Στις 8.500 υπολογίζονται οι «εγκλωβισμένοι» αγοραστές ακινήτων στην Κύπρο, οι οποίοι παρά το γεγονός ότι έχουν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις τους δεν έλαβαν τίτλο ιδιοκτησίας λόγω πολεοδομικών προβλημάτων ή αφερεγγυότητας του επιχειρηματία ανάπτυξης γης. Το 2008 οι μη εγκεκριμένες αναπτύξεις στην Κύπρο ξεπερνούσαν τις 100.000. Σύμφωνα με τον διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, Ανδρέα Σωκράτους, ο αριθμός των μη εγκεκριμένων αναπτύξεων έχει περιοριστεί σήμερα γύρω στις 20.000. Συγκεκριμένα, από το 2015, έχουν υποβληθεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, 18.500 αιτήσεις για έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας στο πλαίσιο της εφαρμογής του νόμου αναγκαστικής μεταβίβασης ακινήτων σε «εγκλωβισμένους» αγοραστές. Απ' αυτές, σύμφωνα με τον κ. Σωκράτους, εκδόθηκαν τίτλοι ιδιοκτησίας και βρίσκονται στη διαδικασία μεταβίβασης για 8.000 αγοραστές, οι οποίοι υπέβαλαν σχετική αίτηση, ενώ μέχρι το τέλος του έτους αναμένεται η ολοκλήρωση της διαδικασίας μεταβίβασης για ακόμη 2.000 αγοραστές.
Οι υπόλοιπες 8.500 αιτήσεις, από το σύνολο των 18.500, εκκρεμούν καθώς για τις αναπτύξεις δεν υπάρχουν τίτλοι ιδιοκτησίας με αποτέλεσμα η διαδικασία αναγκαστικής μεταβίβασης να είναι ιδιαίτερα δύσκολη. Ουσιαστικά, οι αγοραστές των ακινήτων δεν έχουν δικαίωμα στην περιουσία τους χωρίς τον τίτλο ιδιοκτησίας. Ενδεικτικό της προβληματικής κατάστασης που επικρατεί είναι η περίπτωση συγκεκριμένου επιχειρηματία με πάνω από 1.000 τίτλους ιδιοκτησίας σε αναπτύξεις γης για τις οποίες δεν εκδόθηκε ούτε πολεοδομική άδεια.
«Τρύπες» στη νομοθεσία
Στο μεταξύ, όπως πληροφορούμαστε, αρκετοί «εγκλωβισμένοι» αγοραστές ακινήτων οι οποίοι κατέθεσαν αιτήσεις στο δικαστήριο με σκοπό να εξασφαλίσουν την προστασία του βασικού νόμου δεν μπορούν να επωφεληθούν. Με πρόταση νόμου, που κατέθεσε ο ΔΗΣΥ και συζητήθηκε τις προηγούμενες ημέρες ενώπιον της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Νομικών, επιχειρείται να καλυφθούν τα κενά που έχουν εντοπιστεί στην υφιστάμενη νομοθεσία.
Η πρόταση στοχεύει στην επέκταση της προστασίας που παρέχεται δυνάμει των διατάξεων του βασικού νόμου στους καλούμενους εγκλωβισμένους αγοραστές, που καταθέτουν στο Κτηματολόγιο σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτου δυνάμει διατάγματος δικαστηρίου που έχει εκδοθεί, ώστε να τυγχάνουν αυτής της προστασίας και στην περίπτωση που το σχετικό διάταγμα εκδόθηκε μετά την 31η Δεκεμβρίου του 2019 στη βάση αίτησης που καταχωρίστηκε στο Δικαστήριο πριν την 31η Δεκεμβρίου του 2019.
Όπως ανέφερε στην «Κ» ο Πρόεδρος της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Νομικών, Γιώργος Γεωργίου, μέρος του τροποποιητικού νόμου του 2019 περιορίστηκε ώστε να καλύψει συμβάσεις που έχουν κατατεθεί στο Κτηματολόγιο μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του 2019, χωρίς να ληφθεί υπόψη ότι πιθανόν κατά την 26 Ιουλίου του 2019 όταν ο νόμος τέθηκε σε εφαρμογή να εκκρεμούσαν δικαστικές διαδικασίες για κατάθεση σύμβασης δυνάμει του νόμου.
