Σταθερή αλλά διπλής ταχύτητας η αγορά ακινήτων

Η αγορά ακινήτων στην Κύπρο επιδεικνύει σημάδια εξισορρόπησης, χωρίς να υπάρχει υπερθέρμανση, παρά την έντονη δραστηριότητα, σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Ask Wire, Παύλο Λοΐζου. Ο κ. Λοΐζου επισημαίνει ότι αν και αναμένεται ότι στο εγγύς μέλλον θα υπάρξει επιβράδυνση στον τομέα, η Κύπρος παραμένει ελκυστική τόσο για ντόπιους όσο και για ξένους αγοραστές. Όπως σημείωσε ο κ. Λοΐζου, το προφίλ της αγοράς είναι σαφώς οικιστικό, με τους επενδυτές να δίνουν έμφαση στο value for money και τη ρευστότητα κατοικιών έναντι άλλων κατηγοριών ακινήτων. Η μακροχρόνια κουλτούρα ιδιοκατοίκησης στην Κύπρο οδηγεί πολλούς συμπολίτες μας να μεταθέτουν τον στόχο τους για αγορά όταν και εφόσον το επιτρέψουν οι συνθήκες, υπογράμμισε σημειώνοντας ότι οι υψηλοί ρυθμοί συναλλαγών δείχνουν πως μεγάλο ποσοστό πολιτών συνεχίζει να προτιμά την αγορά, αλλά η ένταση στα ενοίκια αναδεικνύει τη ζήτηση και από αυτούς που δεν μπορούν ακόμη να αγοράσουν. Αναφορικά με τις προκλήσεις του τομέα των ακινήτων αναφέρθηκε στην προσιτότητα καθώς οι τιμές σε πόλεις όπως η Λεμεσός κινούνται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Η λύση του προβλήματος απαιτεί συντονισμένες παρεμβάσεις πολιτείας και αγοράς για στήριξη της πρώτης κατοικίας, υποστήριξε ο κ Λοΐζου.

–Ποια είναι η γενική εικόνα για την αγορά ακινήτων στην Κύπρο το 2025;

–Η αγορά ακινήτων στην Κύπρο συνεχίζει να αναπτύσσεται δυναμικά το 2025, αν και αναμένεται ότι στο εγγύς μέλλον θα υπάρξει επιβράδυνση. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου, το πρώτο εξάμηνο καταγράφηκαν 8.729 πωλήσεις παγκύπρια και είχαμε τη δεύτερη υψηλότερη επίδοση από το 2000. Η συνολική αξία των συναλλαγών ξεπέρασε τα €2,3 δισ., καταγράφοντας αύξηση 10% περίπου, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024. Όλες οι επαρχίες κατέγραψαν θετικές μεταβολές, με τη Λάρνακα να ξεχωρίζει (αύξηση 24% στα πωλητήρια έγγραφα), ακολουθούμενη από Πάφο και Αμμόχωστο. Οι τιμές αυξάνονται με ετήσιο ρυθμό 4-6%, κυρίως σε αστικές και παράλιες περιοχές. Η αγορά κατοικιών (ιδίως διαμερισμάτων) παραμένει ο βασικός μοχλός ανάπτυξης. Η εμπιστοσύνη των επενδυτών ενισχύεται, γεγονός που αποτυπώνεται στα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης. Παράλληλα, βλέπουμε ότι η προσφορά είναι περιορισμένη και το μακροοικονομικό περιβάλλον είναι σταθερό. Γενικά, η αγορά δείχνει σημάδια εξισορρόπησης, χωρίς να υπάρχει υπερθέρμανση, παρά την έντονη δραστηριότητα και μπορούμε να πούμε με βεβαιότητα ότι η Κύπρος παραμένει ελκυστική τόσο για ντόπιους όσο και για ξένους αγοραστές.

