Ανδρέας Ανδρέου
Κάθε τρεις και λίγο κάποιοι θυμούνται τη φορολόγηση των ακινήτων είτε σαν μέτρο αύξησης των κρατικών εσόδων ή/και σαν ένα μέτρο καταπολέμησης της οικιστικής κρίσης. Είναι κάτι του στιλ «one size, fits all».
Το λυπηρό είναι πως όλοι αυτοί που το εισηγούνται και μάλιστα σαν ένα ριζοσπαστικό και αποτελεσματικό μέτρο, αρνούνται να δουν το εξόφθαλμο, ότι δηλαδή το αποτέλεσμα είναι συνήθως το αντίθετο.
Ιστορικά –και δεν χρειάζεται να πάμε πολύ πίσω– η επιβολή έμμεσης και άμεσης φορολογίας στα ακίνητα έφερε αύξηση στις τιμές των ακινήτων επειδή πολύ απλά το κόστος μετακυλίεται στον τελικό αγοραστή ή ενοικιαστή. Δείτε για παράδειγμα τι κακά επέφερε η επιβολή του ΦΠΑ, επειδή κανένας δεν ασχολήθηκε τον καιρό που έπρεπε για να πάρει η χώρα μας κάποιες έστω εξαιρέσεις. Εξαιρέσεις (μικρές ή μεγάλες) που έχουν εξασφαλίσει όλες οι υπόλοιπες χώρες της Ε.Ε.
Αντίθετα, η κατάργηση του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας (που πήγαινε στο κεντρικό κράτος), η μείωση των μεταβιβαστικών τελών και η μη επιβάρυνση με μεταβιβαστικά τέλη όπου επιβάλλεται ΦΠΑ (έστω επί του ποσού αλληλοεπικάλυψης δηλωθείσας τιμής και εκτιμημένης αξίας), μείωσαν την ήδη βεβαρημένη με φόρους ακίνητη ιδιοκτησία και έχουν ένα τονωτικό αποτέλεσμα στο να αυξηθεί η προσφορά.
Τότε γιατί έχουμε πρόβλημα στέγασης αφού αυξάνεται η προσφορά; Πολύ απλά επειδή η προσφορά αυξάνεται μέσα σε ένα κλίμα τεράστιας γραφειοκρατίας που την αφήνει να εξελιχθεί αργά και επιπλέον η κατασκευή χρειάζεται χρόνο για να ολοκληρωθεί. Παράλληλα, η αύξηση στη ζήτηση είναι άμεση με αποτέλεσμα να εκμηδενίζει το όποιο όφελος από την αυξημένη προσφορά.
Ας επανέλθουμε τώρα στη φορολόγηση της αδρανούσας γης.
Για να μην κατηγορηθώ (όχι πως με ενδιαφέρει) ότι βλέπω τα πράγματα μονοδιάστατα, θα αναγνωρίσω τουλάχιστον τα θετικά της προσέγγισης –όσο θεωρητικά και αν πραγματικά είναι– για να είμαι αντικειμενικός.
Υπάρχει η κερδοσκοπική παράμετρος. Κάποιοι ιδιοκτήτες δεν αναπτύσσουν τα τεμάχια τους και τα αφήνουν κενά επειδή στην πορεία του χρόνου οι τιμές τους ανεβαίνουν και αποκομίζουν μεγαλύτερο οικονομικό όφελος: είναι σαν ένας κουμπαράς αποθήκευσης πλούτου, χωρίς κοινωνική ανταποδοτικότητα. Ένας τέτοιος φόρος, λοιπόν, (θεωρητικά) τους αναγκάζει είτε να χτίσουν ή να πουλήσουν σε κάποιον που θα χτίσει και με τον τρόπο αυτό απελευθερώνουν γη προς εκμετάλλευση αυξάνοντας την προσφορά μονάδων στέγασης.
Ένας τέτοιος φόρος περιορίζει την Αστική Εξάπλωση (Urban Sprawl). Όταν υπάρχουν «τρύπες» αδρανούσας γης στον αστικό ιστό, οι πόλεις τείνουν να επεκτείνονται άναρχα προς τα έξω. Η φορολόγηση είναι ένα εργαλείο που ενθαρρύνει την πύκνωση της πόλης χρησιμοποιώντας τις ήδη υπάρχουσες υποδομές.
Η αξία ενός οικοπέδου συχνά ανεβαίνει όχι λόγω ενεργειών του ιδιοκτήτη, αλλά λόγω δημόσιων επενδύσεων (π.χ. ανακατασκευής δρόμων, υπηρεσιών, υποδομών, πάρκων κ.λπ.). Άρα ο φόρος επιστρέφει ένα μέρος αυτής της υπεραξίας στην κοινωνία.
Ποιες είναι οι προκλήσεις και τα αντεπιχειρήματα;
Πρόβλημα ρευστότητας: ένας ιδιοκτήτης μπορεί να έχει γη μεγάλης αξίας μεν, αλλά χαμηλό εισόδημα δε (π.χ. το απέκτησε από κληρονομιά). Ο φόρος μπορεί να τον αναγκάσει σε «βίαιη» πώληση και να χάσει σε σχέση με το αν προέβαινε σε διάθεση μέσω συνθηκών ελεύθερης αγοράς.
