Του Παναγιώτη Ρουγκάλα
Μειώνοντας τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια στο τραπεζικό σύστημα, πλέον μία από τις προκλήσεις που παραμένουν είναι η διάθεση των ακινήτων που μένουν στους ισολογισμούς των τραπεζών, αλλά συγχρόνως και ο χειρισμός των εταιρειών διαχείρισης δανείων που θα πρέπει να τα διαθέσουν στην αγορά. Οι τράπεζες έχουν μεν μειώσει τα ΜΕΔ τους σε μονοψήφια νούμερα, ή, καλώς εχόντων των πραγμάτων, σε λίγο εν ευθέτω χρόνω, όμως εξακολουθούν να υπάρχουν ακίνητα αξίας πέραν του 1,5 δισ. στους ισολογισμούς των τραπεζών. Επίσης, δάνεια αρκετών δισεκατομμυρίων έχουν περάσει σε εταιρείες τύπου Gordian, Themis, Altamira. Εκείνες καλούνται πλέον να αντιμετωπίσουν τα δάνεια αυτά, μαζί με τα ακίνητα που είναι εξασφαλισμένα. Εκτός τραπεζικού συστήματος έχουμε δάνεια ύψους 16 δισ., συν ακίνητα αξίας 1,5 δισ. ευρώ που θα πρέπει με κάποιο τρόπο να διατεθούν. Επιπρόσθετα, υπάρχουν δάνεια ύψους 4 δισ. ευρώ που βρίσκονται προς πώληση τη δεδομένη περίοδο από Ελληνική Τράπεζα και Alpha Bank Κύπρου.
Το ερώτημα που τίθεται αφορά στο τι θα γίνει στη διάθεση των ακινήτων στην αγορά που είτε είναι αυτοτελή, είτε συνδέονται με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια που είναι εξασφαλισμένα. Υπάρχουν αρκετές προσεγγίσεις που ακολουθούνται από τις εταιρείες διαχείρισης δανείων. Υπάρχει η προσέγγιση της διαχείρισης των προβληματικών δανείων που έχουν λάβει οι εταιρείες διαχείρισης, που προνοεί αναδιάρθρωση των δανείων, να μετατραπούν σε εξυπηρετούμενα, να «πακετοποιηθούν» και να «επιστρέψουν» στο τραπεζικό σύστημα, δηλαδή να πωληθούν ως «φτιαγμένα» πίσω στις τράπεζες. Υπάρχει όμως και η προσέγγιση διάθεσης ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά για πέραν των 6 – 9 μηνών, οι τιμές μειώνονται σημαντικά προς τα κάτω, ώστε να πωληθούν. Όσον αφορά τώρα για τις τιμές των ακινήτων, ακίνητα τα οποία είναι ολίγον τι «ιδιαίτερα» ή βρίσκονται σε περιοχές που δεν είναι εμπορικές, τότε αναγκαστικά θα πρέπει να γίνει μία διόρθωση στην τιμή τους. Τα ακίνητα που έχουν οι οργανισμοί να πωλήσουν ή οι τράπεζες, δεν είναι μόνο εμπορεύσιμα, όπως διαμερίσματα, οικόπεδα και οικίες. Τα χαρτοφυλάκια έχουν κάθε είδους ακίνητα, όπως για παράδειγμα αποθήκες, γεωργικά, ή οικίες – διαμερίσματα που είναι σε «άσχημη» κατάσταση. Γιατί γίνεται η παραπάνω ανάλυση; Διότι, στο τέλος της ημέρας αν υποθέσουμε πως από ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων που έχει στη διάθεσή της μια τράπεζα ή μία εταιρεία διαχείρισης δανείων, ένα «30%» είναι εύκολο να πωληθούν και ένα «70%» είναι ακίνητα που είναι σε δυσμενέστερη θέση ή με ιδιαιτερότητες. Τα ακίνητα λοιπόν του «30%» δεν αναμένεται να επηρεάσει όπως και να διατεθεί την αγορά, το ζήτημα που προκύπτει είναι για τα ακίνητα του «70%» που θα βγουν στην αγορά και ενδεχομένως να επηρεάσει ολίγον τι την αγορά αν δεν βγει προσεκτικά και μεθοδικά με στρατηγική.
Πώς σχολιάζουν οι ειδικοί
Πώς σχολιάζουν όμως την κατάσταση οι ειδικοί; Η Άννα Σωφρονίου, Εκτελεστική Διευθύντρια Διεύθυνσης Διαχείρισης Ακινήτων της Τράπεζας Κύπρου, δήλωσε στην «Κ» πως «από το 2017 μέχρι και το Σεπτέμβριο του 2021 έχουμε προχωρήσει στην διάθεση ακινήτων συνολικής αξίας πέραν του 1,3 δισ. ευρώ». Υπογράμμισε δε, ότι «μια από τις προτεραιότητες της Τράπεζας Κύπρου παραμένει η ορθολογιστική διαχείριση των ακινήτων που έχει στην κατοχή της, με τρόπο που να μην επηρεάζει την δυναμική της αγοράς ακινήτων».
