Του Ανδρέα Ανδρέου
Αν κάνετε μια αναζήτηση στον Google για τη Λεωφόρο Μακαρίου, η πρώτη επιλογή είναι η περιγραφή της στη Wikipedia, και η δεύτερη επιλογή παραπέμπει στη σελίδα του Δήμου Λευκωσίας.
Ο Δήμος Λευκωσίας λοιπόν μας λέει πως, «η Μακαρίου προσφέρεται για ψώνια, καφέ, φαγητό και διασκέδαση. Είναι σίγουρα ένας μικρός παράδεισος για εσάς που αγαπάτε τις γνωστές μάρκες και κυρίως την υψηλή ραπτική. Ακόμη και αν δεν έχετε σκοπό να αγοράσετε κάτι, αξίζει να την περπατήσετε». Αμέσως από κάτω κατά πάσα πιθανότητα βγαίνει το μήνυμα «Sorry! Something went wrong, the page didn’t load correctly».
Το μήνυμα αυτό είναι λιτό, περιεκτικό και to the point!
Μόνον ένας μικρόψυχος θα αμφισβητήσει πως το έργο της ανοικοδόμησης της Μακαρίου, των παρόδων, αλλά και του εμπορικού τριγώνου ευρύτερα, τόσο σε υποδομές, όσο και σε τοπιοτέχνηση του περιβάλλοντα χώρου, αποτελεί μια πραγματική αναβάθμιση του Αστικού Εμπορικού Κέντρου της Πρωτεύουσας.
Πολλοί αγκάλιασαν την ανάπλαση. Όμως υπάρχει μουρμουρητό από διάφορες ομάδες ατόμων που έχουν διαφορετικά κίνητρα – πολλές φορές αλληλοσυγκρουόμενα. Το μουρμουρητό σε κάποιες περιπτώσεις είναι δικαιολογημένο, σε άλλες στερείται υπόβαθρου και σε άλλες υπάρχει ένα δίκαιο, αλλά όπως «ουδέν κακόν αμιγές καλού», υπάρχει δυστυχώς και το αντίστροφο, δηλαδή «ουδέν καλόν αμιγές κακού».
Για παράδειγμα, κάτοικοι που βρίσκονται στα οικοδομικά τετράγωνα ένθεν κακείθεν του νοτίου τμήματος της Μακαρίου δεν μπόρεσαν να εξασφαλίσουν κάρτα πρόσβασης επί της Μακαρίου, με αποτέλεσμα η διακίνησή τους στο εμπορικό κέντρο να είναι ένας εφιάλτης. Οι τεχνοκράτες θα πουν «σιγά τα αβγά, ας πάρουν ποδήλατο ή ας πάνε πεζοί...». Για εξηγήστε το αυτό στην κυρία που θέλει να πάει κομμωτήριο, να κάνει τα μανικιούρ της και να ψωνίσει κάποιο κομμάτι «υψηλής ραπτικής», όπως λέει ο δήμος, ή κάποιο κομμάτι χρυσαφικό...
Άλλο παράδειγμα είναι οι καταστηματάρχες. Κάποιοι την ήθελαν κλειστή ή πεζόδρομο επειδή η διακίνηση αυτοκινήτων στη Μακαρίου συμβάλλει στο λιώσιμο των πάγων και στην αύξηση της στάθμης της θάλασσας. Άλλους τους βόλεψε το υφιστάμενο στάτους, ενώ οι υπόλοιποι τη θέλουν ανοικτή σε όλα τα οχήματα, όπως ήταν πριν την ανάπλαση.
Από την άλλη, κανένας δεν μπορεί να παραγνωρίσει το γεγονός ότι η Μακαρίου και δη το βόρειο τμήμα της (από τα φώτα τροχαίας του Αστυνομικού Σταθμού Λυκαβηττού μέχρι τη Λεωφόρο Ευαγόρου), δεν βρήκε τα πόδια της όπως αναμενόταν. Αντίθετα, φαίνεται να είναι πολύ υποτονική εμπορικά. Και επειδή τα πάντα κρίνονται από το αποτέλεσμα, το εγχείρημα κρίνεται ως αρνητικό.
Ας πάρουμε όμως τα πράγματα από κάπου για να ξετυλίξουμε το κουβάρι.
Κατ’ αρχάς, σε ό,τι αφορά στο κυκλοφοριακό κομμάτι, οφείλουμε να πούμε πως το έργο δεν είναι ολοκληρωμένο. Για να είχαμε ένα άρτιο κυκλοφοριακά έργο θα έπρεπε να έχουμε λωρίδα λεωφορείων από τα φώτα τροχαίας του Aluminium Tower μέχρι τα φώτα τροχαίας του Καλησπέρα. Αν γινόταν αυτό, τότε όχι μόνο 450 αυτοκίνητα θα αφαιρούνταν από τους δρόμους, αλλά πολλαπλάσια, επειδή τότε θα υπήρχε πραγματική αξία στη χρήση λεωφορείου ως μέσου μεταφοράς.
Κατά δεύτερον, έχουμε τα «Mall» της Λευκωσίας. Αν δούμε την ετήσια επισκεψιμότητα μας φεύγει το καφάσι. Στο Mall of Nicosia η ετήσια επισκεψιμότητα ξεπέρασε τα 5,6 εκ. άτομα κατά το 2024 και αυτό συνιστά μια αύξηση πέραν του 20% σε σχέση με την επισκεψιμότητα του 2022 που ήταν 4,7 εκ. άτομα. Μόνο τον Δεκέμβριο του 2024 (περίοδος εορτών των Χριστουγέννων), η επισκεψιμότητα ξεπέρασε τις 600.000 άτομα. Ο μέσος όρος επισκεψιμότητας του 2024 ήταν γύρω στις 470.000 άτομα ανά μήνα. Τους τρεις καλοκαιρινούς μήνες το επισκέφθηκαν κατά μέσο όρο 496.000 άτομα ανά μήνα.
