Του Ανδρέα Ανδρέου
Η κορωνίδα της επιτυχίας μιας φορολογίας είναι πως πρέπει να είναι απλή. Η επιτυχία γενικότερα καθορίζεται από σειρά παραγόντων όπως, το πόσο δίκαιη είναι, το πόσο αποδοτική είναι, το πόσο κατανοητή είναι, το πόσο σίγουρη εισπρακτικά για το κράτος είναι, και το πόσο ευέλικτη είναι.
Σε σχέση με την εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5% για σκοπούς απόκτησης πρώτης κατοικίας, η κλεψύδρα του χρόνου έριξε τους τελευταίους της κόκκους άμμου και φλερτάρουμε με βαριές χρηματικές καμπάνες επειδή (surprise – surprise) εξαντλήσαμε όλα τα περιθώρια άνεσης που μας έδωσε η Ε.Ε. –και με το παραπάνω.
Τα σενάρια της (νέας) σχετικής νομοθεσίας δίνουν και παίρνουν, και η πλειοψηφία αυτών που βλέπουν το φως της δημοσιότητας φαίνεται να παρεκκλίνουν από τις πιο πάνω αρχές, θέτοντας τις βάσεις για έναν επικείμενο αχταρμά στην αγορά των ακινήτων.
Και εξηγούμαι:
Η εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5% στην αγορά πρώτης κατοικίας είναι ένα μέτρο που επιτρέπεται στην Ε.Ε. για σκοπούς άσκησης κοινωνικής πολιτικής και μόνον. Άρα το μέτρο δεν μπορεί να είναι για όλους, αλλά για εκείνους που το έχουν περισσότερο ανάγκη επειδή η οικονομική τους κατάσταση δεν τους επιτρέπει να αποκτήσουν μια στέγη πάνω από το κεφάλι τους πληρώνοντας επιπλέον φέσι σχεδόν το ένα πέμπτο της τιμής αγοράς αυτής της στέγης, σε ΦΠΑ. Συνεπώς το πρώτο πράγμα που πρέπει να αποφασίσουμε είναι ο καθορισμός των δικαιούχων: Βάζουμε ατομικά εισοδηματικά κριτήρια ή βάζουμε ως κριτήριο το συνολικό εισόδημα του νοικοκυριού.
Το δεύτερο πράγμα είναι το κόστος κτίσης στέγης. Δυστυχώς η όλη συζήτηση γυροφέρνει σε συνδυασμούς αξιών και τετραγωνικών που αν εφαρμοστούν, το μόνο που πετυχαίνουν είναι να θέσουν τις βάσεις για σειρά στρεβλώσεων στην αγορά ακινήτων και τη δημιουργία ενός περιβάλλοντος σύγχυσης, δυσκολίας επόπτευσης, αλλά και ενδεχόμενης εκκόλαψης πρακτικών ξεγελάσματος του συστήματος από συμβαλλόμενα μέρη.
Κατά τη δική μου άποψη η όλη νομοθεσία πρέπει να εστιάσει μόνο πάνω στην αξία και όχι στα τετραγωνικά ή σε συνδυασμό των δύο. Δηλαδή, αρχίζουμε σήμερα με τις σημερινές αξίες που καταγράφονται, αποφασίζουμε ποιο είναι το ανώτατο όριο που θεωρούμε ότι εξυπηρετεί την κατηγορία των ατόμων που εμπίπτουν στο πλαίσιο άσκησης κοινωνικής πολιτικής και το εφαρμόζουμε ρητά στη νομοθεσία.
Ακολούθως –και για να είμαστε δίκαιοι– ο νόμος πρέπει να έχει μια διάταξη ώστε το όριο αυτό να αναθεωρείται ανά δύο χρόνια στη βάση μιας τιμαριθμικής αναπροσαρμογής που να λαμβάνει υπόψη, πρώτον τον πληθωρισμό και δεύτερον το γενικό επίπεδο τιμών πώλησης των ακινήτων.
