ΚΛΕΙΣΙΜΟ
Loading...
ΚΛΕΙΣΙΜΟ
 

Πώς να κερδίσετε επενδύοντας σε ακίνητα

Του Ανδρέα Ανδρέου

Του Ανδρέα Ανδρέου

Κάποιος θα μπορούσε να ισχυριστεί ότι στην Κύπρο επικρατεί μια παραδοξότητα. Ενώ ιστορικά σχεδόν όλοι ασχολήθηκαν με τον ένα ή τον άλλο τρόπο με επενδύσεις σε ακίνητα, σαφώς πολύ λιγότεροι κατάφεραν να πλουτίσουν πράττοντας κάτι τέτοιο. Και για να αποδείξει τον ισχυρισμό του θα μας υποδείκνυε το άνοιγμα των φακέλων των Όσκαρ το 2013, όπου η Κύπρος σάρωσε όλα τα βραβεία: Α΄ βραβείο υπερχρεωμένων νοικοκυριών, Α΄ βραβείο ιδιωτικού χρέους, Α΄ βραβείο μη εξυπηρετούμενων δανείων, Α΄ βραβείο κουρέματος, για να αναφέρω τις κυριότερες κατηγορίες αφού μέχρι και οι κομπάρσοι πήραν Όσκαρ.

Τι πήγε λοιπόν λάθος Ενώ το ερώτημα θα μπορούσε να αναλωθεί σε διδακτορική διατριβή, θα εστιάσω σε ένα πράγμα και μόνο: την εμφανέστατη έλλειψη γνώσης περί επενδύσεων που πηγάζει φυσικά από την πολύ αδύναμη παιδεία μας σε χρηματοοικονομικές γνώσεις. Όπως μάθαμε με τον σκληρό τρόπο, το μοντέλο «αγοράζω κάτι και κάθομαι πάνω του για να το πουλήσω όταν πάει πάνω σε αξία για να καρπωθώ το κέρδος», δεν έχει τόση πρακτική εφαρμογή από μόνο του. Και παρόλα αυτά, ήταν το κύριο επενδυτικό μοντέλο για πολλούς. Φυσικά, ήταν λίγο πιο σύνθετο από αυτό. Επειδή τα αποταμιευμένα χρήματά μας μας επέτρεπαν περιορισμένα επενδυτικά βήματα, προχωρούσαμε και σε ενισχυτικό δανεισμό. Κανένα πρόβλημα ούτε εδώ καθώς έτσι πρέπει να κινείται ο πλανήτης, αν δεν υπήρχε το κόνσεπτ του δανεισμού η ανθρωπότητα ενδεχομένως να ήταν 150 χρόνια πίσω σε όλα. Το πρόβλημα, όπως αποδείχτηκε, ήταν η εκτεταμένη εφαρμογή του κόνσεπτ του «δανεικά και αγύριστα», καθώς επίσης και του κόνσεπτ «λάθος δάνεια για λάθος δανειζόμενους», που μας φέρνει στη δυνατότητα αποπληρωμής, η απουσία της οποίας ήταν τόσο η γενεσιουργός αιτία, όσο και η τελική αιτία του προβλήματος. Η παράβλεψη του ουσιαστικού αυτού στοιχείου τόσο από πλευράς δανειστών όσο και από πλευράς δανειζόμενων μας έφερε σε αυτό που ζούμε μέχρι σήμερα, επειδή μαζί με τα ξερά καίγονται και τα χλωρά.

Μια οποιαδήποτε επενδυτική κίνηση σε ακίνητα θα πρέπει να περνά μέσα από τα ακόλουθα βήματα: (α) εισόδημα, (β) έξοδα, που μας φέρνουν στο (γ) καθαρό λειτουργικό εισόδημα. Κάνοντας μια παύση εδώ, τονίζουμε πως το καθαρό λειτουργικό εισόδημα ορίζεται σαν η διαφορά των εσόδων και των εξόδων. Και θέλουμε αυτό το καθαρό λειτουργικό εισόδημα να είναι όσο μεγαλύτερο γίνεται. Για να πετύχουμε αυτό θα πρέπει να βρίσκουμε τρόπους να αυξάνουμε το εισόδημα και να περιορίζουμε όσο γίνεται τα έξοδα.

Πώς είναι αυτό δυνατό. Δεν υπάρχει μια συνταγή να τη βγάλω από το συρτάρι και να σας τη δώσω, αλλά υπάρχουν πολυάριθμες συνταγές. Για παράδειγμα, θα μπορούσα να σας υποδείξω πως μπορεί να έχει μεγαλύτερη αξία για εσάς αν επιδιώξετε να βρείτε ένα ακίνητο που έχει μεγαλύτερη προοπτική αύξησης της δυνατότητας παραγωγής εισοδήματος, ανακαινίζοντάς το ή/ και βάζοντάς του τέτοιο εξοπλισμό που να είναι πιο ελκυστικό και να δικαιολογεί υψηλότερο ενοίκιο. Με τέτοιες κινήσεις που αυξάνουν τα ενοίκια, προσθέτετε αξία.

