Του Ανδρέα Ανδρέου
Κανένας δεν αμφισβητεί ότι η Λεωφόρος Μακαρίου στη Λευκωσία έχει σοβαρό πρόβλημα εμπορικότητας. Πρόκειται για ένα από τα πιο κρίσιμα και πολυσυζητημένα θέματα στη Λευκωσία για αρκετό διάστημα τώρα. Άλλωστε το πρόβλημα, αν θέλουμε να είμαστε ειλικρινείς, δεν δημιουργήθηκε με την ανάπλαση –όπως κάποιοι αβασάνιστα δηλώνουν– αλλά άρχισε να φαίνεται εδώ και δεκαπέντε χρόνια. Το είπαμε πολλές φορές σε άλλες δημοσιεύσεις, πως η δημιουργία των Malls έπαιξε τον καθοριστικότατο ρόλο, όπως όμως και σειρά άλλων κακών σχεδιασμών σε πολλά επίπεδα διοίκησης αυτού του τόπου. Και ας μη γελιόμαστε, η Λευκωσία του 1960 και 1970 που ζούσε και εργαζόταν μέσα και γύρω από το κέντρο δεν είναι η ίδια με τη Λευκωσία του 1990 και μετά που εκτείνεται μέχρι 25 χλμ. από το κέντρο.
Δεν παύει όμως ως θέμα να είναι πάντα επίκαιρο και δη όταν κοντεύουν Χριστούγεννα. Ο προβληματισμός έγκειται στο γεγονός ότι η Λεωφόρος Μακαρίου, παρά την ολοκλήρωση της μεγάλης ανάπλασης που μεταμόρφωσε τον δρόμο σε μια σύγχρονη λεωφόρο με μεγαλύτερα πεζοδρόμια, φωτισμό, πράσινο και λεωφορειολωρίδες, δεν έχει ανακτήσει ακόμα την παλιά της εμπορική αίγλη.
Τα προβλήματα συνοψίζονται κυρίως στην προσβασιμότητα και στο μίγμα ενοικιαστών/ χρηστών (το λεγόμενο tenant/user mix). Για να επιτευχθεί αναζωογόνηση και η λεωφόρος να σφύζει από ζωή απαιτείται ένα ολοκληρωμένο σχέδιο που να περιλαμβάνει κυκλοφοριακές ρυθμίσεις, οικονομικά κίνητρα και έλκυση κόσμου ο οποίος θα φέρει ξανά ζωή.
Το κρισιμότερο είναι η βελτίωση της προσβασιμότητας και η στάθμευση. Το μεγαλύτερο εμπόδιο που αναφέρουν οι επιχειρηματίες, είναι η δυσκολία πρόσβασης για τους καταναλωτές. Συνεπώς είναι ουσιώδες να υπάρξει:
- Άμεση λύση στάθμευσης. Χρειάζεται να εξασφαλιστούν πολυάριθμοι, προσιτοί και ευδιάκριτοι χώροι στάθμευσης περιμετρικά της λεωφόρου (π.χ. σε παράπλευρους δρόμους, σε υπόγεια), με ειδικές μειωμένες τιμές για τους επισκέπτες της Μακαρίου. Παρόλο που τα πράγματα συνεχώς βελτιώνονται –έστω μετ’ εμποδίων– ακόμη απέχουμε από το επιθυμητό αποτέλεσμα. Οι ιδιωτικοί χώροι είναι ακριβοί, λιγοστεύουν λόγω των αναπτύξεων που γίνονται χωρίς να αναπληρώνονται με τουλάχιστον τον ίδιο ρυθμό, ενώ ο Δήμος μη έχοντας μάθει από λάθη του πρόσφατου παρελθόντος που σκότωσαν την αναζωογόνηση της εντός των Τειχών πόλης, τιμωρεί επιλεκτικά με βαριά πρόστιμα την «παράνομη» στάθμευση σε ώρες που δεν δικαιολογούνται, π.χ. μετά τις 9 μ.μ.
-Προώθηση του Smart Mobility. Επιβάλλεται η πλήρης και αποτελεσματική λειτουργία του συστήματος Smart City (όπως συστήματα πληροφόρησης για διαθέσιμες θέσεις στάθμευσης σε πραγματικό χρόνο) και ενίσχυση των δημόσιων συγκοινωνιών (λεωφορείων και mini-bus) που χρησιμοποιούν λεωφορειολωρίδες.