Αυστηρά ομιλούντες δεν θα ήθελα να διαχωρίσω μεταξύ διαμερισμάτων και κατοικιών, αλλά αν έπρεπε να το κάνω θα έθετα αναγκαστικά μια μέγιστη αξία για διαμερίσματα και μια μέγιστη αξία για κατοικίες –ας πούμε €250.000 για διαμερίσματα και €450.000 για κατοικίες. Αν σε δύο χρόνια υπάρχει μια γενική μέση αύξηση τιμών της τάξης του 5%, τότε με διάταγμα του ΥΠΟΙΚ να αλλάζει το όριο στις €262.500 και στις €472.500 αντίστοιχα. Αν δεν υπάρχει αυτή η πρόνοια, τότε απλά η κατηγορία που προσπαθούμε να βοηθήσουμε θα είναι εντελώς εκτός αγοράς.
Αν παρ’ ελπίδα εφαρμοστεί ένας συνδυασμός τετραγωνικών και αξιών, όπου θα ισχύει άλλος συνδυασμός για διαμερίσματα και άλλος για κατοικίες, καθορίζοντας οροφές τετραγωνικών για επιβολή 5% και ακολούθως επιβολή 19% για όσα τετραγωνικά υπερβαίνουν το όριο, τότε σημειώσατε την ώρα και τη μέρα που σας το λέω:
Η αγορά θα τελεί υπό πλήρη σύγχυση. Σχεδιαστικά θα υπάρξουν προβλήματα υλοποίησης έργων με κίνδυνο να χαραμίζεται συντελεστής δόμησης και να δημιουργούνται μονάδες που θα προσομοιάζουν σε κλουβιά, ενώ ο καθένας θα τιμολογεί ό,τι του καπνίσει από τη στιγμή που δεν εφαρμόζουμε όλοι ξεκάθαρο κοινό κώδικα μέτρησης κτιρίων. Άστε που θα δημιουργηθεί πρόσφορο έδαφος για αδήλωτα χρήματα, ενδεχόμενα χρηματισμού και ρίσκα του τύπου «εμείς τόσα θα δηλώσουμε και δε βαριέσαι, αν τους περνά ας έρθουν να βρουν το λάθος….».
Συνοψίζοντας λοιπόν, αν εφαρμόζουμε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% για αξίες διαμερισμάτων μέχρι €250.000 και για αξίες κατοικιών μέχρι €450.000 –νοείται για άτομα που θα εμπίπτουν στο σχέδιο άσκησης κοινωνικής πολιτικής– τότε είμαστε πολύ συγκεκριμένοι. Τα όρια θα αναθεωρούνται με διατάγματα σε τακτά χρονικά διαστήματα αναλόγως οικονομικών συνθηκών. Έτσι αποφεύγονται οι στρεβλώσεις, η φορολογία είναι απλή, κατανοητή, αποδοτική και εύκολα εισπράξιμη, δεν έχει κόστος προς το κράτος και είναι ευέλικτη.
Κι ένα τελευταίο. Το δικαίωμα σε πρώτη κατοικία να ανακτάται από τους δικαιούχους σε μια περίοδο που να είναι καθορισμένη μεταξύ τα 5 και τα 10 χρόνια. Δηλαδή αν αποφασιστεί στον νόμο πως αυτή η περίοδος είναι ας πούμε τα 7 χρόνια, τότε θα σημαίνει πως αν ο δικαιούχος ζήσει πέραν των 7 χρόνων μέσα στο σπίτι του να μπορεί να αγοράσει νέα κατοικία που να θεωρηθεί σαν πρώτη, καταβάλλοντας και πάλι 5%. Αν πουλήσει ή ενοικιάσει τη στέγη του σε τρίτους εντός των πρώτων 7 χρόνων, τότε θα πρέπει να καταβάλει το (αναλογικό) υπόλοιπο του ΦΠΑ (μέχρι 14%) προς το κράτος, για να δικαιούται να αγοράσει νέα πρώτη κατοικία με ΦΠΑ 5%.
Ας ελπίσουμε πως εντός της βδομάδας το θέμα θα λήξει με τρόπο επωφελή για την κοινωνία, την αγορά των ακινήτων και την οικονομία.
