθως για μερικές χιλιάδες ευρώ, σίγουρα οι συζητήσεις έχουν προκαλέσει αναστάτωση. Ενδεχομένως να ώθησε και κάποιους αγοραστές να επιταχύνουν τη διαδικασία απόκτησης ακινήτου, φοβούμενοι ότι αν καθυστερήσουν θα καταβάλουν μεγαλύτερο ποσό. Ειδικά σε τέτοιες περιόδους, κατά τις οποίες οι διεθνείς γεωπολιτικές εξελίξεις προκαλούν έντονη αβεβαιότητα, το ιδανικότερο είναι τέτοια ζητήματα να κλείνουν το συντομότερο δυνατό και σίγουρα όχι με τρόπο που θα επηρεάσει ιδιαίτερα αρνητικά ένα τομέα που επηρεάστηκε κατά τα δύο χρόνια της πανδημίας και σήμερα σε ένα περιβάλλον υψηλού πληθωρισμού.
–Την ίδια ώρα υπάρχει και η επιλογή του ενοικίου. Έχει ενισχύσει η υφιστάμενη κατάσταση αυτή την επιλογή;
–Η απόφαση για ενοικίαση έναντι αγοράς ενός ακινήτου εξαρτάται από πολλούς παράγοντες. Όπως για παράδειγμα, η οικονομική ευχέρεια ενός ατόμου ή ζευγαριού να καλύψει το απαιτούμενο αρχικό κεφάλαιο για την απόκτηση ακινήτου. Όπως και η διαθεσιμότητα ακινήτων που πληρούν τις προδιαγραφές του αγοραστή. Όντως όμως, τα τελευταία χρόνια η ζήτηση για ενοίκιο είναι αυξημένη, κυρίως για διαμερίσματα ενώ υπάρχει αυξητική τάση και στις τιμές των ενοικίων.
–Εχει αυξηθεί η ζήτηση για μεταχειρισμένα ακίνητα;
–Το ενεργειακό κόστος, η αύξηση των οικοδομικών υλικών αλλά και όλες οι παγκόσμιες εξελίξεις στον χρηματο-οικονομικό και κατασκευαστικό τομέα έχουν εκτοξεύσει τις τιμές πώλησης των καινούργιων ακινήτων, με αποτέλεσμα ολοένα και περισσότεροι να στρέφονται σε μεταχειρισμένα ακίνητα. Δεν είναι λίγες οι φορές που είδαμε πολλά διαθέσιμα μεταχειρισμένα ακίνητα μόλις βγουν προς πώληση να γίνονται ανάρπαστα σε χρόνο μηδέν. Η αύξηση των τιμών των υλικών για νέες κατασκευές έφερε ως αποτέλεσμα πολλά νέα ακίνητα να έχουν κοστολογηθεί για πώληση με πολύ υψηλές τιμές, οπότε ο δυνητικός αγοραστής στρέφεται σε διαθέσιμα μεταχειρισμένα και ιδανικά σε καλή κατάσταση ακίνητα.
Επιτυχής η νέα πύλη ακινήτων
–Πρόσφατα το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών δημιούργησε μία νέα ιστοσελίδα με ακίνητα. Πού αποσκοπεί αυτή η ενέργεια;
–Πρόκειται για μία ενέργεια που κρίναμε αναγκαία να γίνει, τόσο στο πλαίσιο του εκσυγχρονισμού και της νέας ψηφιακής εποχής όσο και για να έχουν οι αδειούχοι κτηματομεσίτες μία κοινή πλατφόρμα μέσω της οποίας να προωθούν τα ακίνητα που διαθέτουν στην αγορά. Ταυτόχρονα, μέσω της σελίδας ktimatomesites.com μπορούν και οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές ακινήτων να νιώθουν ασφάλεια ότι θα συνεργαστούν με αδειούχους κτηματομεσίτες και σωστούς επαγγελματίες για την αγορά ή ενοικίαση ακινήτου, σε μία περίοδο που οι παράνομοι και οι επιτήδειοι εξακολουθούν να εκμεταλλεύονται ανυποψίαστους συμπολίτες μας. Η νέα ιστοσελίδα λειτούργησε μόλις πριν από μερικές ημέρες και ήδη περιλαμβάνει χιλιάδες ακίνητα, τα οποία οι αδειούχοι κτηματομεσίτες αναρτούν χωρίς οποιοδήποτε εμπορικό κόστος. Καλούμε όλους τους κτηματομεσίτες να συμβληθούν στην ιστοσελίδα για να αποτελέσει σταδιακά τη μεγαλύτερη πύλη για ακίνητα στην Κύπρο.
