Του Ανδρέα Ανδρέου
Για να γίνειμια μεταβίβαση ακινήτου από τον πωλητή στον αγοραστή στο Κτηματολόγιο, απαιτείται μεταξύ άλλων να παρουσιαστούν οι φοροαπαλλαγές από το Τμήμα Φορολογίας, και των Φορολογικών Τελών από Δήμους και Κοινότητες, και από τα Συμβούλια Αποχετεύσεων. Το Κτηματολόγιο ουσιαστικά ενεργεί ως επόπτης ή ελεγκτής της διαδικασίας αυτής εφόσον αν δεν προσκομιστούν αυτές οι αποδείξεις, δεν προχωρεί η διαδικασία μεταβίβασης.
Λόγος γίνεται τις τελευταίες μέρες για τροποποίηση του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου έτσι ώστε να προστεθεί στη λίστα των προαπαιτούμενων για μεταβίβαση και η απόδειξη εξόφλησης τελών και δικαιωμάτων προς την Υδατοπρομήθεια. Το δικαιολογητικό είναι η αποφυγή τσακωμών και δικαστικών διαδικασιών για το ποιος χρωστά το νερό που καταναλώθηκε και οι οποίοι οδήγησαν σε ένα ποσό – μαθαίνουμε – της τάξης των €4εκ να παραμένει ανείσπρακτο. Εκ πρώτης όψεως, μπορεί κάποιος να πει, «…μα καλά, πώς γίνεται να συμβαίνει κάτι τέτοιο;»
Σίγουρα σε πολλές περιπτώσεις είναι έως αδύνατο να συμβεί κάτι τέτοιο. Όταν ένας αγοραστής αγοράζει από έναν ιδιοκτήτη του οποίου το ακίνητο που πουλά έχει τίτλο Ιδιοκτησίας, τότε είναι εύκολο να εξασφαλίσει 100% πως κατά την ημερομηνία μεταβίβασης δεν υπάρχει τίποτα χρωστούμενο προς την Υδατοπρομήθεια, την Ηλεκτρική κλπ. Απλά βάζει ένα όρο στο Συμβόλαιο Πώλησης/ Αγοράς πως κατά την ημερομηνία μεταβίβασης ο πωλητής οφείλει να προσκομίσει αποδεικτικά πληρωμής των πιο πάνω και το πράγμα λογικά τελειώνει εκεί. Αν δεν προσκομιστούν, τότε δεν γίνεται μεταβίβαση. Ο πωλητής θέλοντας να ολοκληρώσει τη συναλλαγή, θα τα προσκομίσει. Αν η εξασφάλιση κατοχής της ιδιοκτησίας για κάποιο λόγο οριστεί και γίνει σε προγενέστερη ημερομηνία της μεταβίβασης, τότε και πάλι ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει και να λάβει αποδείξεις ότι οι λογαριασμοί είναι διευθετημένοι ως κατά την ημερομηνία λήψης κατοχής.
Η όποια κατανάλωση ισχύσει από την ημερομηνία κατοχής και μετά βαρύνει τον κάτοχο (νέο αγοραστή/ εισερχόμενο ιδιοκτήτη) και όχι τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη που είναι ο απερχόμενος ιδιοκτήτης. Αυτή η ρύθμιση μπορεί επίσης να λάβει νομική κατοχύρωση μέσω του συμβολαίου αγοραπωλησίας. Σε ό,τι αφορά στην πιο πάνω διαδικασία, προβλήματα εντοπίζονται όταν το ακίνητο το οποίο πωλείται ενοικιαζόταν και υπάρχει διαφορά μεταξύ ενοικιαστή και ιδιοκτήτη για το ποιος οφείλει τα ποσά που βρίσκονται σε εκκρεμότητα. Ανεξαρτήτως του ποιος οφείλει το ποσό όμως, είναι άδικο για τον νέο αγοραστή να φορτωθεί τις χρεώσεις των προηγούμενων. Γι’ αυτό είτε θα πρέπει να «κλειδώνει» η οφειλή και να παραμένει προς εξόφληση μέχρι να κριθεί από κάποιο Δικαστήριο για το ποιος θα πρέπει να πληρώσει, αλλά ο νέος ιδιοκτήτης να ξεκινά κανονικά με «καθαρό» λογαριασμό, ή θα πρέπει να καταβάλλει το ποσό ο απερχόμενος ιδιοκτήτης και μετά να το λάβει από τον ενοικιαστή του αν κερδίσει τη δικαστική μάχη ή να το καταβάλλει ο νέος ιδιοκτήτης και να αφαιρείται από το τίμημα αγοράς και ο πρώην ιδιοκτήτης να συνεχίσει τη δικαστική μάχη με τον ενοικιαστή και ό,τι προκύψει.