Σύμφωνα με τον κ. Γεωργίου, αρκετές είναι οι υποθέσεις που εκκρεμούν με αποτέλεσμα σε περίπτωση έκδοσης από Επαρχιακό Δικαστήριο απόφασης ή και διατάγματος κατάθεσης σύμβασης είτε κατόπιν εκδίκασης είτε εκ συμφώνου μετά την 31 Δεκεμβρίου του 2019, η σύμβαση να δύναται να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο αλλά να μην μπορεί να τύχει της προστασίας με βάση τον νόμο, δηλαδή να μην μπορεί να γίνει αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή σε σχέση με τη σύμβαση.
«Με την ψήφιση του νόμου πέρυσι τον Ιούλιο, αφήσαμε όσες υποθέσεις ήταν σε εκκρεμοδικία στα δικαστήρια που κατατέθηκαν πριν από τις 26 Ιουλίου του 2019. Η εκδίκαση δεν ολοκληρώθηκε μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου του 2019 για να μπορούν να κατατεθούν και ταυτόχρονα οι αγοραστές να υποβάλουν αίτηση για απεγκλωβισμό τους. Εξακολουθούν να εκκρεμούν», σημειώνει ο κ. Γεωργίου.
«Προσπαθούμε να άρουμε μία αδικία για όσους καταχώρισαν αιτήσεις στο δικαστήριο πριν τις 26 Ιουλίου του 2019 που όρισε προθεσμία μέχρι 31 Δεκεμβρίου του 2019 για να κατατεθούν οι αιτήσεις για απεγκλωβισμό. Αυτό αφορά εκείνους τους αγοραστές, των οποίων οι υποθέσεις εκκρεμούν με στόχο όποτε εκδοθεί η απόφαση να μπορούν να υποβάλουν αίτηση», εξηγεί ο κ. Γεωργίου.
Υποθέσεις που χρονίζουν
Σε ό,τι αφορά τις υπηρεσίες που παρέχει το Κτηματολόγιο, διευκρινίζεται ότι μεταβιβάσεις, θέματα υποθηκών και αποφάσεων δικαστηρίων διεκπεραιώνονται αυθημερόν ή σε διάστημα μερικών ημερών. Ωστόσο, υπάρχει μία πληθώρα υποθέσεων που μπορεί να χρειαστεί ακόμη και χρόνια να διεκπεραιωθούν όπως οριοθετήσεις, διαχωρισμοί οικοπέδων, εγγραφές πολυκατοικιών, εγγραφές νέων αναπτύξεων, εκτιμήσεις, διαχείριση κρατική γης, εγγραφές δρόμων. Υπάρχουν υποθέσεις που θα πρέπει να περάσουν από 6-7 τομείς του Τμήματος Κτηματολογίου. Το ζήτημα των εγκλωβισμένων αγοραστών είναι ένα ενδεικτικό παράδειγμα.
Ενθαρρυντικές οι ενδείξεις επανεκκίνησης της αγοράς
Αναφορικά με την εικόνα που παρουσιάζεται στην κτηματαγορά, σε επίπεδο αριθμών, οι σχετικές με την ακίνητη ιδιοκτησία πράξεις είναι περιορισμένες, ενώ σε επίπεδο τιμών οι πρώτες ενδείξεις είναι ότι δεν υπάρχουν σημαντικές διαφοροποιήσεις.
Κύκλοι της αγοράς εκτιμούν ότι οι ενδείξεις για νέα προϊόντα σε κατηγορίες ακινήτων που έχουν σαν κύρια χρήση την οικιστική, είναι πως οι τιμές δεν μειώθηκαν, αλλά ούτε και αυξήθηκαν σε σχέση με αυτές που ίσχυαν πριν από τον Μάρτιο. Φυσικά, η κατάσταση είναι και ρευστή και δυναμική οπότε το επόμενο διάστημα θα είναι καθοριστικό.
