Της Μαρίας Ηρακλέους
Η αύξηση στις τιμές των ενοικίων είναι η σημαντικότερη πρόκληση στον κλάδο, κάτι που έγκειται στην χαμηλή προσφορά ακινήτων, αναφέρει ο αναπληρωτής Πρόεδρος του Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και διευθυντής της Imperio Γιάννης Μισιρλής και υπογραμμίζει ότι η αύξηση της προσφοράς είναι μονόδρομος για τον κλάδο. Αναλύει την σημασία της πράσινης μετάβασης στον τομέα, αλλά και το ρόλο των τραπεζικών ιδρυμάτων και της Κεντρικής Τράπεζας σε αυτή την εξίσωση, με μέτρα όπως η προσφορά ελκυστικών προγραμμάτων πράσινης χρηματοδότησης. Τονίζει ότι η αγορά πρέπει να προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα, όπου θα κυριαρχήσει η ψηλή περιβαλλοντική ευαισθησία των αγοραστών, τονίζοντας ότι μελλοντικά έργα που στον σχεδιασμό τους δεν θα περιλαμβάνουν πράσινα χαρακτηριστικά, είναι καταδικασμένα να μην δώσουν τις επιθυμητές αποδόσεις στους επενδυτές τους. Αναφέρεται επίσης στους τομείς οι οποίοι θα συγκεντρώσουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον επενδυτών, το επόμενο διάστημα.
- Πώς κλείνει το 2022 για τον κλάδο του Real Estate και ποιες οι εκτιμήσεις για το 2023;
- Το 2022 κλείνει με θετικό πρόσημο και οι αριθμοί είναι ενδεικτικοί: Από τον Ιανουάριο μέχρι και τον Νοέμβριο της τρέχουσας χρονιάς, οι πωλήσεις ακινήτων κατέγραψαν αύξηση της τάξης του 33%, συγκριτικά με την αντίστοιχη περίοδο το 2021. Οι κρίσεις των προηγούμενων ετών (οικονομική, υγειονομική) μας έκαναν σοφότερους και καταφέραμε, τη φετινή χρονιά, ως κλάδος, να αντιμετωπίσουμε τα προβλήματα και τις προκλήσεις, δρώντας με ευελιξία και σύνεση, στη βάση των πραγματικών αναγκών των επενδυτών. Δεν αναμένουμε ότι η νέα χρονιά θα είναι εύκολη. Προκλήσεις και προβλήματα θα υπάρχουν κυρίως λόγω εξωγενών παραγόντων, όπως ο πληθωρισμός και οι αυξήσεις του κόστους ενέργειας και των κατασκευών. Ωστόσο, οι οικονομικές προβλέψεις για το 2023 μας επιτρέπουν να είμαστε αισιόδοξοι. Η Κεντρική Τράπεζα προβλέπει ότι οι πληθωριστικές πιέσεις θα υποχωρήσουν το 2023 και το 2024, με τον πληθωρισμό να υπολογίζεται σε 3,9% και 2,1% αντίστοιχα, λόγω της σταδιακής διόρθωσης που αναμένεται στις τιμές του πετρελαίου και των τροφίμων. Αισιόδοξες είναι, εξάλλου, και οι προβλέψεις του υπουργείου Οικονομικών, που εκτιμά ότι η ανάπτυξη και οι ρυθμοί πληθωρισμού της χώρας θα φτάσουν το 3%. Τα μέχρι στιγμής δεδομένα στον τομέα μας, μας επιτρέπουν να αισιοδοξούμε ότι και το 2023 οι επιχειρήσεις του κλάδου μας θα καταφέρουν να ανταπεξέλθουν, επιδεικνύοντας προσαρμοστικότητα στις νέες τάσεις και προτιμήσεις των πιθανών αγοραστών.
