Της Μαρίας Ηρακλέους
Οι αναπτύξεις ψηλών κτηρίων εξακολουθούν να μονοπωλούν το ενδιαφέρον στον τομέα των μεγάλων αναπτύξεων και έχουν αποτελέσει τα τελευταία χρόνια σημείο αναφοράς της ανάπτυξης στον κλάδο. Μπορεί να τόνωσαν σε γενικές γραμμές την οικονομία, ωστόσο εξακολουθούν να υπάρχουν αμφιβολίες για την βιωσιμότητά τους σε μακροπρόθεσμο επίπεδο. Απαντήσεις σε σειρά ζητημάτων που άπτονται του θέματος δίνει ο διευθυντής του Τμήματος Πολεοδομίας Κυριάκος Κούνδουρος, ο οποίος παραδέχεται ότι υπάρχουν ζητήματα τα οποία θα μπορούσαν να έχουν ελεγχθεί καλύτερα. Φέτος, έχει σημειωθεί μικρή μείωση στον ρυθμό υποβολής αιτήσεων σε σχέση με προηγούμενες χρονιές, ενώ μεγαλύτερο είναι το ενδιαφέρον σε Λεμεσό και Λάρνακα. Πέραν των ψηλών κτηρίων, η έκδοση πολεοδομικών αδειών των μεγάλων αναπτύξεων παραμένει δαιδαλώδες ζήτημα. Κλειδί σε αυτό το θέμα είναι ο ρόλος του μελετητή του έργου, επισημαίνει ο κ. Κούνδουρος και αναφέρει ότι μέσα στο επόμενο εξάμηνο αναμένεται ότι θα είναι έτοιμες οι προτάσεις του Υπουργείου Εσωτερικών για απλοποίηση των διαδικασιών αδειοδότησης.
-Βλέπουμε το τελευταίο διάστημα να καταγράφεται μια ραγδαία ανάπτυξη και τάση προς τα ψηλά κτήρια, κυρίως στη Λεμεσό αλλά και στις άλλες πόλεις. Μήπως το έχουμε παρακάνει με αυτού του είδους τις αναπτύξεις;
-Πιστεύω ότι το ζήτημα θα μπορούσε να είχε ελεγχθεί και ρυθμιστεί καλύτερα καλύτερα. Ωστόσο, να μην ξεχνάμε ότι αυτή η τάση προέκυψε γύρω στο 2014-2015 σε περιόδους που η οικονομία μας βρισκόταν σε βαθύτατη κρίση και ήταν ένα είδος ανάπτυξης το οποίο ενδιέφερε τους επενδυτές που είχαν ως στόχο να επενδύσουν στην Κύπρο. Δεν μπορείς τόσο εύκολα και αβίαστα να απορρίπτεις μια πρόταση επένδυσης. Αυτό που πρέπει να γίνεται όμως είναι η πρόταση επένδυσης να αξιολογείται και να αδειοδοτείται με τον σωστό τρόπο. Ωστόσο, αρκετές από αυτές τις σημερινές αναπτύξεις είχαν αδειοδοτηθεί από πολύ παλαιότερα και δεν είχαν υλοποιηθεί μέχρι σήμερα. Ήταν λοιπόν αναπτύξεις οι οποίες, αφού είχαν αδειοδοτηθεί, έπρεπε οι μεταγενέστερες πολεοδομικές αρχές να σεβαστούν. Για αυτό με την δημοσίευση των βασικών αρχών και προϋποθέσεων του πλαισίου αδειοδότησης ψηλών κτηρίων έγινε και μία προσπάθεια ώστε να δοθούν κατευθυντήριες γραμμές προς τις πολεοδομικές αρχές και τους ιδιώτες αρχιτέκτονες και τους επενδυτές ώστε να γνωρίζουν ποια είναι τα βασικά κριτήρια με βάση τα οποία αξιολογείται μια πρόταση ανάπτυξης σε ψηλό κτήριο. Δίδεται η εντύπωση ότι εντελώς αβίαστα και δίχως να περάσουν από περιβαλλοντική αξιολόγηση προχωρούν αυτές οι αναπτύξεις. Λέγεται συχνά ότι τα ψηλά κτήρια δημιουργούν κυκλοφοριακά προβλήματα, υπέρμετρη συγκέντρωση πληθυσμού σε συγκεκριμένες περιοχές, επιβαρύνουν τις δημόσιες υποδομές πολύ περισσότερο από άλλες αναπτύξεις. Δεν είναι ακριβώς έτσι. Υπάρχει φυσικά το ζήτημα της σκίασης ή επηρεασμού ανέσεων των άμεσα συνορευουσών ιδιοκτησιών, το οποίο εξετάζεται και ρυθμίζεται μέσα από την πολεοδομική αδειοδότηση και δίνεται αντισταθμιστικό όφελος στην περιοχή. Οι συντελεστές δόμησης από τους οποίους προήλθαν τα ψηλά κτήρια υπήρχαν, δεν δόθηκαν για χάρη των ψηλών κτηρίων αυτό είναι κάτι το οποίο πρέπει να γίνει σαφές.