–Πώς έχουν επηρεάσει οι πληθωριστικές πιέσεις και τα επιτόκια τη δραστηριότητα στην αγορά;

–Ο πληθωρισμός και τα αυξημένα επιτόκια επιβράδυναν μερικώς τη ζήτηση. Τα επιτόκια των δανείων για νέα στεγαστικά κινούνται γύρω στο 4,1–4,5%, σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα, καθιστώντας την αποπληρωμή πιο απαιτητική. Η ετήσια αξία των νέων στεγαστικών δανείων μειώθηκε κατά 15% το 2024. Παρά ταύτα, το πρώτο εξάμηνο του 2025 σημειώθηκε αύξηση 16% στις πωλήσεις έναντι του 2024, επιβεβαιώνοντας την ανθεκτικότητα του τομέα. Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με βραδύτερο ρυθμό σε σύγκριση με το παρελθόν. Οι ξένοι αγοραστές, που πληρώνουν με ίδια κεφάλαια, παραμένουν ενεργοί, ενώ οι Κύπριοι επηρεάζονται περισσότερο από τις αυξήσεις. Η αγορά αυτορυθμίζεται δεδομένου ότι περιορίζεται η ακραία ζήτηση και διατηρείται η βιωσιμότητα. Μέχρι τώρα, οι πιέσεις στο κόστος «προσγείωσαν» την αγορά χωρίς να προκαλέσουν πτώση στις τιμές.

–Ποιες γεωγραφικές περιοχές παρουσιάζουν την πιο έντονη κινητικότητα και γιατί;

–Η Λεμεσός κυριαρχεί σε αξία συναλλαγών, κυρίως λόγω της υψηλής ζήτησης από ξένους αγοραστές. Στην Πάφο καταγράφηκε αύξηση των πωλήσεων κατά 20% περίπου το πρώτο εξάμηνο, τροφοδοτούμενη από τουριστική και επενδυτική ζήτηση. Η Λάρνακα παρουσίασε τη μεγαλύτερη αύξηση (24%) σε αριθμό πωλητηρίων εγγράφων, λόγω νέων έργων (π.χ. Land of Tomorrow) και αναλογικά χαμηλότερων τιμών. Η Λευκωσία έχει τον μεγαλύτερο όγκο πωλήσεων αλλά τη μικρότερη αξία ανά ακίνητο, καθώς εξυπηρετεί την εγχώρια ζήτηση για μόνιμη κατοικία. Η Αμμόχωστος εμφανίζει ήπια αλλά σταθερή άνοδο, κυρίως στις παραλιακές περιοχές του Πρωταρά και της Αγίας Νάπας. Η γεωγραφική διαφοροποίηση είναι σαφής καθώς οι παραλιακές περιοχές προσελκύουν εύπορους ξένους, ενώ η Λευκωσία βασίζεται κυρίως σε Κυπρίους, μεσαίας εισοδηματικής στάθμης.

–Οι πωλήσεις έναντι ενοικίων, τι δείχνουν τα δεδομένα για την προτίμηση των καταναλωτών;

–Η αγορά ενοικίων καταγράφει ισχυρή ζήτηση. Τα ενοίκια διαμερισμάτων αυξήθηκαν περίπου κατά 10,6% και των κατοικιών κατά 9,5% το 2024. Το υψηλό κόστος αγοράς και χρηματοδότησης αναγκάζει αρκετούς –ιδιαίτερα νεαρά ζευγάρια– να στραφούν στην ενοικίαση. Παράλληλα, η μακροχρόνια κουλτούρα ιδιοκατοίκησης στην Κύπρο οδηγεί πολλούς συμπολίτες μας να μεταθέτουν τον στόχο τους για αγορά όταν και εφόσον το επιτρέψουν οι συνθήκες. Οι υψηλοί ρυθμοί συναλλαγών δείχνουν πως μεγάλο ποσοστό πολιτών συνεχίζει να προτιμά την αγορά, αλλά η ένταση στα ενοίκια αναδεικνύει τη ζήτηση και από αυτούς που δεν μπορούν ακόμη να αγοράσουν. Συνεπώς, η αγορά κινείται σε δύο ταχύτητες, με τις μισθώσεις να λειτουργούν πλέον ως «προθάλαμος» της αγοράς.