- Μείζον ζήτημα αποτελεί βεβαίως η αύξηση τιμών τόσο για ενοικίαση όσο και για αγορά ακινήτου. Πού αποδίδεται;
- Όντως, παρατηρείται αύξηση στις τιμές των ακινήτων, η οποία οφείλεται, σε κάποιο βαθμό, στην αύξηση του πληθωρισμού, στην ενεργειακή κρίση, στο υψηλό κόστος των κατασκευαστικών υλικών αλλά και στην περιορισμένη προσφορά. Η σημαντικότερη, ωστόσο, πρόκληση που έχουμε να αντιμετωπίσουμε ως κλάδος είναι η αύξηση στις τιμές των ενοικίων, φαινόμενο που οφείλεται εξ ολοκλήρου στην ανισορροπία που επικρατεί μεταξύ της προσφοράς και της ζήτησης τα τελευταία έξι με οκτώ χρόνια. Είναι πλέον ολοφάνερο ότι σήμερα ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων είναι κατά πολύ μικρότερος σε σχέση με την ολοένα αυξανόμενη ζήτηση, γεγονός που επιφέρει σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων. Καθώς, λοιπόν, υπάρχει κοινή διαπίστωση ότι το πρόβλημα έγκειται στη χαμηλή προσφορά ακινήτων, εδώ είναι που πρέπει να στοχεύσουμε.
- Πώς μπορεί να ρυθμιστεί αυτή η ανισορροπία και ποιος ο ρόλος των τραπεζών;
- Αυτή τη στιγμή η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης είναι τόσο μεγάλη που, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά την ιδιοκατοίκηση, η διατήρηση της ζήτησης θεωρείται σχεδόν δεδομένη. Όπως προανέφερα, την μειωμένη προσφορά είναι που πρέπει να αντιμετωπίσουμε. Όσον αφορά τους επενδυτές, με την αύξηση των επιτοκίων και τον πληθωρισμό, θα ανέμενα κάποια μείωση του ενδιαφέροντος. Όσο για τα τραπεζικά ιδρύματα, μπορούν να διαδραματίσουν εξαιρετικά σημαντικό ρόλο στην πορεία του κλάδου προς την πράσινη μετάβαση μέσω της προσφοράς ελκυστικών προγραμμάτων πράσινης χρηματοδότησης, τα οποία να ανταποκρίνονται στις σύγχρονες ανάγκες των δυνητικών αγοραστών. Η ανάγκη, πλέον, για υιοθέτηση πράσινων πολιτικών στο real estate είναι αδήριτη, καθώς τα πράσινα κτήρια αποτελούν ζητούμενο από ολοένα και περισσότερους αγοραστές. Βεβαίως, για να μπορέσει να αποδώσει το μέτρο της πράσινης χρηματοδότησης, θα πρέπει να υιοθετηθεί και θεσμικά από την Κεντρική Τράπεζα Κύπρου, ως ένας από τους σημαντικότερους παράγοντες για το κυπριακό real estate. Το κράτος, επίσης, μπορεί να συμβάλει προς αυτή την κατεύθυνση παραχωρώντας κατάλληλα κίνητρα, τα οποία θα ενθαρρύνουν τον ιδιωτικό τομέα (ιδιώτες επενδυτές) να επενδύσει σε περισσότερα ακίνητα, για τα οποία υπάρχει έντονη ζήτηση, όπως τα διαμερίσματα, με τη δέσμευση ότι αυτά θα διατεθούν προς ενοικίαση για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο, π.χ. 10 χρόνια.