-Τάσσεστε υπέρ τέτοιων αναπτύξεων;
-Δεν λέω ότι συμφωνώ ή ότι είμαι εναντίον, αλλά η κριτική αυτή που ασκείται ως προς την περιβαλλοντική πτυχή των ψηλών κτηρίων και τις συσσωρευτικές επιπτώσεις στις υποδομές, δεν είναι απόλυτα ορθή. Η αδειοδότηση τους έχει προκύψει από πρόνοιες των σχεδίων ανάπτυξης τα οποία είχαν δημοσιευτεί από το 2013, περιλάμβαναν όλες αυτές τις ρυθμίσεις και είχαν περάσει από περιβαλλοντική γνωμοδότηση.Να πω επίσης ότι κανένα ψηλό κτήριο δεν αδειοδοτείται αν δεν έχει την θετική γνωμοδότηση της πολεοδομικής αρχής και στην συνέχεια ο διευθυντής της πολεοδομίας δίνει την σύμφωνη γνώμη. Δεν είναι όμως καθαρά θέμα του Διευθυντή Πολεοδομίας να επιτρέψει ή να αποτρέψει την ανέγερση ψηλού κτηρίου.
-Θεωρείτε ότι η τάση για τα ψηλά και πολυτελή κτήρια μπορεί να συνεχιστεί με τους ίδιους ρυθμούς;
-Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί όντως λανθασμένα να χωροθέτησαν κάποια κτήρια σε περιοχές που δεν θα έπρεπε, ωστόσο γενικά τα ψηλά κτήρια αποτελούν την έκφραση των συντελεστών δόμησης και των κινήτρων που είχαν δοθεί από πολύ παλαιότερα. Θα πρέπει επίσης να πω ότι εδώ και έξι μήνες ναι μεν υποβάλλονται αιτήσεις για ψηλά κτήρια, είναι ωστόσο μειωμένες σε σχέση με το 2016, το 2017 και το 2018. Η μείωση άρχισε περί από τα τέλη του 2018. Οι περισσότερες εξ αυτών είναι σε Λεμεσό και Λάρνακα, λιγότερες στην Πάφο, ωστόσο και πάλι ο αριθμός είναι μειωμένος.
-Αυτού του είδους οι αναπτύξεις έχουν συνδεθεί με το πρόγραμμα διαβατηρίων. Εάν σε μερικά χρόνια μείνουν κτήρια φαντάσματα τι γίνεται;
-Καταλαβαίνω τι θέλετε να πείτε. Ωστόσο, όταν εμείς εκδίδουμε μια πολεοδομική άδεια δεν αποτελεί αντικείμενο αξιολόγησης το ποιος θα αγοράσει, ποιος θα κατοικήσει, πώς θα διαθέσει, με ποιο τρόπο θα χρησιμοποιεί το ακίνητο. Ουδέποτε αυτό υπήρξε θέμα που να απασχολήσει κατά το στάδιο της αδειοδότησης την πολεοδομική αρχή. Πρόκειται για θέμα ευρύτερης πολιτικής, σε εκείνο το επίπεδο θα πρέπει να αντιμετωπίζεται και δεν είναι θέμα το οποίο μπορώ να σχολιάσω. Φυσικά και τα κτήρια πρέπει να κτίζονται για να κατοικούνται. Αν δεν γίνει αυτό θα μας απασχολήσει ως πρόβλημα αργότερα. Όταν δούμε πως θα τυγχάνει χρήσης αυτού του είδους της ανάπτυξης, τότε ναι θα αποτελέσει κριτήριο στην επόμενη γενιά των τοπικών σχεδίων που θα πρέπει να αξιολογηθεί. Αν αυτά τα κτήρια παραμείνουν νεκρές οικοδομές στον χώρο, τότε είναι ένα πολεοδομικό ζήτημα το οποίο πρέπει μέσα στα σχέδια ανάπτυξης να αντιμετωπιστεί.
