Της Μαρίας Ηρακλέους
Μια νεόδμητη κατοικία τριών υπνοδωματίων στη Λευκωσία η οποία είχε το 2020 την ενδεικτική τιμή πώλησης των 200 χιλιάδων ευρώ, σήμερα πωλείται γύρω στις 225 χιλιάδες ευρώ. Ανά τετραγωνικό μέτρο η τιμή μέχρι τέλος του 2020 ήταν στα 1.200 ευρώ, ενώ πλέον υπολογίζεται κατά μέσο όρο γύρω στο 1.550 ευρώ. Οι αυξήσεις του κατασκευαστικού κόστους αποτυπώνονται ακόμη περισσότερο στα νέα συμβόλαια, τα οποία βασίζονται αποκλειστικά στις υφιστάμενες τιμές των πρώτων υλών, σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ομοσπονδίας Συνδέσμων Εργολάβων Οικοδομών Στέλιο Γαβριήλ. Την ίδια ώρα, οι εκτιμήσεις για το επόμενο διάστημα, δεν δείχνουν ότι θα υπάρξουν αλλαγές, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα. Στο οικονομικό δελτίο της Κεντρικής Τράπεζας, καταγράφεται επιτάχυνση των τιμών από τα τέλη του 2021 και αρχές του 2022 μετά από δύο χρόνια πανδημίας. Κατά το δ΄ τρίμηνο του 2021 και το α΄ τρίμηνο του 2022 οι τιμές κατοικιών κατέγραψαν ετήσιες αυξήσεις 2,6% και 3,2%, αντίστοιχα, ενώ οι προβλέψεις λένε ότι η αυξητική πορεία των τιμών στα ακίνητα θα έχει και συνέχεια.
Υποχωρεί η ζήτηση
Πάντως το αυξημένο κόστος κατασκευής δεν έχει επηρεάσει μέχρι στιγμής την ζήτηση. Σύμφωνα με τα στοιχεία πωλητήριων εγγράφων του Τμήματος Κτηματολογίου, οι αγοραπωλησίες ακινήτων σε Παγκύπρια βάση παρουσίασαν ετήσια αύξηση 40,1% το πρώτο τετράμηνο του 2022. Η αύξηση αυτή αντιστοιχεί σε ετήσια αύξηση 15,9% για εγχώριους (αποτελούν και την πλειοψηφία των αγοραστών) και 97,7% για ξένους αγοραστές. Οι λόγοι της αυξημένης ζήτησης είναι τρεις, όπως τους περιγράφει ο κ. Γαβριήλ. Οι νέοι αγοραστές προσπαθούν να προλάβουν την αλλαγή του ΦΠΑ, την αύξηση του επιτοκίου αλλά και τις συνεχιζόμενες αυξήσεις. Από την άλλη Ρώσοι και Ουκρανοί ενισχύουν την ζήτηση των ακινήτων σε ψηλά επίπεδα κυρίως σε Λεμεσό και Λάρνακα. Αυτά τα δεδομένα είναι ωστόσο ευμετάβλητα και προβλέπεται ότι θα διαφοροποιηθούν το επόμενο διάστημα. Η εκτίμηση για καθοδικές πιέσεις στην αγορά ακινήτων περιλαμβάνεται και στο οικονομικό δελτίο της Κεντρικής Τράπεζας. Αναφέρεται ωστόσο ότι η σταδιακή ενίσχυση των ξένων και εγχώριων επενδύσεων, η δρομολόγηση και επιτάχυνση σημαντικών έργων υποδομής και η δυναμική του τουρισμού μπορούν να λειτουργήσουν αντισταθμιστικά σε αυτές τις πιέσεις. Από την πλευρά τους οι εργολάβοι εκφράζουν την άποψη ότι το 2023-2024 ενδεχομένως να υπάρξει μια αλλαγή στην σχέση προσφοράς και ζήτησης. Βάσει των προβλέψεων, από το 2023 η ζήτηση θα ξεκινήσει να φθίνει με ό,τι αυτό συνεπάγεται στον κλάδο- μείωση του κύκλου εργασιών, μείωση στο περιθώριο κέρδους των ντιβέλοπερ και τελικά της τιμής που φτάνει στον αγοραστή.
Οι τιμές των κατασκευαστικών υλικών συνεχίζουν να ανεβαίνουν με εξαίρεση τον κατασκευαστικό σίδηρο.