- Έχει εκφραστεί επανειλημμένα η άποψη ότι μεγάλο ρόλο για τις ψηλές τιμές κυρίως στην ενοικίαση, έχει η λειτουργία καταλυμάτων τύπου Airbnb. Πώς το σχολιάζετε;
- Δεν υιοθετώ τη συγκεκριμένη άποψη. Η χαμηλή προσφορά ακινήτων αποτελεί με διαφορά τον κυριότερο λόγο της εκτόξευσης των ενοικίων σε πόλεις, όπως η Λεμεσός, όπου συντελείται ραγδαία ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια. Επίσης, αναχρονιστικές νομοθεσίες (όπως αυτή του Ενοικιοστασίου) διατηρούσαν για χρόνια μεγάλο αριθμό ακινήτων εκτός αγοράς ενοικίου υπό το φόβο εγκλωβισμού των ιδιοκτητών από στρατηγικούς κακοπληρωτές ενοικιαστές. Στο σήμερα, οποιαδήποτε παρέμβαση επιχειρείτο από την πολιτεία για μείωση των ενοικίων θα ήταν ανούσια, καθώς θα δυσχέραινε, αντί να επιλύσει το πρόβλημα. Θα οδηγούσε αλυσιδωτά σε μείωση του επενδυτικού ενδιαφέροντος, ενώ δεν θα έδινε λύση στους δυνητικούς ενοικιαστές που αναζητούν καλής ποιότητας ακίνητο για μακροπρόθεσμη ενοικίαση. Υπό αυτά τα δεδομένα, η αύξηση της προσφοράς ακινήτων αποτελεί την μόνη λύση στο πρόβλημα των υψηλών ενοικίων, εξ ου και η πολιτεία θα πρέπει να δώσει προτεραιότητα στην προσπάθεια επίλυσής του. Χωρίς ενίσχυση της προσφοράς και με αυξημένα επιτόκια, η κατάσταση θα δυσχεραίνεται. Όταν το κόστος δανεισμού μετακινείται από το 1% στο 6%, είναι απόλυτα λογικό να υπάρχουν δεύτερες σκέψεις για νέα έργα, και όλοι να καθίστανται πιο συντηρητικοί. Για τους τολμηρούς ωστόσο, ευκαιρίες υπάρχουν. Τα ακίνητα, σε περιβάλλον υψηλού πληθωρισμού, είναι πιο ακριβά και ο σχεδιασμός και η κατασκευή τους απαιτούν πολύ περισσότερη προσοχή. Ο ανταγωνισμός μειώνεται και οι ευκαιρίες πληθαίνουν.
Οι Millennials
- Ποιες κατηγορίες ακινήτων αναμένεται ότι θα συγκεντρώσουν την ζήτηση της αγοράς την επόμενη χρονιά;
- Είναι ξεκάθαρο ότι τα επόμενα χρόνια πρωταγωνιστής στο real estate θα είναι η βιωσιμότητα. Μελλοντικά έργα που στον σχεδιασμό τους δεν θα περιλαμβάνουν πράσινα χαρακτηριστικά, είναι καταδικασμένα να μην δώσουν τις επιθυμητές αποδόσεις στους επενδυτές τους, καθώς δεν θα προτιμώνται από αγοραστές και ενοικιαστές. Στην κυπριακή αγορά ακινήτων έχουν αρχίσει να κάνουν την εμφάνισή τους τάσεις προς την κατεύθυνση της βιωσιμότητας, χαρακτηριστικό που το επόμενο διάστημα αναμένεται να αναδειχθεί ακόμα περισσότερο μέσα από την ίδια τη ζήτηση. Οι Millennials, η ομάδα αγοραστών που θα καθορίζει τη ζήτηση τα επόμενα χρόνια, χαρακτηρίζονται από υψηλή περιβαλλοντική ευαισθησία και θέτουν την αειφορία, την ενεργειακή απόδοση και την ποιότητα ζωής ως κριτήρια πρωταρχικής σημασίας στις αγοραστικές τους αποφάσεις. Ταυτόχρονα, λόγω της αστάθειας των τιμών στην ενέργεια και της ενίσχυσης των κανονισμών για την ενεργειακή απόδοση σε ευρωπαϊκό επίπεδο, τα ακίνητα που απαιτούν λιγότερη ενέργεια για να λειτουργήσουν, καθίστανται ολοένα και πιο ελκυστικά. Υπό αυτά τα δεδομένα, ζήτηση τα επόμενα χρόνια θα καταγράφουν κατοικίες και γραφειακοί χώροι που θα διαθέτουν στοιχεία αειφορίας και χαρακτηριστικά που θα διασφαλίζουν υψηλή ποιότητα ζωής.
- Ποια περιοχή συγκεντρώνει τη μεγαλύτερη κινητικότητα και ζήτηση στον τομέα των ακινήτων και γιατί;
- Μεγαλύτερη ζήτηση για ακίνητα καταγράφεται στη Λεμεσό. Η εκεί έλευση αρκετών ξένων, σε συνδυασμό με τη βελτιωμένη πλέον αγοραστική δύναμη των ντόπιων και τα προγράμματα χρηματοδότησης που προσφέρουν τα τραπεζικά ιδρύματα, έχουν ενισχύσει περαιτέρω τη ζήτηση για ακίνητα, οικιστικά και μη, την ώρα που η προσφορά είναι μειωμένη.