-Ποια υπηρεσία λοιπόν θα πρέπει να απασχολήσει αυτό το ζήτημα;
-Είναι ένα θέμα που θα απασχολήσει τις τοπικές αρχές και την κοινωνία. Θα απασχολήσει το ότι έγιναν εικονικά κτήρια για να εξυπηρετήσουν κάποιο άλλο σκοπό που δεν έχει σχέση με την χρήση τους. Το ίδιο ζήτημα θα προκύψει και με τις εγκαταλελειμμένες κοινότητες. Δεν μπορεί όμως ένα οικοδομικό κεφάλαιο να παραμείνει πλήρως αναξιοποίητο. Αν αυτά τα κτήρια δεν κατοικούνται είτε θα ενοικιαστούν είτε θα βρεθεί ένας άλλος τρόπος χρήσης τους. Δεν είναι όμως θέμα το οποίο μπορεί να απασχολεί τις πολεοδομικές αρχές κατά το στάδιο αδειοδότησης.
-Πώς όμως μια τέτοια εξέλιξη θα επηρεάσει τον τομέα ανάπτυξης ακινήτων γενικότερα;
-Σίγουρα θα δημιουργήσει μια συσσώρευση οικιστικών μονάδων οι οποίες παραμένουν χωρίς να έχουν χρήστες. Το πώς θα επηρεάσει την κτηματαγορά, πιο ειδικό να απαντήσει είναι το αρμόδιο τμήμα Κτηματολογίου. Αλλά κτήρια τα οποία δεν κατοικούνται και δεν συντηρούνται επαρκώς δημιουργούν σοβαρούς κινδύνους που ενδεχομένως να επιφέρουν άλλου είδους αλλοιώσεις κοινωνικής φύσεως. Επιτρέψτε μου να πω ότι από πέρσι τον Ιούλιο, για κάθε ψηλό κτήριο απαιτείται περιβαλλοντική μελέτη. Σύντομα ολοκληρώνεται και η περιβαλλοντική μελέτη διαχείρισης των νερών στους κόλπους των πόλεων Λεμεσού, Λάρνακας που προκύπτουν από τις εκσκαφές κατά την υλοποίηση αυτών των έργων και ρίχνονται στην θάλασσα. Οι μελέτες έχουν ολοκληρωθεί, βρίσκονται το στάδιο της αξιολόγησης από τα αρμόδια τμήματα πολεοδομίας, περιβάλλοντος και αλιείας ώστε το πόρισμα των μελετών να αποτελεί εργαλείο αδειοδότησης. Να επιβάλλονται οι κατάλληλοι όροι ώστε οι συσσωρευτικές επιπτώσεις των κτηρίων να μην δημιουργούν περιβαλλοντικό ζήτημα στα θαλάσσια νερά. Είναι το λεγόμενο DEWatering.
Γραφειοκρατία και υποστελέχωση
-Πώς σχολιάζετε τις αναφορές για καθυστερήσεις στην έκδοση πολεοδομικών αδειών;
-Δεν υπάρχουν τέτοιες καθυστερήσεις και αυτό μπορεί να το επιβεβαιώσει και ο σύλλογος αρχιτεκτόνων με τον οποίο συνεργαζόμαστε άμεσα. Για τις απλές υποθέσεις και νοουμένου ότι υποβάλλονται ορθά, οι άδειες είναι έτοιμες μέσα σε ένα εξάμηνο. Οι καθυστερήσεις παρουσιάζονται στις αιτήσεις που είναι πολύπλοκες, που απαιτούν περιβαλλοντικές και κυκλοφοριακές μελέτες. Σε αιτήσεις οι οποίες αφορούν αναπτύξεις που δεν είναι άμεσα επιτρεπόμενες με βάση το σχέδιο και χρειάζεται διαδικασία παρέκκλισης για να αδειοδοτηθούν, αναπτύξεις που παρουσιάζουν ειδικά προβλήματα τα οποία δεν έχει υποδείξει ο αιτητής πριν τις καταθέσει. Εκεί που υπάρχουν αντικειμενικά προβλήματα και καλείται ο αρχιτέκτονας και ο ιδιοκτήτης να τα επιλύσουν, ναι εκεί παρουσιάζονται αρκετές καθυστερήσεις. Στις πιο σύνθετες αναπτύξεις υπάρχουν πολλά περιθώρια βελτίωσης, το δεχόμαστε, ως κριτική το αντιλαμβανόμαστε, θα καταβάλουμε κάθε δυνατή προσπάθεια για να μπορέσουμε να αδειοδοτούμε με ταχύτερο ρυθμό. Ωστόσο, αυτό είναι ένα ζήτημα το οποίο απασχολεί πολύ έντονα το υπουργείο Εσωτερικών τα τελευταία χρόνια. Γι΄ αυτό και προωθείται νέο πλαίσιο αδειοδότησης στο οποίο έχουν κατατεθεί όλα αυτά τα ζητήματα με στόχο οι διαδικασίες να είναι πιο ευέλικτες και ταχύτερες.
