Του Ανδρέα Ανδρέου
Οι αναπτύξεις μικτών χρήσεων (mixed-use developments) αποτελούν μια από τις πιο σημαντικές τάσεις στην αστική ανάπτυξη – τόσο διεθνώς όσο και στην Κύπρο. Πρόκειται για έργα που συνδυάζουν κατοικίες, γραφεία, εμπορικούς χώρους, αναψυχή και μερικές φορές τουρισμό στο ίδιο ακίνητο ή συγκρότημα. Πολυάριθμα παραδείγματα τέτοιων αναπτύξεων υπάρχουν ήδη στη Λεμεσό, στη Λευκωσία και στη Λάρνακα (και σε μικρότερο βαθμό σε Πάφο και Αμμόχωστο), όπου μεγάλα projects επιδιώκουν να δημιουργήσουν ολοκληρωμένα «μικρο-οικοσυστήματα» αστικής ζωής.
Ακολουθεί μια ανάλυση υπέρ και κατά των αναπτύξεων μικτών χρήσεων, με έμφαση στα δικά μας δεδομένα:
ΥΠΕΡ: Τα πλεονεκτήματα των αναπτύξεων μικτών χρήσεων
1. Ζωντάνια και βιωσιμότητα στην πόλη
Τα έργα μικτών χρήσεων δίνουν ζωή σε περιοχές που αλλιώς «νεκρώνουν» μετά το ωράριο γραφείων. Όταν κατοικίες, γραφεία και εστίαση συνυπάρχουν, η περιοχή διατηρεί συνεχή κίνηση και οικονομική δραστηριότητα. Ένα παράδειγμα είναι το παραλιακό μέτωπο της Λεμεσού, το οποίο έχει μετατραπεί από μια γραμμική τουριστική ζώνη σε έναν δυναμικό χώρο που λειτουργεί σχεδόν 24 ώρες το 24ωρο, χάρη στην ανάμιξη κατοικιών, καταστημάτων και χώρων ψυχαγωγίας.
2. Πιο αποτελεσματική αξιοποίηση γης
Σε μια χώρα με περιορισμένους χώρους ανάπτυξης όπως η Κύπρος, τα μικτά έργα επιτρέπουν πυκνότερη, αλλά και πιο ορθολογική χρήση της γης. Ένα τεμάχιο μπορεί να φιλοξενεί διαφορετικές λειτουργίες χωρίς να απαιτείται οριζόντια εξάπλωση. Αυτό συνδέεται με τη σύγχρονη αρχή της συμπαγούς πόλης, που μειώνει την ανάγκη για νέες εκτάσεις και δυνητικά προστατεύει την αγροτική γη.
3. Καλύτερη ποιότητα ζωής για τους κατοίκους
Όταν κάποιος μπορεί να ζει, να εργάζεται, να ψωνίζει και να ψυχαγωγείται στην ίδια περιοχή, μειώνονται οι μετακινήσεις, ο χρόνος στον δρόμο και το κυκλοφοριακό χάος/άγχος. Οι μικτές αναπτύξεις προωθούν με τον τρόπο τους την αστική ευκολία και μια πιο πράσινη, πεζοδρομημένη καθημερινότητα.
4. Ασφάλεια και κοινωνική συνοχή
Περιοχές με συνεχή ροή ανθρώπων είναι πιο ασφαλείς. Η συνύπαρξη κατοίκων και επαγγελματιών δημιουργεί μια μορφή «άτυπης επιτήρησης» (natural surveillance), όπως τη χαρακτηρίζουν οι πολεοδόμοι.
5. Υψηλότερη εμπορική αξία και επενδυτική απόδοση
Τα έργα μικτών χρήσεων συνήθως απολαμβάνουν υψηλότερη αξία γης και ενοικίων, καθώς προσελκύουν διαφορετικές κατηγορίες κοινού και μειώνουν το ρίσκο παρατεταμένης ύπαρξης κενών χώρων. Για τους επενδυτές, η διαφοροποίηση των χρήσεων προσφέρει πολλαπλές και πολύμορφες πηγές εσόδων – κατοικίες, γραφεία, λιανικό εμπόριο, φιλοξενία.
6. Περιβαλλοντικά οφέλη
Η μείωση της ανάγκης για μετακινήσεις συμβάλλει στη μείωση εκπομπών ρύπων. Επιπλέον, οι σύγχρονες αναπτύξεις αυτής της μορφής συχνά ενσωματώνουν πράσινα κτίρια, υψηλή ενεργειακή αποδοτικότητα και βιώσιμες υποδομές.
Δεν είναι όμως όλα αγγελικά πλασμένα… Υπάρχουν και τα αρνητικά, τα οποία βλέπουμε αμέσως μετά.
ΚΑΤΑ: Τα μειονεκτήματα και οι προκλήσεις
1. Υψηλό αρχικό κόστος και πολυπλοκότητα
Τα έργα μικτών χρήσεων απαιτούν μεγάλη επένδυση κεφαλαίου, πολύπλοκο σχεδιασμό, επιμηκυμένη περίοδο αδειοδότησης και κατασκευαστικής εκτέλεσης. Ο συνδυασμός διαφορετικών χρήσεων σημαίνει περισσότερους κανονισμούς συμμόρφωσης και ασφάλειας που πρέπει να πληρούνται, διαφορετικά επιχειρηματικά μοντέλα που ξεφεύγουν από τη συνηθισμένη νόρμα του τομέα ανάπτυξης ακινήτων και αυξημένο κόστος διαχείρισης μετά την ολοκλήρωση.