Αυτό είναι κατά την άποψή μου πιο προτιμητέα οδός παρά να κοιτάζετε το ποσοστό πληρότητας ανά έτος και ναι, στην προκειμένη περίπτωση δεν είναι σωστή η ρήση «κάλιο πέντε και στο χέρι παρά δέκα και καρτέρι». Αν ένα διαμέρισμα μη ανακαινισμένο παράγει €500/ μήνα ενώ πλήρως ανακαινισμένο παράγει €950/ μήνα, έστω και με τρεις μήνες καθυστέρηση για να πάρει το υψηλό ενοίκιο, η δεύτερη επιλογή προσφέρει πολλά πλεονεκτήματα.

Όντας ανακαινισμένο έχει πολλά χρόνια μπροστά του να διανύσει χωρίς προβλήματα, διασφαλίζοντας αφενός χαμηλότερα έξοδα λειτουργίας και συντήρησης και αφετέρου μεγαλύτερη ροή μελλοντικών εσόδων. Μια συνταγή δηλαδή αύξησης της αξίας του. Αν αφεθεί ως έχει, μη ανακαινισμένο, θα έχει αφενός υψηλότερα λειτουργικά έξοδα και έξοδα συντήρησης και αφετέρου ενοίκια που θα συμπιέζονται συνεχώς λόγω της ύπαρξης ενός μη ελκυστικού σε ποιότητα προϊόντος που θα είναι σε φθίνουσα πορεία.

Μια συνταγή δηλαδή μείωσης της αξίας του. Άρα το καθαρό λειτουργικό εισόδημα αυξάνεται αν το ανακαινίσουμε σωστά και ας το έχουμε για κάποιους μήνες άδειο, παρά να το έχουμε σε κακή κατάσταση και να το έχουμε συνέχεια ενοικιασμένο.

Η άσκησή μας ως επενδυτή δεν σταματά στο (γ) καθαρό λειτουργικό εισόδημα. Αν θέλουμε να πάμε μπροστά και να μεγαλώσουμε επενδυτικά θα πρέπει να εισαγάγουμε το στοιχείο του, (δ) δανεισμού. Με απλά λόγια, αν έχω €200.000 για να επενδύσω και έχω αποστροφή στον δανεισμό, τότε θα αγοράσω ένα διαμέρισμα ευκαιρίας που βρήκα προς €80.000 και μετά που θα γλυκαθώ, θα χρησιμοποιήσω τις υπόλοιπες €120.000 να αγοράσω μια άλλη ευκαιρία που είναι ένα όμορφο σπιτάκι σε μια καλή περιοχή. Κάπου εδώ τελειώνει η επενδυτική μου επέκταση καθώς για να κάνω άλλη κίνηση θα πρέπει να περιμένω υπομονετικά να δημιουργήσω ένα άλλο αποκούμπι, το οποίο θα μου επιτρέψει μια νέα κίνηση.

Αν όμως χρησιμοποιήσω τις €200.000 μου ως προκαταβολές, μπορώ να αγοράσω πέντε διαμερίσματα των €100.000 πληρώνοντας €40.000 για το καθένα από τα δικά μου λεφτά και καταβάλλοντας τις υπόλοιπες €60.000 για το κάθε διαμέρισμα μέσω χρηματοδότησης. Σε αυτό το σενάριο, με €200.000 δημιουργώ περιουσία αξίας €500.000, ενώ με το άλλο σενάριο, με €200.000 δημιουργώ περιουσία €200.000. Και το όμορφο με τον δανεισμό είναι πως πρακτικά οι ενοικιαστές είναι αυτοί που τον αποπληρώνουν.

Πολύ ωραία θα μου πείτε! Αφού είναι τόσο απλά, γιατί όλοι χρεοκοπήσαμε Επειδή παραβλέψαμε το (ε) που είναι το cash flow (χρηματοροές). Αυτό είναι το άλφα και το ωμέγα της κάθε επένδυσης και όχι μόνο αυτό, το cash flow δεν διακρίνει το μέγεθος και την κλίμακα του επενδυτή. Το cash flow πρέπει πάντα να έχει θετικό πρόσημο. Αν έχει αρνητικό πρόσημο, τότε σημαίνει πως είτε ο δανεισμός μου είναι ακριβός, ή/ και τα έξοδα μου είναι ψηλά, ή/ και τα έσοδα μου είναι χαμηλά.

Συνεπώς η άσκηση είναι πάντα να βρίσκω τρόπους να αυξάνω τα έσοδα, να ασκώ αρνητική πίεση στα έξοδα και να εξυπηρετώ τον δανεισμό μου. Αν πετύχω αυτό, είμαι ένας επιτυχημένος επενδυτής και σε καμία στιγμή της πορείας δεν μπορεί να πει κάποιος πως τα πέντε μου διαμερίσματα δεν είναι δικά μου αλλά της τράπεζας.

ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ
Login with email
Login with Facebook

Άλλα άρθρα συγγραφέα

Του Ανδρέα Ανδρέου

Ανδρέας Ανδρέου: Τελευταία Ενημέρωση