Παρόμοια εικόνα και για το Mall of Cyprus, όπου η ετήσια επισκεψιμότητα ξεπέρασε τα 5,5 εκ. άτομα κατά το 2024 και αυτό συνιστά μια αύξηση σχεδόν 19% σε σχέση με την επισκεψιμότητα του 2022 που ήταν 4,6 εκ. άτομα. Τον Δεκέμβριο του 2024 (περίοδος εορτών των Χριστουγέννων), η επισκεψιμότητα ακούμπησε τις 590.000 άτομα. Ο μέσος όρος επισκεψιμότητας του 2024 ήταν γύρω στις 460.000 άτομα ανά μήνα. Τους τρεις καλοκαιρινούς μήνες το επισκέφθηκαν κατά μέσο όρο 495.000 άτομα ανά μήνα.
Η Μακαρίου κατά την τριετία 2022 - 2024 είχε πενιχρή επισκεψιμότητα και αυτό το λένε όσοι επιχειρηματίες/ καταστηματάρχες το παλεύουν καθημερινά για να κρατήσουν τις επιχειρήσεις τους στη ζωή, αλλά το φωνάζουν και τα πολλά κενά καταστήματα που δεν ελκύουν χρήστες. Σε αντίθεση, οι της νύχτας επιχειρηματίες του κέντρου βιώνουν ζωή χαρισάμενη. Από τα πιο πάνω νούμερα των «Mall», βγαίνει ένα ασφαλές συμπέρασμα, ότι δικαιολογίες πρέπει να ψαχθούν πέραν του ότι «ο Κυπραίος δεν αρέσκεται στο να περπατά μέσα στον λάλλαρο…».
Σαφώς και ένα σοβαρό πρόβλημα είναι η έλλειψη χώρων στάθμευσης, αλλά και η δυσκολία πρόσβασης από και προς τους υφιστάμενους. Ένα τεράστιο θέμα είναι ο πολύ μικρός αριθμός μεγάλων περιουσιών επί της Μακαρίου, οι ιδιοκτήτες των οποίων για τους δικούς τους λόγους είτε δεν αναπτύσσουν με σκοπό τη μεταπώληση ή ενοικίαση, ή δεν ενοικιάζουν υφιστάμενες μονάδες σε τρίτους. Αυτή τη στιγμή τα ενοίκια εμπορικών χώρων σε παρόδους είναι πιο ψηλά από της Μακαρίου επειδή στις παρόδους η εμπορικότητα είναι πολύ ψηλότερη. Μετά, ο δήμος απέτυχε παταγωδώς στην οργάνωση όμορφων και ουσιαστικών εκδηλώσεων σε εβδομαδιαία βάση για να ελκύει κόσμο. Όσα γίνονται θυμίζουν τριτοκοσμικό πανηγύρι παρά πολιτιστική ανάταση σε πρωτεύουσα. Επίσης, απέτυχαν με τις υπηρεσίες τους στο να έχουν αντικειμενικές μετρήσεις επισκεψιμότητας για να μπορούν να εφαρμόζουν και ανάλογες πολιτικές. Όλοι πάνε στα τυφλά με βάρκα την ελπίδα.
Θα γυρίσει, λοιπόν, η κατάσταση προς το καλύτερο αν ανοίξει η Μακαρίου σε όλους;
Ένας τρόπος υπάρχει: να δοκιμαστεί. Προσωπικά το βλέπω με μεγάλη δυσπιστία και επιφύλαξη. Δεν πιστεύω πως το να είναι μπλοκαρισμένη η Μακαρίου με αυτοκίνητα θα αυξήσει τους τζίρους του λιανικού εμπορίου. Ναι θα αυξήσει ενδεχομένως την εμπορική προβολή, αλλά αυτό δεν συνεπάγεται το άλλο.
Τα νούμερα των «Mall» δείχνουν ένα πράγμα: ότι πρέπει να χωνέψουμε όλοι ότι η Μακαρίου δεν μπορεί να είναι το «high-street» που είχαμε πριν κάποιες δεκαετίες και ούτε μπορούμε να έχουμε ένα high-street στα πρότυπα του Λονδίνου, του Παρισιού ή της Ρώμης. Πριν κάτι δεκαετίες η μάζα του πληθυσμού της Λευκωσίας ζούσε σε ακτίνα 1-2 χιλμ. από τη Μακαρίου και αυτή αποτελούσε το κέντρο του κόσμους τους. Είχε από υπεραγορές της εποχής, καταστήματα ένδυσης/ υπόδησης, καφετέριες/ μπιραρίες μέχρι και σινεμά. Αυτό καλώς ή κακώς τελείωσε.
Σήμερα η μάζα του πληθυσμού της Λευκωσίας ζει σε αποστάσεις από 2 χλμ. μέχρι 20 χλμ. από τη Μακαρίου. Συνεπώς το μέλλον της είναι άλλο: μια εμπορική αρτηρία με κορωνίδα την εστίαση, τα μπαράκια, τα μικρά ξενοδοχεία και προσεγμένες αναπτύξεις οικιστικών και γραφειακών μονάδων.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
