Ακόμα πιο έντονη θα είναι το 2016 η προσπάθεια των εμπορικών τραπεζών να πωλήσουν ακίνητα τα οποία δεν περιλαμβάνονται στα βασικά τους περιουσιακά στοιχεία και είναι προς πώληση.
Πρόκειται κυρίως για ακίνητα που ήταν προϊόν ανταλλαγής έναντι χρέους πελατών τους ή για ακίνητα που τους ανήκαν αλλά λόγω της συρρίκνωσης των τελευταίων χρόνων πλέον τους είναι αχρείαστα.
Μία πρώτη γεύση των εξελίξεων για την τρέχουσα χρονιά έχει ήδη δώσει η Ελληνική Τράπεζα η οποία βρίσκεται πολύ κοντά στην πώληση της εταιρείας Anolia Holdings, η οποία αποτελούσε εταιρεία-όχημα ειδικού σκοπού και στην οποία η τράπεζα είχε παρκάρει τα ακίνητα που απέκτησε από την Εκκλησία στα πλαίσια της αναδιάρθρωσης του χρέους της. Η τράπεζα σχολιάζει πως βρίσκεται σε διαδικασία δημιουργίας εξειδικευμένης Μονάδας που θα χειρίζεται αυτά τα ακίνητα.
Την ίδια ώρα, η Τράπεζα Κύπρου ανακοίνωσε την Τρίτη πως συμφώνησε να πωλήσει την Kermia Hotels Ltd και παρακείμενη γη. Αγοραστής του συγκροτήματος είναι η Aesara Investment Ltd, η οποία επιλέγηκε μέσω διαδικασίας προσφορών. Η Aesara Investment Lτd τελεί υπό τον έλεγχο των Βασίλη Νικολαΐδη και Δημήτρη Νικολαΐδη, μετόχων της Atlantica Leisure Group Ltd. Η πώληση και η μεταφορά των περιουσιακών στοιχείων αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός του δεύτερου τριμήνου 2016, κατόπιν σχετικών εγκρίσεων από τις αρμόδιες εποπτικές Αρχές.
Η τιμή πώλησης έχει καθοριστεί σε 26,5 εκατ. ευρώ και η συναλλαγή αναμένεται να έχει ως αποτέλεσμα καθαρό κέρδος μετά τη φορολογία ύψους περίπου 1,8 εκατ. ευρώ και καθαρό όφελος στα κεφάλαια ύψους περίπου €18 εκατ. Στην αγορά, από πλευράς Τράπεζας Κύπρου, βρίσκονται και αρκετά ακίνητα που αποτελούσαν πρώην υπεραγορές Ορφανίδη αλλά και ακίνητα στα οποία παλιά στεγάζονταν καταστήματα και υπηρεσίες της τράπεζας όπως το κεντρικό κτίριο στη λεωφόρο Μακαρίου.
O Συνεργατισμός, από την πλευρά του, αφού δημιούργησε τη Διεύθυνση Διαχείρισης Ακινήτων και Επενδύσεων θα προχωρήσει το επόμενο διάστημα στην πρόσληψη εξειδικευμένων συμβούλων σε σχέση με τα ακίνητα που κατέχει και τον τρόπο που θα τα διαθέσει στην αγορά. Ήδη πάντως έχει δημιουργήσει ειδικό τμήμα στην ιστοσελίδα της Κεντρικής Συνεργατικής στο οποίο αναφέρονται διάφορα ακίνητα που είναι προς πώληση. Στα αποτελέσματα του Δεκεμβρίου του 2015 αναφέρεται πως στα ακίνητα προς πώληση που κατέχει είχαν αξία 100 εκατ. ευρώ, ωστόσο, σύμφωνα με πληροφορίες, η συνολική τους αξία ανέρχεται σε 350 εκατ. ευρώ.
Ειδικές εταιρείες
Κατά κύριο λόγο, πράξεις ανταλλαγής ακινήτων με χρέος γίνονται μέσω εταιρειών-οχημάτων ειδικού σκοπού που δημιουργούνται για να μεταφερθούν σ’ αυτές τα ακίνητα που αποκτούνται. Η Anolia Holdings στην Ελληνική Τράπεζα είναι μία τέτοια περίπτωση όπως και η παλαιότερη περίπτωση της IPERI PROPERTIES η οποία χρησιμοποιήθηκε από την Τράπεζα Κύπρου για αγορά του Aphrodite Hills έναντι χρέους και το οποίο στη συνέχεια πωλήθηκε στα επενδυτικά Ταμεία Invel/York.
Σε σχέση με την πράξη που έγινε για το Aphrodite Hills, σχολιάζεται πως το συγκρότημα εξαγοράστηκε από την τράπεζα τον Νοέμβριο του 2014, ως μέρος της στρατηγικής του για τη διαχείριση μεγάλων χρηματοδοτικών ανοιγμάτων των δανειοληπτών και το Συγκρότημα ήταν σε διαδικασία πώλησής του. Ως εκ τούτου, είχε ταξινομηθεί κατά την αρχική αναγνώριση ως θυγατρική που εξαγοράστηκε με σκοπό να πωληθεί και επιμετρήθηκε στην εύλογη αξία μείον το κόστος πώλησης κατά την αρχική αναγνώρισή του.