–Ποια είναι τα βασικά χαρακτηριστικά της νέας ζήτησης; Υπάρχει στροφή προς πιο μικρά ή πιο ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα;

–Η νέα ζήτηση στρέφεται σε μικρότερα και πιο αποδοτικά ακίνητα. Οι διαφορές στις αυξήσεις τιμών (διαμερίσματα +8,8%, σπίτια +6,0%) καταδεικνύουν την υπεροχή των μικρότερων μονάδων. Οι νέοι αγοραστές, ιδιαίτερα σε Λεμεσό και Λευκωσία, αναζητούν διαμερίσματα με καλή ενεργειακή απόδοση. Η κρατική πολιτική επίσης ευνοεί αυτή τη στροφή εάν αναλογιστούμε ότι υπάρχει για παράδειγμα το πρόγραμμα «Ανακαινίζω - Ενοικιάζω» για ενεργειακή αναβάθμιση παλιών κατοικιών. Οι developers πλέον ενσωματώνουν στις οικιστικές μονάδες ενεργειακά χαρακτηριστικά, όπως μονώσεις, φωτοβολταϊκά και αντλίες θερμότητας ώστε να μπορέσουν να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις. Η ενεργειακή κατανάλωση έχει γίνει πλέον κρίσιμος παράγοντας κόστους, οδηγώντας πολλούς να αναζητούν σπίτια όχι μόνο με βάση την τιμή κτήσης αλλά και τη χρήση.

Top συναλλαγή η εξαγορά του Venus Rock

–Ποια ήταν η μεγαλύτερη αγορά που καταγράφηκε μέχρι σήμερα, σε ποια επαρχία ήταν και ποιο το ποσό στο οποίο ανήλθε;

–Η μεγαλύτερη καταγεγραμμένη συναλλαγή αφορά την εξαγορά του Venus Rock (Secret Valley) στην Πάφο. Το απέκτησε ο Όμιλος Columbia και η αξία της συναλλαγής, που έγινε τον περασμένο Ιούνιο, ξεπέρασε τα €130 εκατ. Το ακίνητο ανήκε στη REMU της Τράπεζας Κύπρου και περιλαμβάνει 5 εκατ. τ.μ. παράκτιας έκτασης. Προβλέπεται η δημιουργία 3.000 κατοικιών, μαρίνας, resort και δεύτερου γηπέδου γκολφ, με συνολική αξία ανάπτυξης άνω του €1 δισ. Η πράξη αυτή ξεπερνά κάθε προηγούμενο σε επίπεδο τιμήματος και σηματοδοτεί την επιστροφή μεγάλων θεσμικών επενδυτών στην Κύπρο. Επιβεβαιώνει επίσης τη δυναμική της Πάφου και την ελκυστικότητα της Κύπρου ως επενδυτικού προορισμού ακινήτων μεγάλης κλίμακας. Αυτό άλλωστε καταδεικνύει και μια σειρά άλλων μεγάλων συναλλαγών που έχουν ολοκληρωθεί πρόσφατα στη χώρα μας.

–Ποιοι τύποι ακινήτων παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη κινητικότητα (κατοικίες, εμπορικά, βιομηχανικά);

–Οι κατοικίες και ιδιαίτερα τα διαμερίσματα, συγκεντρώνουν πάνω από το 60% των συναλλαγών. Οι αγορές για ιδιοκατοίκηση, τουριστική εκμετάλλευση ή ενοικίαση ενισχύουν συνεχώς τη ζήτηση και γι’ αυτό τον λόγο παρατηρούμε ότι η τιμή των διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 8,8% σε ετήσια βάση, ταχύτερα από τις μονοκατοικίες (6%), επιβεβαιώνοντας τη στροφή των αγοραστών σε πιο προσιτές μονάδες. Αντιθέτως, στα εμπορικά και βιομηχανικά ακίνητα υπάρχει μικρότερη κινητικότητα. Μεμονωμένες μεγάλες συναλλαγές υπάρχουν (π.χ. γραφεία στη Λευκωσία), αλλά δεν επηρεάζουν τον συνολικό όγκο. Συνεπώς, το προφίλ της αγοράς είναι σαφώς οικιστικό, με τους επενδυτές να δίνουν έμφαση στο value for money και τη ρευστότητα κατοικιών έναντι άλλων κατηγοριών ακινήτων.