-Τι είναι αυτό που δεν επιτρέπει στις διαδικασίες αδειοδότησης να προχωρούν γρήγορα στις περιπτώσεις των μεγάλων αναπτύξεων;
-Οι πολλές διαβουλεύσεις που χρειάζεται να γίνουν με άλλα τμήματα ώστε να μπορέσει να αδειοδοτηθεί μια ανάπτυξη. Πολλές είναι χρήσιμες για να καθορίσουν τον τύπο της ανάπτυξης που θα αδειοδοτηθεί, κάποιες άλλες όμως μπορούν να μεταφερθούν στο στάδιο της αρχής αδειών οικοδομής. Από την άλλη, υπάρχει και η έλλειψη προσωπικού του τμήματος. Δεν θέλω να φανώ γραφικός, αλλά το τμήμα εργάζεται με το 60% της δύναμής του. Προσλήψεις έχουν να γίνουν εδώ και 10 χρόνια και μέσα σε αυτό το διάστημα έχει αφυπηρετήσει το 40% του προσωπικού. Φυσικά έχουν προκηρυχθεί 22 θέσεις λειτουργών για τις οποίες έγιναν πέραν των 1.400 αιτήσεων. Ταυτόχρονα, για ακόμα 24 τεχνικούς μηχανικούς, η διαδικασία βρίσκεται υπό εξέλιξη οπότε τουλάχιστον με αυτή την στελέχωση που θα έχουμε σε 12 μήνες από σήμερα θα μπορέσουμε να ανταποκριθούμε καλύτερα στις αρμοδιότητές μας. Φυσικά, μέσα σε αυτό το διάστημα, θα υπάρχουν επίσης γύρω στις 20 αφυπηρετήσεις, αφού οι περισσότερες προσλήψεις έγιναν την δεκαετία του 80 και όσοι είχαν προσληφθεί τότε και έστησαν το τμήμα, αφυπηρετούν τώρα. Και δεν είναι απλά ότι φεύγουν άτομα, μαζί τους αποχωρεί και ένα κεφάλαιο γνώσης και εμπειρίας και συνάμα πρέπει το νέο προσωπικό να εκπαιδευτεί. Αυτό είναι ένα μέγα ζήτημα.
Αν πολυτελείς αναπτύξεις ψηλών κτηρίων παραμείνουν νεκρές οικοδομές στον χώρο, τότε πρόκειται για ένα πολεοδομικό ζήτημα το οποίο θα πρέπει να αντιμετωπιστεί μέσα στα σχέδια ανάπτυξης, σημειώνει ο κ. Κούνδουρος
-Δεν θεωρείτε ότι υπάρχουν γραφειοκρατικές διαδικασίες;
-Δεν είμαι εναντίον της γραφειοκρατίας. Με την γραφειοκρατία διασφαλίζεται η νομιμότητα των αποφάσεων και η διαδικασία κυλά ομαλά, μέχρι φυσικά να παρουσιαστεί κάποιο πρόβλημα. Τότε αναμιγνύεται ο Επίτροπος Διοίκησης, ο Γενικός Ελεγκτής, τα δικαστήρια κ.ο.κ. Είμαστε ένα τμήμα το οποίο καθημερινά παίρνει πολύ κρίσιμες αποφάσεις με πολύ σοβαρές αντίστοιχες ευθύνες. Είμαι υπέρ της ορθολογικής και καλώς νοούμενης γραφειοκρατίας, αλλά είναι η επιβαλλόμενη διαδικασία πέραν της πολεοδομικής την οποία επιβάλλεται να ακολουθήσουμε που καθιστούν την αδειοδότηση χρονοβόρα. Δεν είναι κάτι που μπορούμε εμείς να συντμήσουμε με δικές μας διαδικασίες και να βάλουμε άλλα χρονοδιαγράμματα από αυτά που τίθενται ως προϋποθέσεις σε αντίστοιχες νομοθεσίες. Εάν η γραφειοκρατία ακολουθείτο με ευλάβεια δεν θα βρισκόμαστε στην κατάσταση στην οποία περιπέσαμε περί τα μέσα της δεκαετίας του 2010-2015- 2016 όπου η οικονομία μας είχε φτάσει στο ναδίρ. Υπογραμμίζω ωστόσο ότι πρέπει να βρούμε τρόπους πως να απλοποιούμε τις διαδικασίες λήψης αποφάσεων.
