Του Παναγιώτη Ρουγκάλα
Τα απόνερα της κρίσης που δημιούργησε η πανδημία του κορωνοϊού θα πρέπει να τύχουν συνετής διαχείρισης το 2021, ώστε τόσο ο τομέας των ακινήτων όσο και ο τραπεζικός τομέας να αντεπεξέλθουν κι αυτής της δύσκολης κατάστασης.
Σύμφωνα με τον Δρ. Γεώργιο Μούντη, Managing Partner της Delfi Partners & Company αναμένεται μεν αύξηση των κόκκινων δανείων αλλά και των ακινήτων που θα περάσουν στις τράπεζες έναντι ανταλλαγής με χρέος, ωστόσο, δεν θα είναι στα χαμηλά επίπεδα του 2013.
Ο κ. Μούντης δηλώνει στην «Κ» πως, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα είναι σήμερα πολύ πιο έτοιμα και ευέλικτα, για να χειριστούν την κατάσταση.
- Πως θα χαρακτηρίζατε την χρονιά που πέρασε για τον τομέα των ακινήτων;
- Σίγουρα πρωτόγνωρη και πρωτοφανή επειδή για πρώτη φορά μία οικονομική κρίση συνδυάστηκε με μία υγειονομική. Η αβεβαιότητα, η ανασφάλεια για την επόμενη μέρα αλλά και η μη ετοιμότητα των εμπλεκόμενων φορέων για να λειτουργήσουν υπό καθεστώς lockdown ήταν αναμενόμενο πως θα επηρέαζε σε μεγάλο βαθμό την αγορά ακινήτων. Από την άλλη, είδαμε με ικανοποίηση ότι το σοκ ήταν προσωρινό και μετά τον Μάιο η αγορά άρχισε να ανεβάζει εκ νέου ρυθμούς. Αυτό καταδεικνύουν τόσο τα στοιχεία του Κτηματολογίου όσο και τα δεδομένα που αναλύει η Delfi Partners & Company.
Θα χρειαστεί βέβαια περισσότερος χρόνος για να επανέλθει πλήρως η ομαλότητα και ενδεχομένως να δούμε αυξημένη πίεση σε ακίνητα που σχετίζονται με τον τουρισμό και τους γραφειακούς χώρους. Άλλωστε, σήμερα που μιλάμε διάγουμε το δεύτερο και μεγαλύτερο κύμα της πανδημίας, αλλά γενικότερα, οι ενδείξεις είναι θετικές.
- Είναι παρόμοια η άποψη σας και από πλευράς των τιμών στις οποίες γίνονται οι πράξεις;
- Θεωρούμε πως οι τιμές των ακινήτων έδειξαν ιδιαίτερη ανθεκτικότητα αν συγκριθούν με οποιουσδήποτε άλλους δείκτες του 2020. Ενδεικτικά, σύμφωνα με τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας, ο δείκτης τιμών κατοικιών για το δεύτερο τρίμηνο του 2020, υπολογίζεται στις 109,48 μονάδες. Συγκριτικά με το πρώτο τρίμηνο του 2020 ο δείκτης αυξήθηκε κατά 0,3% και σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019 μειώθηκε κατά 2,9%. Αυτό αποτελεί μία ένδειξη πως όλες οι πλευρές που εμπλέκονται στις αγοραπωλησίες ακινήτων κατανόησαν πως οι όποιες επιπτώσεις στον τομέα είναι προσωρινές. Θα τολμήσω επίσης να πω πως η περίοδος της πανδημίας ανέδειξε τη μακροχρόνια επενδυτική σταθερότητα των ακινήτων, σε αντίθεση με άλλα επενδυτικά προϊόντα όπως οι μετοχές και τα ομόλογα, τα οποία παρουσίασαν τεράστιες διακυμάνσεις. Είναι ενδεικτικό πως στην Delfi Properties, την κτηματομεσιτική εταιρεία του Ομίλου, παρατηρήσαμε αυξημένο ενδιαφέρον από αγοραστές για ακίνητα με επενδυτικό χαρακτήρα, αφού οι αποδόσεις τους εδώ και καιρό, συγκρίνονται ιδιαίτερα ευνοϊκά με τις αποδόσεις των καταθετικών επιτοκίων.
- Με δεδομένο ότι η εταιρεία συνεργάζεται με εμπορικές τράπεζες και εταιρείες εξαγοράς δανείων για τη διαχείριση των ακινήτων που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια, αναμένετε πως θα υπάρξει δραματική αύξηση των κόκκινων δανείων μετά το τέλος του μορατόριουμ αναστολής δόσεων;
- Προφανώς μετά από μια περίοδο κατά την οποία η οικονομική δραστηριότητα ήταν ιδιαίτερα περιορισμένη σε πολλούς τομείς, ακόμα κι αν τα μέτρα κρατικής στήριξης ήταν αρκετά υποβοηθητικά, θα πρέπει να αναμένουμε αύξηση των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Εκτιμούμε, ωστόσο, πως δεν θα είναι τόσο ακραία η κατάσταση όσο ήταν για παράδειγμα το 2013. Την ίδια ώρα, οι τράπεζες είναι πιο έτοιμες και έμπειρες και θεωρούμε πως θα μπορέσουν να διαχειριστούν την κατάσταση χωρίς ιδιαίτερα αρνητικές επιπτώσεις, φτάνει να κινηθούν γρήγορα και με ορθολογικό τρόπο.