- Επανεξέταση κυκλοφοριακών ρυθμίσεων. Οι επιχειρηματίες ζητούν συνεχώς την επαναξιολόγηση της ρύθμισης που επιτρέπει μόνο τη διέλευση λεωφορείων και εξουσιοδοτημένων οχημάτων. Παρόλο που προσωπικά έχω τις αμφιβολίες μου κατά πόσο αυτό είναι η σοβαρότερη λύση, εντούτοις θα μπορούσε να εξεταστεί η πρόταση για μονοδρόμηση ή μετατροπή σε πεζόδρομο μόνο τα Σαββατοκύριακα, ώστε να συνδυαστεί η βιώσιμη κινητικότητα με την εμπορικότητα.
Εξίσου σημαντικά είναι τα οικονομικά κίνητρα και διαφοροποίηση καταστημάτων. Για να επιστρέψουν οι ποιοτικές επιχειρήσεις, πρέπει να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα των υψηλών ενοικίων και της πληθώρας κλειστών χώρων.
Φορολογικά κίνητρα. Παροχή μείωσης δημοτικών τελών ή άμεσων χορηγιών από τον Δήμο ή την κυβέρνηση για επιχειρήσεις που ανοίγουν νέο κατάστημα στη Μακαρίου (ειδικά για μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις.
Στρατηγική μίσθωσης (Tenant Mix). Ο Δήμος πρέπει να συνεργαστεί με τους ιδιοκτήτες ακινήτων για να ενθαρρύνει τη διαφοροποίηση των καταστημάτων μεταξύ τους. Πρέπει να έρθουν και να συμβιώνουν οι ακόλουθες κατηγορίες:
- Experiential Retail: Καταστήματα που προσφέρουν εμπειρίες (concept stores, showrooms, χώροι γευσιγνωσίας).
- Ψυχαγωγία/Εστίαση: Ποιοτικά εστιατόρια, καφετέριες και μπαρ με τραπεζοκαθίσματα επί των διευρυμένων πεζοδρομίων, που να λειτουργούν μέχρι αργά.
- Υπηρεσίες/ Πολιτισμός: Να ενσωματωθούν χρήσεις πολιτισμού, γραφεία δημιουργικότητας και υπηρεσίες για τους μόνιμους κατοίκους του κέντρου.
Δημιουργία Ζωής και Εμπειριών (Activation). Ένας δρόμος δεν «ζει» μόνο από τα καταστήματα που έχει, αλλά και από τα events που προσελκύουν ανθρώπους:
Events και Φεστιβάλ: Διοργάνωση τακτικών εκδηλώσεων (π.χ. κάθε πρώτη Παρασκευή του μήνα, ή τα Σαββατοκύριακα) στη λεωφόρο:
- Street Food Festivals
- Pop-up Markets (αγορές με χειροτεχνίες, τοπικά προϊόντα).
- Art Installations/ Open-Air Galleries/ μουσικά δρώμενα.
Σύνδεση με το Αστικό Κέντρο: Δημιουργία ξεκάθαρων, ελκυστικών διαδρομών που να συνδέουν τη Μακαρίου με την Πλατεία Ελευθερίας, την Παλιά Πόλη και την Οδό Στασικράτους, ώστε ο επισκέπτης να κινείται ευχάριστα σε όλο το «Εμπορικό Τρίγωνο» πεζός. Παρόλο που τα έργα υποδομής έγιναν, χρειάζεται ενίσχυση φινέτσας.
Ενίσχυση Κατοίκησης: Παροχή κινήτρων για νέους κατοίκους ώστε να ζήσουν στο κέντρο της Λευκωσίας. Παράλληλα, να ενισχυθεί η αναβάθμιση διατηρητέων κτιρίων και η φοιτητική στέγαση. Ένας δρόμος σφύζει από ζωή μόνο όταν κατοικείται.
Η Λεωφόρος Μακαρίου είναι πλέον ένας χώρος υψηλής αισθητικής και βιώσιμης κινητικότητας. Αυτό που λείπει είναι η οικονομική στρατηγική και η δυναμική προώθηση για να γεμίσει ξανά με ποιοτικές επιχειρήσεις και κυρίως με κόσμο. Έτσι διασφαλίζεται η ανάκτηση και εξέλιξη της χαμένης εμπορικής της αίγλης.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
