Του Ανδρέα Ανδρέου
Οι επιπτώσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων (όπως το Airbnb και άλλων) στις τοπικές αγορές ακινήτων είναι πολύπλευρες και αποτελούν αντικείμενο ευρείας συζήτησης, ιδιαίτερα σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς και αστικά κέντρα.
Ας δούμε πρώτα κάποιες από τις σοβαρότερες αρνητικές επιπτώσεις (πιέσεις).
Αύξηση ενοικίων μακροχρόνιας μίσθωσης: Ο μεγαλύτερος αντίκτυπος είναι η μείωση του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση. Καθώς περισσότερα ακίνητα μετατρέπονται σε βραχυχρόνιας μίσθωσης, η προσφορά για τους μόνιμους κατοίκους μειώνεται, οδηγώντας έτσι σε εκτόξευση των τιμών ενοικίων στις υπόλοιπες κατοικίες/ μονάδες. Αυτό καθιστά τη στέγαση λιγότερο προσιτή για τους ντόπιους, τους φοιτητές και τους εργαζόμενους.
Αύξηση τιμών αγοράς ακινήτων: Η δυνατότητα υψηλότερων αποδόσεων από τη βραχυχρόνια μίσθωση προσελκύει επενδυτικά κεφάλαια για την αγορά ακινήτων, κυρίως σε κεντρικές και τουριστικές περιοχές. Αυτή η αυξημένη ζήτηση συμβάλλει στην ανοδική πίεση στις τιμές των τιμών πώλησης, καθιστώντας δυσκολότερη την αγορά σπιτιού για τους μόνιμους κατοίκους.
Έλλειψη κατοικιών: Σε περιοχές υψηλής ζήτησης παρατηρείται σημαντική έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων για τους ντόπιους, οδηγώντας σε στεγαστική κρίση και δυσκολία εύρεσης στέγης.
Αλλοίωση κοινωνικού χαρακτήρα: Η συγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων μπορεί να οδηγήσει σε φαινόμενα τουριστικοποίησης και εκτοπισμού (gentrification/ displacement) των μόνιμων κατοίκων, καθώς οι περιοχές αυτές μετατρέπονται σε «ξενοδοχεία» αλλάζοντας τον κοινωνικό και οικιστικό χαρακτήρα της γειτονιάς (π.χ. θόρυβος, συμφόρηση, κλείσιμο καταστημάτων που απευθύνονται σε ντόπιους ή μόνιμους κατοίκους).
Ας δούμε τώρα τις θετικές επιπτώσεις (οφέλη).
Στήριξη της οικονομίας και του τουρισμού: Συμβάλλουν στην αύξηση των τουριστικών εσόδων και στην ενίσχυση του ΑΕΠ.
Έσοδα για τους ιδιοκτήτες: Παρέχουν μια σημαντική πηγή εισοδήματος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, πολλοί από τους οποίους είναι μικροϊδιοκτήτες που ενισχύουν έτσι τον οικογενειακό τους προϋπολογισμό.
Ενίσχυση τοπικών αγορών: Οι επισκέπτες ξοδεύουν χρήματα σε τοπικά καταστήματα, εστιατόρια, καφέ και υπηρεσίες (π.χ. καθαρισμός, συντήρηση), διοχετεύοντας πλούτο στην τοπική κοινωνία.
Αξιοποίηση ακινήτων: Αξιοποιούνται ακίνητα που ενδεχομένως ήταν κενά ή υποβαθμισμένα, οδηγώντας στην αναβάθμιση κτιρίων και περιοχών.
Το φαινόμενο είναι ασύμμετρο: ενώ προσφέρει σημαντικά οικονομικά οφέλη σε εθνικό και ατομικό επίπεδο, δημιουργεί σοβαρές κοινωνικές προκλήσεις στην αγορά στέγασης και στη βιωσιμότητα των τοπικών κοινωνιών, ειδικά σε περιοχές με υψηλή τουριστική ζήτηση. Για τον λόγο αυτό, πολλές πόλεις (εντός κι εκτός Ε.Ε.) θεσπίζουν νέους κανόνες και περιορισμούς (φορολογικά μέτρα, όρια στον αριθμό των διανυκτερεύσεων ή/ και ακινήτων) σε μια προσπάθεια να εξισορροπήσουν τα οφέλη με την ανάγκη για προσιτή στέγαση. Πιο κάτω παραθέτουμε κάποια παραδείγματα:
Οι κυριότεροι περιορισμοί και οι νέοι κανόνες που έχουν θεσπιστεί ή δρομολογηθεί για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα και σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις, με σκοπό τον περιορισμό των αρνητικών επιπτώσεων στην αγορά στέγασης, είναι οι εξής:
[A] Περιορισμοί στην Ελλάδα (Ισχύς 2024-2025). – Η Ελλάδα έχει προχωρήσει σε σημαντικές αλλαγές στο νομικό και φορολογικό πλαίσιο, με στόχο την εξισορρόπηση της αγοράς και τη διασφάλιση υγιούς ανταγωνισμού με τα ξενοδοχεία.