Επενδύσεις σε τουρισμό και ορεινά
- Θα δούμε μεγάλες αναπτύξεις και σε ποιους τομείς;
- Οι μεγάλες ξένες επενδύσεις των τελευταίων χρόνων στο νησί μας σε διάφορους τομείς, και παρά τις απανωτές κρίσεις που αντιμετώπισε η οικονομία, επιβεβαιώνουν περίτρανα ότι η Κύπρος αποτελεί έναν από τους καλύτερους προορισμούς στην αγορά της ΕΕ για φιλοξενία νέων επιχειρήσεων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το City of Dreams Mediterranean, η ολοκλήρωση του οποίου αναμένεται να προσελκύσει περισσότερες επενδύσεις που θα απευθύνονται σε τουρίστες υψηλού εισοδήματος. Μεγάλες επενδύσεις αναμένεται να προσελκύσει, επίσης στον τομέα του τουρισμού και όχι μόνο, τα επόμενα χρόνια, η ορεινή Κύπρος. Πολλά υποσχόμενος είναι και ο τομέας της υγείας, όπως και αυτός της εκπαίδευσης. Η μειωμένη προσφορά χώρων στέγασης για φοιτητές αναμένεται να προσελκύσει περαιτέρω επενδύσεις για ανέγερση φοιτητικών εστιών και διαμερισμάτων για σπουδαστές. Τέλος, η κάθοδος ξένων εταιρειών στην Κύπρο ευνοεί τη δημιουργία νέων γραφειακών χώρων σε όλες τις πόλεις, καθώς οι διαθέσιμες εγκαταστάσεις είναι περιορισμένες.
Τα πλάνα της Imperio
- Ποια τα πλάνα του ομίλου σας για το 2023;
- Παρακολουθώντας τις νέες τάσεις που αναδύονται και αφουγκραζόμενοι τις ανάγκες της αγοράς, στην Imperio υλοποιούμε έργα που καλύπτουν τις ανάγκες των επενδυτών και προσφέρουν υψηλή ποιότητα ζωής. Το 2023 θα επικεντρωθούμε στην ολοκλήρωση της δεύτερης φάσης του Sunset Gardens και στην καθιέρωσή του ως νούμερο ένα επιλογή στέγασης για Millennials στη Λεμεσό. Ταυτόχρονα, στην Ιmperio, ως πρωτοπόροι του τομέα στην αντιμετώπιση της κλιματικής αλλαγής, θέλουμε να εμβαθύνουμε περαιτέρω στα θέματα αειφορίας, ESG και βιώσιμων επενδύσεων, χαρακτηριστικά τα οποία εδώ και καιρό έχουμε ενσωματώσει στα ακίνητα που δημιουργούμε, αξιοποιώντας ταυτόχρονα τα πιο σύγχρονα εργαλεία που προσφέρει στον τομέα μας η τεχνολογία.
Στέγαση γραφείων
- Ποιος ο ρόλος της καθόδου ξένων εταιρειών στην ενίσχυση της αγοράς ακινήτων. Σε ποιο βαθμό μπορεί να στηρίξει την αγορά και το 2023;
- Ο αριθμός διαθέσιμων χώρων για τη στέγαση εταιρειών στην Κύπρο είναι, αυτή τη στιγμή, περιορισμένος. Την ίδια ώρα, η ζήτηση για γραφειακούς χώρους βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα. Η κατηγορία αυτή των εν δυνάμει ενοικιαστών ή αγοραστών ενισχύει περαιτέρω το πρόβλημα της υψηλής ζήτησης και χαμηλής προσφοράς διαμερισμάτων ή άλλων κατάλληλων ακινήτων στην Κύπρο, επιφέροντας αλυσιδωτή αύξηση των τιμών, ειδικά στα ενοίκια. Μοναδική λύση αποτελεί η αύξηση της προσφοράς των ακινήτων, για τα οποία υπάρχει ζήτηση, όπως τα διαμερίσματα. Υπό αυτό, λοιπόν, το πρίσμα η ζήτηση στέγης από τις ξένες εταιρείες που φθάνουν στην Κύπρο, θα μπορούσε να αποτελέσει έναν από τους πυλώνες που θα στηρίξουν την αγορά ακινήτων το 2023.