2. Δυσκολία στη διαχείριση
Η λειτουργία ενός τέτοιου συγκροτήματος μπορεί να γίνει περίπλοκη: διαφορετικοί ενοικιαστές, ωράρια, ανάγκες και ρυθμοί λειτουργίας. Αν δεν υπάρχει επαγγελματική διαχείριση, το έργο κινδυνεύει να χάσει τη συνοχή του και να μετατραπεί σε «αστικό χάος». Παράλληλα, αναφέρω και το ελλιπέστατο νομοθετικό πλαίσιο που έχουμε για τη διαχείριση κοινόκτητων οικοδομών/ συγκροτημάτων και την τεράστια και αδικαιολόγητη καθυστέρηση στην αναθεώρηση της νομοθετικής ρύθμισης.
3. Κίνδυνος υπερτουριστικοποίησης
Σε περιοχές όπως η Λεμεσός, η Πάφος και η Λάρνακα, όπου πολλά μικτά έργα συνδυάζουν τουριστική κατοικία με εμπορική χρήση, υπάρχει κίνδυνος να χαθεί η ισορροπία με τον τοπικό πληθυσμό. Η Λεμεσός ήδη βιώνει αυτό το χάσμα στο ισοζύγιο σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό εδώ και κάποια χρόνια, με εμφανή την αύξηση τιμών και αποκλεισμό των ντόπιων από την αγορά κατοικίας.
4. Θόλωση ταυτότητας περιοχής
Όταν μια περιοχή μετατραπεί σε μικτό «υπερ-έργο» χωρίς σωστό αστικό σχεδιασμό, υπάρχει κίνδυνος να χαθεί η ιστορική και πολιτιστική της ταυτότητα. Παρόλο που εδώ υπάρχει διπλή όψη του νομίσματος μιας και εγκαταλειμμένοι ιστορικοί πυρήνες αποκτούν νέα ζωή με αναπαλαιώσεις, προσθήκες και έλκυση κόσμου, υπάρχουν περιπτώσεις όπου η υπερβολική εμπορική ανάπτυξη έχει προκαλέσει αντιδράσεις για αλλοίωση του χαρακτήρα μιας περιοχής.
5. Πιέσεις σε υποδομές
Η συγκέντρωση κατοικίας, εμπορίου και ψυχαγωγίας στον ίδιο χώρο μπορεί να επιβαρύνει δίκτυα στάθμευσης, αποχέτευσης και κυκλοφορίας. Από την άλλη, έξυπνες προσεγγίσεις μπορούν να ελαχιστοποιήσουν τον αντίκτυπο στα δίκτυα στάθμευσης και κυκλοφορίας. Το δε αποχετευτικό δίκτυο όπως και άλλα δίκτυα υπηρεσιών υποδομής γενικά υπολειτουργούν αν συγκριθούν με τις (καθηλωμένες) δυνατότητες που προσφέρουν οι υφιστάμενες πολεοδομικές ζώνες στις κεντρικές περιοχές των τοπικών σχεδίων.
Η κυπριακή πραγματικότητα – πού βαδίζουμε
Στην Κύπρο, οι αναπτύξεις μικτών χρήσεων βρίσκονται σε φάση ωρίμανσης. Από τα πρώτα projects που βασίζονταν κυρίως σε μια τουριστική λογική (resort-type developments), ή σε τριώροφες γραφειακές αναπτύξεις με ένα οικιστικό ρετιρέ στον τελευταίο όροφο, περάσαμε πλέον σε αστικού τύπου έργα, που συνδυάζουν κατοικία, γραφεία, και εμπορική δραστηριότητα.
Η πρόκληση είναι να επιτευχθεί ισορροπία: έργα που θα προσφέρουν οικονομική ανάπτυξη χωρίς να επιβαρύνουν το περιβάλλον ή να εκτοπίζουν τις τοπικές κοινωνίες. Οι μικτές χρήσεις μπορούν να αποτελέσουν εργαλείο βιώσιμης αστικής ανάπτυξης, αρκεί να ενταχθούν σε ευρύτερο σωστό πολεοδομικό σχεδιασμό και να μην αντιμετωπίζονται μόνο ως επενδυτικές «ευκαιρίες».
Οι αναπτύξεις μικτών χρήσεων είναι η φυσική εξέλιξη της σύγχρονης πόλης: πιο έξυπνες, πιο ζωντανές, πιο αποδοτικές. Όμως, για να λειτουργήσουν σωστά, χρειάζονται όραμα, σχεδιασμό και κοινωνική ευαισθησία. Η Κύπρος έχει τη δυνατότητα να πρωτοπορήσει στη Μεσόγειο με έργα που θα συνδυάζουν ανάπτυξη και ποιότητα ζωής – αρκεί η γη να αντιμετωπιστεί όχι μόνο ως επενδυτικό προϊόν, αλλά και ως κοινός πόρος που πρέπει να υπηρετεί την κοινωνία.