Η αναρχία της αγοράς και οι πειρατές
–Ποιες άλλες τάσεις διαμορφώνονται;
–Ένα άλλο θέμα που απασχολεί σημαντικά τον κλάδο μας είναι ο μεγάλος όγκος ακινήτων που έχουν συγκεντρώσει οι τράπεζες και οι εταιρείες εξαγοράς δανείων και διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων τα οποία είναι χιλιάδες και η αξία τους ανέρχεται σε αρκετά δισεκατομμύρια. Δυστυχώς, αυτή η νέα κατάσταση πραγμάτων οδήγησε την αγορά ακινήτων σε μία «αναρχία», αφού οι συγκεκριμένοι οργανισμοί δρουν με ένα πολύ διαφορετικό τρόπο που δεν ταυτίζεται με τις βέλτιστες πρακτικές που εφαρμόζουν οι κτηματομεσίτες ή και οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης. Το πρόβλημα κυρίως εντοπίζεται σε δύο τομείς: Καταρχάς, στο ότι οι συγκεκριμένοι οργανισμοί αποκτούν ακίνητα σε ιδιαιτέρα χαμηλές τιμές, είτε μέσω διακανονισμών για μείωση/εξόφληση χρέους, είτε μέσω εκποιήσεων, ωστόσο, παρατηρείται το φαινόμενο να διατίθενται στην αγορά από τέτοιες εταιρείες ακίνητα σε ψηλότερη τιμή από την πραγματική. Δεύτερον, στις πρακτικές που εφαρμόζουν τέτοιες εταιρείες για να διαθέσουν ξανά στην αγορά τα συγκεκριμένα ακίνητα, καθώς ουσιαστικά μεταθέτουν όλο το βάρος στον αγοραστή, εφαρμόζοντας την πρακτική του «πωλείται ως έχει», με αποτέλεσμα πολλές φορές οι αγοραστές μετά την αγορά να βρίσκονται αντιμέτωποι με δυσάρεστες και επιζήμιες καταστάσεις. Δυστυχώς, δεχόμαστε διαρκώς παράπονα, τόσο από εγγεγραμμένους κτηματομεσίτες, όσο και από ιδιοκτήτες ακινήτων, για το πλαίσιο λειτουργίας των εν λόγω οργανισμών, το οποίο, παρά το γεγονός ότι δεν είναι παράνομο, εντούτοις, απέχει πολύ από την πρακτικές που εφαρμόζονταν μέχρι σήμερα.
–Τι πρέπει να προσέξουν οι δυνητικοί αγοραστές;
–Κάθε φορά θα τονίζω ότι οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές πρέπει να είναι πολύ προσεκτικοί κατά τη διαδικασία αγοράς ή ενοικίασης ακινήτου και θα πρέπει πάντα να συνεργάζονται με νόμιμα γραφεία κτηματομεσιτείας και εγγεγραμμένους κτηματομεσίτες. Δυστυχώς, το φαινόμενο της παράνομης κτηματομεσιτείας εξακολουθεί να είναι έντονο, ταλαιπωρώντας την κοινωνία και τους δυνητικούς αγοραστές/ενοικιαστές, οι οποίοι μπορεί να βρεθούν σε καταστάσεις που θα τους κοστίσουν χρήματα και θα τους προκαλέσουν ψυχική οδύνη. Σημαντικό είναι επίσης όπως ο πιθανός αγοραστής ερευνήσει κάποια σημαντικά στοιχεία για το ακίνητο που τον ενδιαφέρει όπως π.χ. πρόσφατο τίτλο ιδιοκτησίας, ρήτρες ή/και εμπράγματα βάρη από τυχόν εγγυητές ή περιορισμούς από το κτηματολόγιο, νομιμότητα του ακινήτου π.χ. οικοδομικές ή πολεοδομικές άδειες, αρχιτεκτονική μελέτη για την κατασκευή του ακινήτου όπως επίσης και τη χρέωση ΦΠΑ, που αποτελεί πλέον ένα πολύ καυτό ζήτημα. Και σίγουρα, πρέπει να εξετάσει την οικονομική του κατάσταση ώστε να μην αναλάβει κάποια υποχρέωση την οποία δεν θα μπορεί να εξυπηρετήσει.