–Υπάρχουν διαφορές στη συμπεριφορά των ντόπιων έναντι των ξένων αγοραστών;

–Βεβαίως. Οι Κύπριοι αγοράζουν κυρίως για ιδιοκατοίκηση, με έμφαση στη Λευκωσία και τα προάστια. Επηρεάζονται περισσότερο από τις αυξήσεις επιτοκίων και δανείζονται κατά κανόνα μέσω τραπεζών. Οι ξένοι, που συνιστούν το 35-40% των αγοραστών, πληρώνουν κυρίως με ίδια κεφάλαια και προτιμούν παραλιακές επαρχίες όπως η Πάφος και η Λεμεσός. Επιλέγουν, συχνά, ακίνητα υψηλής αξίας, τουριστικής φύσης ή με δυναμικό υπεραξίας. Οι συμπεριφορές της αγοράς διαφοροποιούνται έντονα λαμβανομένου υπόψη ότι οι Κύπριοι κινούνται με βάση την ανάγκη και οι ξένοι με γνώμονα την επένδυση ή τον τρόπο ζωής. Αυτή η διαφοροποίηση αντικατοπτρίζεται και στις περιοχές δραστηριοποίησης και στο είδος ακινήτων που επιλέγουν.

–Ποια είναι η μεγαλύτερη πρόκληση που αντιμετωπίζει σήμερα ο αγοραστής ακινήτων στην Κύπρο;

–Η προσιτότητα είναι η μεγαλύτερη πρόκληση καθώς οι τιμές σε πόλεις όπως η Λεμεσός κινούνται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Για παράδειγμα, τα νέα διαμερίσματα κοστίζουν άνω των €4.000 - €4.500 ανά τ.μ., αγγίζοντας €6.500 - €8.000 ανά τ.μ. στην παραλία. Παράλληλα, οι μηνιαίες δόσεις των στεγαστικών δανείων επιβαρύνθηκαν από τα επιτόκια ύψους 4 - 5%, ενώ οι κατασκευές επικεντρώνονται σε projects υψηλής αξίας, περιορίζοντας την προσφορά προσιτών κατοικιών. Ακόμα και όταν υπάρχουν φθηνότερες μονάδες, γίνονται γρήγορα ανάρπαστες λόγω αυξημένης ζήτησης. Η σχέση τιμής-εισοδήματος έχει επιδεινωθεί, ειδικά για νεαρά νοικοκυριά, με αποτέλεσμα, πολλοί να αναβάλλουν την αγορά ή να στρέφονται σε μικρότερα/παλαιότερα ακίνητα. Η λύση του προβλήματος που έχει δημιουργηθεί απαιτεί συντονισμένες παρεμβάσεις πολιτείας και αγοράς για στήριξη της πρώτης κατοικίας.

–Πόσο εύκολη είναι σήμερα η πρόσβαση σε αξιόπιστα δεδομένα για ακίνητα στην Κύπρο;

–Η διαθεσιμότητα αξιόπιστων δεδομένων έχει βελτιωθεί σημαντικά. Το Κτηματολόγιο δημοσιεύει πλέον στοιχεία συναλλαγών ανά μήνα, τα οποία θα μπορούσαν βεβαίως να είναι πιο πλήρη. Θα μπορούσε για παράδειγμα να υπάρχει πληροφόρηση για τις συναλλαγές ανά είδος ακινήτου και την εθνικότητα των αγοραστών. Παράλληλα, όμως, οργανισμοί όπως η Κεντρική Τράπεζα, το RICS και η Ask Wire προσφέρουν δείκτες τιμών και ανάλυσης αγοράς ανά κατηγορία, περιοχή και χρονική περίοδο. Εμείς στην Ask Wire συγκεντρώνουμε δεδομένα από δημόσιες πηγές, δορυφορικές εικόνες και ιστοσελίδες αγγελιών για να δημιουργήσουμε αυτόματα εκτιμήσεις και αναλύσεις για κατοικίες, ενοίκια, περιβαλλοντικούς κινδύνους κ.ά. Παρότι δεν υπάρχει ακόμη πλήρως ενοποιημένο μητρώο, η κατάσταση είναι σαφώς καλύτερη από ό,τι πριν πέντε χρόνια. Οι επενδυτές και επαγγελματίες έχουν πλέον πρόσβαση σε εργαλεία ανάλυσης που διευκολύνουν την τεκμηριωμένη λήψη αποφάσεων.