Οι υποθήκες είναι ένα στατιστικό στοιχείο το οποίο μπορεί να δώσει σε κάποιο βαθμό ένα παλμό της αγοράς, αλλά όχι κατά απόλυτο τρόπο. Αφορά τον αριθμό των αγοραστών που αγοράζουν μέσω δανειοδότησης βάζοντας κάτω εξασφαλίσεις, αλλά μπορεί να περιλαμβάνει απλά και ανανεώσεις υφιστάμενων δανείων/ υποθηκών. Νοείται ότι όταν υπάρχει χρηματοπιστωτική επέκταση, δηλαδή νέες δανειοδοτήσεις σε μια αναπτυσσόμενη αγορά, η τάση των υποθηκών είναι αυξητική. Πέρυσι σε παγκύπρια κλίμακα η τάση των υποθηκών κατά την πρώτη πενταμηνία ήταν καθαρά αυξητική. Ωστόσο, φέτος λόγω των περιοριστικών μέτρων ήταν αυξητική μόνο τους πρώτους δύο μήνες και μετά καθαρά πτωτική τη δεύτερη διμηνία (Μάρτιο & Απρίλιο) και μετά πάλι αυξητική κατά τον Μάιο. Ενώ η πρώτη διμηνία ήταν ψηλότερη σε αριθμούς από την αντίστοιχη του 2019, οι τρεις μήνες που ακολούθησαν ήταν σαφώς μικρότερης έκτασης από την αντίστοιχη περσινή.
Την ίδια ώρα, κύκλοι της κτηματαγοράς θεωρούν ότι η «μαζική», πλην στρατηγική, πώληση ακινήτων από τραπεζικούς οργανισμούς και ταμεία δεν πρέπει να εμπνέει ανησυχία. Και τούτο γιατί πρώτον βοηθά στην καλυτέρευση της υγειονομικής εικόνας των τραπεζών, και δεύτερον η αλλαγή χεριών στο ιδιοκτησιακό καθεστώς βοηθά στην βελτίωση του προϊόντος τόσο από φυσικής όσο και επενδυτική πλευράς με ταυτόχρονη ενίσχυση της οικονομικής δραστηριότητας.
Πάντως, οι πρώτες ενδείξεις μετά την επανεκκίνηση είναι αρκετά ενθαρρυντικές με τις εκτιμήσεις για την αγορά ακινήτων να κινούνται προς θετική κατεύθυνση.
Το μεγάλο στοίχημα έγκειται στο τι ποσοστό της ξένης αγοράς θα καταφέρει η Κύπρος να ελκύσει σαν χώρα, λαμβάνοντας υπόψη δυο αντίθετες παραμέτρους : από τη μια η μέχρι τώρα θετική επιδημιολογική εικόνα ελκύει ενδιαφέρον και από την άλλη η αύξηση της δυσκολίας πολιτογράφησης μέσω επενδύσεων απωθεί υποψήφιους αγοραστές.
Η ντόπια ζήτηση αναμένεται να παρουσιάσει τάσεις ισχυροποίησης μήνα με μήνα, δεδομένης της σταδιακής βελτίωσης του κλίματος, αλλά και της αυξανόμενης ελκυστικότητας των ακινήτων ως επενδυτικού μέσου σε σχέση με εναλλακτικούς τρόπους επενδύσεων.
Να σημειωθεί ότι τα μηδενικά επιτόκια καταθέσεων είναι αποθαρρυντικά για αποταμιεύσεις και τα χαμηλά επιτόκια χρηματοδότησης είναι ελκυστικά για επέκταση επενδύσεων. Επιπλέον, αναμένεται ταμεία που απόκτησαν και αποκτούν μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων από τις τράπεζες, αλλά και οι ίδιες οι τράπεζες, να αναθεωρούν τις ζητούμενες τιμές πώλησης ακινήτων που κατέχουν σε πιο ρεαλιστικά (χαμηλότερα) επίπεδα και αυτό θεωρείται ως κίνητρο να κινηθεί η αγορά με πιο ταχείς ρυθμούς.
Έντυπη Έκδοση