Ο Διευθύνων Σύμβουλος της WiREFS, Παύλος Λοΐζου, σχολίασε στην «Κ» πως «το κυπριακό τραπεζικό σύστημα βασίζεται σε μεγάλο βαθμό σε δάνεια με εξασφαλίσεις ακίνητα και με λίγες εναλλακτικές επιλογές χορήγησης δανείων από τις τράπεζες. Το παραπάνω, όπως είπε, σε συνδυασμό με τα χαμηλά καταθετικά επιτόκια οδηγεί πολλούς στο να αγοράσουν ακίνητα με δανεισμό συγκρατώντας ως ένα βαθμό τις τιμές. Όμως, όπως εξήγησε ο κ. Λοΐζου, αυτό είναι πρόσκαιρο γιατί η αξία των ακινήτων στο τέλος ευθυγραμμίζεται με τη χρήση τους. Αν δεν βρεθεί μια σωστή στρατηγική για την οικονομία η οποία να φέρει πλούτο στους πολλούς, τότε οι προκλήσεις στην αγορά ακινήτων θα επανέλθουν. Πρόσθετα, όπως συμπλήρωσε, φαίνεται να υπάρχουν σημαντικές διακυμάνσεις σε τιμές ακινήτων εντός πόλεων λόγω του ότι οι μεν αγοραστές συγκεντρώνονται σε κάποια είδη ακινήτων π.χ. διαμερίσματα και εξοχικές κατοικίες, όπου βλέπουμε αύξηση των τιμών, ενώ από την άλλη τα ακίνητα τα οποία δεν έχουν ευρεία χρήση πλέον, π.χ. βιομηχανικά ακίνητα σε δευτερεύουσες περιοχές, εξοχικές κατοικίες χαμηλής ποιότητας κτλ, μένουν αδιάθετα παρά την ενδεχόμενη μείωση των τιμών τους.
Ακίνητα 9 δισ. εκτός
Μιλώντας τη Δευτέρα ενώπιον της Επιτροπής Οικονομικών ο Διοικητής της Κεντρικής Τράπεζας, Κωνσταντίνος Ηροδότου, στο πλαίσιο του Προϋπολογισμού του 2022, ανέφερε πως στις Εταιρείες Εξαγοράς Πιστώσεων (ΕΕΠ) έχουν μεταφερθεί προβληματικά δάνεια ύψους 16,3 δισ. ευρώ και ακίνητα συνολικής αξίας 9 δισ. ευρώ, ενώ σχολίασε πως τα δάνεια αυτά εξακολουθούν να βρίσκονται στην οικονομία. Το ότι μεταφέρθηκαν στις εταιρείες αυτές, σημαίνει πως δεν υπάρχει εποπτική πίεση για μείωσή τους και αντίστοιχη πίεση στα κεφάλαια, δίνοντας έτσι περισσότερο χρόνο για λύσεις στους δανειολήπτες. Απαντώντας σε ερώτηση βουλευτών, ο κ. Ηροδότου είπε ότι η Κεντρική Τράπεζα δίνει παράταση στις τράπεζες στη διαχείριση των ακινήτων που έχουν στους ισολογισμούς τους, έτσι ώστε να μη διαταραχθεί η αγορά ακινήτων.
Σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου, το ενδιαφέρον των εγχώριων αγοραστών για ακίνητα και η στήριξη που προσφέρουν στην αγορά, αλλά και η συγκρατημένη αύξηση στην κινητικότητα από ξένους επενδυτές επιβεβαιώνεται από διάφορους δείκτες του τομέα των ακινήτων και της οικονομίας, όπως τα πωλητήρια έγγραφα. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ), ο αριθμός των πωλητήριων εγγράφων για ακίνητα κατά το πρώτο εξάμηνο του 2021 παρουσίασε ετήσια αύξηση 37,6% (αν και από χαμηλή βάση) σε σχέση με μείωση 41,2% την ίδια περίοδο του 2020. Συγκεκριμένα, σημειώθηκε αύξηση 62,8% στη ζήτηση από εγχώριους αγοραστές και μικρή αύξηση 3,5% στη ζήτηση από ξένους επενδυτές. Για την σταθεροποίηση στη ζήτηση από ξένους επενδυτές βοήθησαν τόσο τα μέτρα που προώθησε το κράτος όσον αφορά το «international headquartering», όσο και το πρόγραμμα για απόκτηση άδειας μόνιμης διαμονής στην Κύπρο.