Επιτάχυνση αυξήσεων
Μέχρι τότε φυσικά οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν με τις αυξήσεις να επιταχύνονται από τα χαμηλά επιτόκια, την προώθηση επενδύσεων και κινήτρων για headquartering εταιρειών υψηλής τεχνολογίας, κυρίως σε Λεμεσό και Λάρνακα σύμφωνα με αναφορές της αγοράς. Μέχρι τέλος του 2021 ήταν σε ισχύ και το σχέδιο της κυβέρνησης για μερική επιχορήγηση του επιτοκίου για νέα στεγαστικά δάνεια. Και φυσικά στην εξίσωση προστίθεται η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους που ενισχύθηκε μετά την πανδημία, από τον πόλεμο στην Ουκρανία. Συγκεκριμένα, το α’ τρίμηνο του 2022 οι τιμές κατασκευαστικών υλικών κατέγραψαν ετήσια αύξηση 17,7%, με τη μεγαλύτερη αύξηση να εντοπίζεται κυρίως στα μέταλλα. Δομικός χάλυβας και σίδηρος σημείωσαν κατά το α’ τρίμηνο του 2022 ετήσια αύξηση 46% και 38%, αντίστοιχα. Η εκτίμηση της κατάστασης από παράγοντες της αγοράς, για συνέχιση της αυξητικής πορείας των τιμών, επιβεβαιώνεται από τον δείκτη προσδοκιών των τιμών ακινήτων που δημοσιεύεται στις Έρευνες Οικονομικής Συγκυρίας της Ευρωπαϊκής Επιτροπής. Συγκεκριμένα, ο δείκτης ανήλθε κατά μέσο όρο στο ιστορικά ψηλό επίπεδο 80,3 το α’ τρίμηνο του 2022 σε σχέση με 3,7 την αντίστοιχη περίοδο του 2021, καταδεικνύοντας την μεγάλη σύγκλιση απόψεων στην αγορά για περαιτέρω αυξήσεις στις τιμές.
Δανείζονται περισσότερα
Ενδεικτικό στοιχείο της αύξησης του κατασκευαστικού κόστους, μπορεί να θεωρηθεί το ποσό των νέων δανείων για αγορά κατοικίας. Σύμφωνα με τη δημοσίευση Νομισματικών και Χρηματοοικονομικών Στατιστικών της Κεντρικής Τράπεζας, τα νέα δάνεια για αγορά κατοικίας το α’ τρίμηνο του 2022 αυξήθηκαν κατά 91,6% και 33,4% σε ετήσια και τριμηνιαία βάση, αντίστοιχα (€437,5 εκ. το α’ τρίμηνο του 2022 σε σχέση με €228,3 εκ. το α’ τρίμηνο του 2021 και €328 εκ. το τέταρτο τρίμηνο του 2021). Επίσης, σύμφωνα με τις ίδιες στατιστικές, το επιτόκιο οικιστικών δανείων κατά το α’ τρίμηνο του 2022 διατηρήθηκε αμετάβλητο κατά μέσο όρο στο ιστορικά χαμηλό επίπεδο 2,15%, σε σχέση με το α’ τρίμηνο του 2021. Η αύξηση των νέων δανείων για αγορά κατοικίας που παρατηρήθηκε το α’ τρίμηνο του 2022, ενδεχομένως να φανερώνει την τάση υφιστάμενων δανειοληπτών να επεκτείνουν τη γραμμή πίστωσης της για κάλυψη του αυξημένου κατασκευαστικού κόστους. Τυχόν παρατεταμένες πληθωριστικές πιέσεις δύναται να οδηγήσουν σε γρηγορότερο ρυθμό αύξησης των επιτοκίων και σε συνεπακόλουθη διάβρωση των εισοδημάτων των ενδιαφερόμενων αγοραστών για ακίνητα. Σύμφωνα με πρόσφατη δημοσίευση της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, μια απότομη αύξηση των πραγματικών επιτοκίων θα μπορούσε να προκαλέσει διορθώσεις στις τιμές των κατοικιών της Ευρωζώνης βραχυπρόθεσμα, λόγω της αύξησης του κόστους δανεισμού και να ενισχύσει την ζήτηση ακινήτων χαμηλότερης αξίας ή μικρότερου μεγέθους. Θα μπορούσε επιπλέον να αυξήσει την ζήτηση για ενοικίαση, η οποία ήδη καταγράφει ανοδική τάση. Όπως αναφέρει η Κεντρική Τράπεζα, αντίβαρο στις αρνητικές αυτές πιέσεις θα μπορούσε να αποτελέσει το γεγονός ότι τα ακίνητα δύναται να προσφέρουν προστασία από τον πληθωρισμό (hedging), αφού επιφέρουν τόσο επαναλαμβανόμενα έσοδα (ενοικίαση) όσο και ανατιμήσεις στην αξία του περιουσιακού στοιχείου. Έτσι, αναμένεται οι επενδυτές και τα νοικοκυριά να επιλέξουν να τοποθετήσουν μέρος των καταθέσεων που συσσωρεύτηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας στον τομέα των ακινήτων.