Πέραν της πιο πάνω διαδικασίας υπάρχουν και οι περιπτώσεις όπου το ακίνητο ακόμα δεν έχει ξεχωριστό Τίτλο Ιδιοκτησίας. Εκεί είναι πιθανό ένας developerνα χρωστά τέλη σύνδεσης ή/ και κόστος υποδομών. Υπάρχουν περιπτώσεις που κάποιοι χρεοκόπησαν και έμειναν χιλιάδες ευρώ απλήρωτα. Δεν είναι άδικο, θα πείτε, να επωμίζονται αυτό το κόστος οι αγοραστές; Για να λυθούν αυτού του τύπου τα προβλήματα, δύο πράγματα πρέπει να συμβούν. Πρώτον, υπηρεσίες όπως η Υδατοπρομήθεια και η Ηλεκτρική να μην συνδέουν τις υπηρεσίες τους σε υποστατικά που δεν έχουν Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης και αν δεν πληρωθούν για ό,τι τους οφείλεται, και δεύτερον, να συντμηθεί επιτέλους η διαδικασία έκδοσης Τίτλων Ιδιοκτησίας.
Όταν υπάρχει Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης, τότε σημαίνει πως η ανάπτυξη έγινε σύμφωνα με τις πρόνοιες της Πολεοδομικής Άδειας και της Άδειας Οικοδομής και άρα είναι πλέον ορατή η έκδοση ξεχωριστών Τίτλων Ιδιοκτησίας χωρίς πρόβλημα. Αν δεν υπάρχει το εν λόγω Πιστοποιητικό, τότε μπορεί να συμβαίνουν μύρια πράγματα που να δυσχεραίνουν ή ακόμη και να αποτρέπουν την έκδοση Τίτλων με αποτέλεσμα να υπάρξουν επιπλέον πιθανά προβλήματα στην πορεία. Και αυτά τα προβλήματα προκύπτουν εφόσον γίνεται κανονικά σύνδεση υπηρεσιών πριν την απόκτηση Πιστοποιητικών Τελικής Έγκρισης, οπότε και ο developer παραδίδει κατοχή των μονάδων που κατασκευάζει πριν την έκδοση τέτοιων πιστοποιητικών. Μετά ο developer μπορεί να εξαφανιστεί αφήνοντας σε εκκρεμότητα οφειλές.Πρέπει ή όχι το Κτηματολόγιο να καταστεί επόπτης και γι’ αυτό το πράγμα; Προσωπικά δεν βλέπω πρόβλημα καθώς το Κτηματολόγιο απλά θα έχει να λάβει άλλη μια απόδειξη που θα βάλει στον φάκελο της συναλλαγής. Το όλο τρέξιμο θα το κάνει ο πωλητής και η Υπηρεσία που θα την εκδώσει – στην προκειμένη περίπτωση η Υδατοπρομήθεια.
Εγώ είμαι και απόλυτος. Θα ήθελα να προσκομίζεται και απόδειξη πληρωμής κοινοχρήστων εκεί και όπου ισχύουν κοινόχρηστα. Την απόδειξη θα την εκδίδει η Διαχειριστική Επιτροπή. Να πάψει να ισχύει η σημερινή αρρωστημένη κατάσταση κάποιος να μην πληρώνει, να έχει και παράλογες απαιτήσεις που τα κτήρια μένουν ασυντήρητα... επειδή δεν πληρώνει. Στην πορεία το πουλά και παραμένουν σε εκκρεμότητα οι οφειλές του που δεν αναγνωρίζει ο επόμενος.Όλα αυτά δεν θα εξαλείψουν τα προβλήματα, αλλά θα τα μειώσουν δραστικά. Το … μούχτιν, όπως φαίνεται, ουδείς εμίσησεν. Ενόσω υπάρχουν διαδικασίες που πάσχουν και επιτρέπουν στους επιτήδειους να περνάνε κάτω από το ραντάρ, τότε θα πηγαίνουμε από το κακό στο χειρότερο.