Πολυπλοκότητα στον ορισμό: Αλήθεια τι θεωρείται «αδρανούσα γη»; Ένα κενό οικόπεδο; Αν ναι, ποιας έκτασης; Ένας κήπος, ένα πάρκινγκ ή ένα οικόπεδο που περιμένει για χρόνια άδεια οικοδομής λόγω γραφειοκρατίας; Πώς κατηγοριοποιείται ένα σπίτι σε οικόπεδο ή μια σειρά από καταστήματα σε οικόπεδο, που έχουν σαφώς μεγαλύτερες πολεοδομικές δυνατότητες λόγω της πολεοδομικής ζώνης στην οποία εμπίπτουν;
Κίνδυνος υπερδόμησης: Η πίεση για άμεση αξιοποίηση μπορεί να οδηγήσει σε επικίνδυνες ατραπούς. Ένα ανεπιθύμητο αποτέλεσμα μπορεί να είναι οι πρόχειρες κατασκευές για να ξεπεραστεί ο χαρακτηρισμός «κενό οικόπεδο» - αν έτσι ορίζεται η αδρανούσα γη. Ένα άλλο ανεπιθύμητο αποτέλεσμα είναι η μαζική ανάπτυξη που θα επιφέρει πιέσεις στον κατασκευαστικό τομέα, αύξηση στο κόστος κατασκευής, μείωση στην ποιότητα και τελική αύξηση στις τιμές διάθεσης. Δηλαδή ακριβώς το αντίθετο από την αρχική στόχευση.
Όπως φαίνεται από τα υπέρ και τα κατά της εφαρμογής φόρου στην αδρανούσα γη, υπάρχουν πολλές προκλήσεις που πρέπει να αντιμετωπιστούν αποτελεσματικά πριν την εφαρμογή ενός τέτοιου μέτρου.
Μια πρόκληση είναι η καταπολέμηση της γραφειοκρατίας τόσο σε επίπεδο νομοθετικής ρύθμισης του μέτρου, όσο και στην ευκολία είσπραξης του φόρου και αναδιανομής των εσόδων έτσι ώστε να μπορεί να υπάρξει πραγματική κοινωνική πρόνοια. Ένας φορολογικός νόμος πρέπει να είναι απλός και κατανοητός. Αν κρίνουμε από τα μέχρι τώρα παραδείγματά μας –ακόμη και με την επικείμενη φορολογική μεταρρύθμιση– δεν φημιζόμαστε για τους απλούς μας νόμους.
Γραφειοκρατία υπάρχει και στην πολεοδόμηση. Παρά τις όποιες εξαγγελίες μέτρων επίσπευσης, ακόμη έχουμε πολύ δρόμο να καλύψουμε. Άρα στο τέλος το μέτρο δεν αποδίδει το επιθυμητό αποτέλεσμα με αύξηση της προσφοράς.
Άλλη μεγάλη πρόκληση είναι το τι ορίζουμε ως αδρανούσα γη. Πιο πάνω αναφέρθηκαν κάποια παραδείγματα και υπάρχουν πολυάριθμα άλλα. Μήπως στο τέλος της ημέρας ένας αόριστος ορισμός θα δημιουργήσει μπάχαλο στην αγορά; Από την άλλη, συγκεκριμένες μόνο κατηγορίες μήπως αντιβαίνουν την αρχή της αναλογικότητας; Μήπως πάλι κάποιοι απλά επιλέγουν να αναφέρονται αόριστα στην εφαρμογή ενός τέτοιου μέτρου απλώς και μόνο επειδή ακούγεται εύηχο ξέροντας «a priori» ότι κάτι τέτοιο δεν θα περάσει επειδή οι υπόλοιποι δεν το θέλουν;
Αντί να εστιάζουμε τόσο πάνω στην «αδρανούσα γη», η οποία στο κάτω-κάτω αποτελεί το αποθεματικό μελλοντικών αναπτύξεων, ίσως είναι καλύτερα να εστιάσουμε πάνω στα «αδρανούντα κτίρια» τα οποία είναι πιο εύκολα διαχειρίσιμα;
Δηλαδή μιλάμε για ψηλά ενοίκια καταστημάτων και στον ίδιο δρόμο υπάρχουν κενά καταστήματα τα οποία είναι χωρίς ένοικους εδώ και χρόνια απλώς και μόνο επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν βάζουν κάποιον μέσα αν δεν πάρουν το ενοίκιο που ζητάνε. Εδώ ας εφαρμοστεί μια φορολόγηση που να τους αναγκάζει μετά από πάροδο ενός χρονικού διαστήματος να ενοικιάσουν. Το ίδιο να ισχύσει και με άλλες κατηγορίες ακινήτων, όπως τα διαμερίσματα. Αλλά και πάλι η πολιτεία αν θέλει να σπρώξει τα πράγματα προς τη σωστή κατεύθυνση θα πρέπει να το συνδυάσει με κατάργηση του νόμου του ενοικιοστασίου.
Πρέπει τέλος να γίνει κατανοητό πως αν ένας φόρος θεωρείται άδικος, πολύπλοκος και μη αποδοτικός, δημιουργεί τις συνθήκες για να ψάχνονται παραθυράκια παράκαμψής του.