Δημιουργία μητρώου μελετητών
-Πώς προχωρά η απλοποίηση των διαδικασιών έκδοσης αδειών;
-Το υπουργείο Εσωτερικών βρίσκεται σε συνεχή συνεννόηση και συνεργασία με το ΕΤΕΚ και με τον σύλλογο αρχιτεκτόνων. Το θέμα είχε αρχικά συνδεθεί με την αναδιάρθρωση της τοπικής αυτοδιοίκησης, ωστόσο εμείς προχωρούμε ανεξάρτητα με οποιεσδήποτε εξελίξεις ώστε με την συμμετοχή των μελετητών, των αρχιτεκτόνων και την ανάληψη της ευθύνης που τους αναλογεί να μην χρειάζεται να γίνονται επιπρόσθετοι έλεγχοι. Αυτό είναι κάτι που επεξεργαζόμαστε με το ΕΤΕΚ ώστε με την εγκαθίδρυση μητρώου μελετητών από το ΕΤΕΚ να μπορέσουμε και εμείς να συζητήσουμε τους χρόνους που απαιτούνται για την αδειοδότηση της ανάπτυξης. Το κλειδί είναι, σε αναπτύξεις για τις οποίες πολύς χρόνος αναλώνεται στο να μετρούνται συντελεστές και διάφορες πτυχές της ανάπτυξης από τις πολεοδομικές αρχές, ένα μέρος αυτής της ευθύνης να αναλαμβάνεται από τον ίδιο τον αρχιτέκτονα. Είναι ένα ζήτημα το οποίο για να καταλήξουμε πρέπει να έρθουμε σε πλήρη σύμπνοια ως προς την σκέψη και την εφαρμογή με το ΕΤΕΚ. Είμαστε σε αρκετά προχωρημένο στάδιο και ελπίζω ότι μέσα στο επόμενο εξάμηνο θα υπάρχουν κάποιες προτάσεις που θα καταθέσει το υπουργείο Εσωτερικών. Εμείς θα καταθέσουμε τις εισηγήσεις μας ως τμήμα και μετέπειτα ως υπουργείο Εσωτερικών ώστε να δοθεί διέξοδος σε αυτό το ζήτημα και αν υπάρξει η ανάλογη ανταπόκριση από όλους τους συναρμόδιους φορείς τότε θα μπορούμε να το προωθήσουμε άμεσα. Ωστόσο, είναι κάτι που προϋποθέτει και τροποποίηση της νομοθεσίας.
-Η προσπάθεια του Υπουργείου για One stop shop για μεγάλες αναπτύξεις σε ποια φάση βρίσκεται;
-Είναι κάτι το οποίο επεξεργάζεται το υπουργείο Εσωτερικών. Ήδη για την αδειοδότηση του καζίνο έχει λειτουργήσει επί αυτής της βάσης ένα σύστημα αδειοδότησης που επιτάχυνε όλες τις διαδικασίες για να παραμείνουμε εντός των χρονοδιαγραμμάτων. Το υπουργείο Εσωτερικών επεξεργάζεται αυτή την στιγμή το ζήτημα και μπορεί να θεσμοθετηθεί είτε μέσω νομοθεσίας, είτε μέσω ρυθμίσεων που θα εισαχθούν από το Υπουργείο για την αδειοδότηση συγκεκριμένων αναπτύξεων που κρίνονται ως στρατηγικής σημασίας.