Τον Σεπτέμβριο του 2015, η τράπεζα ολοκλήρωσε την πώληση μεριδίου 65% του Aphrodite Hills, σε μια επενδυτική δομή που διοικείται από ξένη θεσμική εταιρία διαχείρισης επενδύσεων (Invel) για το ποσό των 500 χιλ. ευρώ. Μπορεί το ποσό των 500 χιλ. ευρώ να ακούγεται και να φαίνεται λίγο, ωστόσο, από τις καταστάσεις της τράπεζας για το 2015 διαγράφηκε ποσό 71,3 εκατ. ευρώ το οποίο το 2014 αφορούσε χρεωστικό υπόλοιπο με εταιρεία του συγκροτήματος, δηλαδή με την εταιρεία ειδικού σκοπού που δημιουργήθηκε για να αποκτήσει το ξενοδοχειακό συγκρότημα.
Όπως είναι γνωστό, μετά την πώληση, η Τράπεζα Κύπρου διατήρησε 10% δικαίωμα μειοψηφίας στο συγκρότημα Αφροδίτη.
Η πρακτική της δημιουργίας εταιρειών ειδικού σκοπού έχει φουντώσει το τελευταίο διάστημα αφού από τον Δεκέμβρη μέχρι σήμερα, η Ελληνική Τράπεζα, για παράδειγμα, έχει δημιουργήσει ακόμα 10 περίπου εταιρείες ειδικού σκοπού που σχετίζονται με ακίνητα.
Η Τράπεζα Κύπρου σχολιάζει στα αποτελέσματά της πως το Συγκρότημα προωθεί τη δημιουργία εταιριών ειδικού σκοπού (ΕΕΣ), κυρίως για λόγους τιτλοποίησης περιουσιακών στοιχείων και για να πραγματοποιήσει συγκεκριμένους και καθορισμένους αντικειμενικούς σκοπούς.
Όπως είναι γνωστό, η Τράπεζα Κύπρου δημιούργησε πρόσφατα τη Διεύθυνση Διαχείρισης Ακινήτων (ΔΔΑ). Με τη σύσταση της ΔΔΑ η τράπεζα θεωρεί ότι για την πλειονότητα των ακινήτων που προηγουμένως ταξινομούνταν ως επενδύσεις σε ακίνητα, έχει υπάρξει αλλαγή στη χρήση και γι’ αυτό τέτοια ακίνητα έχουν μεταφερθεί από επενδύσεις σε ακίνητα σε αποθέματα ακινήτων. Αυτό έχει οδηγήσει σε αλλαγή της βάσης επιμέτρησης αυτών των ακινήτων από την εύλογη αξία στη χαμηλότερη αξία μεταξύ του κόστους και της καθαρής ρευστοποιήσιμης αξίας.
Η λογιστική αξία καθορίζεται ως η χαμηλότερη τιμή μεταξύ κόστους και καθαρής ρευστοποιήσιμης αξίας. Απομείωση αναγνωρίζεται αν η καθαρή ρευστοποιήσιμη αξία είναι χαμηλότερη τους κόστους του αποθέματος ακινήτων. Στις 31 Δεκεμβρίου 2015 αποθέματα ύψους 256,8 εκατ. ευρώ επιμετρούνται στην καθαρή ρευστοποιήσιμη αξία που είναι περίπου η εύλογη αξία μείον το κόστος πώλησης.
Τα αποθέματα ακινήτων της Τράπεζας Κύπρου συμπεριλαμβάνουν οικιστικά, γραφεία και άλλα εμπορικά ακίνητα, βιοτεχνίες και βιομηχανίες, ξενοδοχεία, γη (οικόπεδα και αγροτεμάχια) και ακίνητα υπό κατασκευή.
Το Δεκέμβριο 2015, η Εταιρία άλλαξε το επιχειρηματικό της μοντέλο σε σχέση με ακίνητα που κατασχέθηκαν από πελάτες που αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες και ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσω της απόκτησης ορισμένων δραστηριοτήτων της Λαϊκής Τράπεζας το 2013, σε μοντέλο που περιλαμβάνει ενεργά τη διαχείριση αυτών των ακινήτων με πρόθεση να πωληθούν.
Ακίνητα 71 εκατ. στην Ελληνική
Συμπεριλαμβανομένης της Anolia που αναφέρθηκε πιο πάνω, τα αποθέματα ακινήτων προς πώληση της Ελληνικής Τράπεζας στο τέλος του 2015 ανέρχονταν σε 71,2 εκατ. ευρώ ενώ το 2014 ήταν μόλις 22,3 εκατ. ευρώ. Προφανώς το υπολειπόμενο ποσό αφορούσε το ακίνητο που αποκτήθηκε από την Εκκλησία στην περιοχή Αμαθούντας στη Λεμεσό. Οι πωλήσεις που είχε πραγματοποιήσει η τράπεζα μέχρι το τέλος του χρόνου ανέρχονταν σε 256 χιλ. ευρώ.