Αναστολή νέων αδειών σε επιλεγμένες περιοχές της Αθήνας.
Από την 1ην Ιανουαρίου 2025 (με δυνατότητα παράτασης), έχει αποφασιστεί προσωρινό πάγωμα της έκδοσης νέων αδειών βραχυχρόνιων μισθώσεων σε συγκεκριμένες, επιβαρυμένες περιοχές της Αθήνας, (όπως το κέντρο της πόλης, Κουκάκι, Παγκράτι, Νέος Κόσμος, Εξάρχεια).
Το μέτρο αυτό εξετάζεται να επεκταθεί και σε άλλους τουριστικούς προορισμούς που αντιμετωπίζουν σοβαρό στεγαστικό πρόβλημα (όπως Θεσσαλονίκη, Χανιά κ.λπ.).
Περιορισμός ακινήτων (υφιστάμενος θεσμικός πυλώνας).
Προς το παρόν, τα φυσικά πρόσωπα μπορούν να εκμισθώνουν έως δύο ακίνητα ως βραχυχρόνιες μισθώσεις (για σκοπούς εισοδήματος από ακίνητη περιουσία).
Αν ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει τρία ή και περισσότερα ακίνητα, υποχρεούται να κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, καθίσταται επιτηδευματίας και αντιμετωπίζεται φορολογικά όπως οι ξενοδοχειακές επιχειρήσεις.
Φορολογικές αλλαγές και τέλη (από 1ην Ιανουαρίου 2025).
Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση: αντικατέστησε τον Φόρο Διαμονής και είναι ψηλότερο κατά τους μήνες υψηλής τουριστικής κίνησης (Απρίλιος - Οκτώβριος)
Υποχρέωση ΦΠΑ: για τους ιδιοκτήτες που δραστηριοποιούνται πλέον ως επιχειρήσεις (άνω των δύο μονάδων), επιβάλλεται ΦΠΑ.
Κίνητρα για μακροχρόνια μίσθωση.
Απαλλαγή Φόρου Εισοδήματος: Ιδιοκτήτες που θα μετατρέψουν τα ακίνητά τους (έως εμβαδού 120 τ.μ. από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση (για συμβάσεις από Σεπτέμβριο του 2024 μέχρι Δεκέμβριο του 2025) απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια.
Προδιαγραφές λειτουργίας (από 01/10/2025). Τίθενται αυστηρότερες προδιαγραφές ποιότητας και ασφάλειας για τα καταλύματα, όπως:
Υποχρέωση ασφάλισης έναντι αστικής ευθύνης.
Ύπαρξη πυροσβεστήρων, ανιχνευτών καπνού και relay προστασίας έναντι ηλεκτροπληξίας.
Πιστοποιητικό μυοκτονίας και φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών.
[B] Περιορισμοί σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις (παραδείγματα). Συνήθως οι περιορισμοί έχουν τη μορφή ορίων στον αριθμό των ημερών μίσθωσης:
Άμστερνταμ: Όριο 30 διανυκτερεύσεων ανά έτος.
Παρίσι: Όριο 120 διανυκτερεύσεων ανά έτος.
Βαρκελώνη: Πλήρης απαγόρευση. βραχυχρόνιων μισθώσεων σε ακίνητα που δεν είχαν άδεια πριν το 2012.
Λονδίνο: Όριο 90 διανυκτερεύσεων ανά έτος
Βερολίνο: Απαιτείται ειδική άδεια από τον δήμο για την εκμίσθωση κύριας κατοικίας.
Αυτοί οι περιορισμοί αντικατοπτρίζουν την παγκόσμια τάση των τοπικών αρχών να προσπαθούν να διατηρήσουν την ισορροπία μεταξύ των εσόδων από τον τουρισμό και της διατήρησης της προσιτής στέγασης για τους μόνιμους κατοίκους.