- Μία λύση που εφαρμόστηκε κατά κόρον τα προηγούμενα χρόνια αφορά στην ανταλλαγή περιουσιακών στοιχείων έναντι χρέους, το λεγόμενο «debt to asset». Θεωρείτε πως θα αυξηθούν αυτού του είδους οι λύσεις εκ νέου;
- Αναπόφευκτα ναι. Πρόκειται για ένα εργαλείο που χρησιμοποιήθηκε σε μεγάλο βαθμό τα προηγούμενα χρόνια και συνέβαλε στη μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, τόσο μεγάλων επιχειρήσεων όσο και νοικοκυριών. Πιστεύουμε πως θα επανέλθει η εφαρμογή της συγκεκριμένης λύσης κυρίως για τον ξενοδοχειακό τομέα, τον τομέα του γενικού εμπορίου και ενδεχομένως και για τον τομέα ανάπτυξης γης αναλόγως και των επιπτώσεων που θα έχει η κατάργηση του προγράμματος πολιτογράφησης επενδυτών. Βέβαια, η δική μας εμπειρία καταδεικνύει πως η ανταλλαγή περιουσιακών στοιχείων με χρέος, δεν αποτελεί το τέλος της διαδικασίας αλλά μία νέα αρχή. Σήμερα, οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων διατηρούν στους ισολογισμούς τους ακίνητα αξίας δισεκατομμυρίων ευρώ τα οποία πρέπει να αξιοποιήσουν με τον κατάλληλο τρόπο ώστε από τη μία να αυξηθεί η αξία τους και η εμπορικότητα τους και από την άλλη να μην διαταράξουν την αγορά για να μην επηρεαστούν οι υπόλοιποι παίκτες του τομέα, οι οποίοι είναι πελάτες στις βασικές τους δραστηριότητες (δανεισμός, συναλλαγές κτλ). Η εταιρεία μας, έχοντας ήδη €6.9 δισ. περιουσιακά στοιχεία υπό διαχείριση, συναλλαγές υπό διαχείριση αξίας €1.4 δισ. και underwriting και συμβουλευτικές υπηρεσίες συνολικής αξίας €82.5 δισ., είναι έτοιμη να συμβάλει γι’ ακόμα μία φορά ώστε οι επιπτώσεις κι αυτής της κρίσης να ξεπεραστούν όσο το δυνατό ταχύτερα και ανώδυνα για όλους.
Μπήκαν στον πάγο
- Πριν την πανδημία υπήρχαν σε εξέλιξη σχέδια από σχεδόν όλες τις τράπεζες για πώληση χαρτοφυλακίων μη εξυπηρετούμενων δανείων. Θεωρείτε πως αυτοί οι σχεδιασμοί θα επανέλθουν;
- Επί της ουσίας δεν σταμάτησαν ποτέ. Ενδεχομένως κάποιες πράξεις να μπήκαν στον πάγο τόσο από πλευράς πωλητών, όσο και από πλευράς αγοραστών. Ωστόσο, είδαμε ότι η Τράπεζα Κύπρου συμφώνησε με ένα θεσμικό επενδυτή για το Helix 2 το οποίο περιλαμβάνει δάνεια λογιστικής αξίας 1 δισ. ευρώ. Επίσης, η Εθνική Τράπεζα στην Κύπρο συμφώνησε την πώληση μη εξυπηρετούμενων δανείων λογιστικής αξίας 300 εκατ. ευρώ περίπου στην Bain Capital. Άρα βλέπουμε πως γίνονται σημαντικές πράξεις και το 2021 αναμένουμε πως θα υλοποιηθούν κι άλλες. Αφενός επειδή οι τράπεζες θέλουν να απαλλαγούν από αυτόν τον βραχνά διαθέτοντας πλέον τα απαιτούμενα κεφάλαια και ικανοποιητικές προβλέψεις και αφετέρου επειδή οι ευρωπαϊκές εποπτικές Αρχές θέλουν τις τράπεζες της ευρωζώνης να μειώσουν σημαντικά τα κόκκινα δάνεια ώστε να προχωρήσουν οι σχεδιασμοί για την τραπεζική ενοποίηση.
Το δημόσιο να αλλάξει ταχύτητες
- Αναφέρατε προηγουμένως ότι οι εμπλεκόμενοι φορείς ήταν ανέτοιμοι για αυτήν την κρίση. Τι ακριβώς εννοούσατε;
- Είναι ως ένα σημείο αναμενόμενο όταν προκύπτει μία κατάσταση που όμοιά της δεν υπήρξε ποτέ προηγουμένως, να υπάρχει σάστισμα στον τρόπο διαχείρισης της. Αυτό το είδαμε τόσο στον ιδιωτικό τομέα όσο και στον δημόσιο. Στον ιδιωτικό τομέα η προσαρμογή ήταν πιο γρήγορη, σε βαθμό που έγινε κατορθωτό να υπάρξουν συμφωνίες αγοραπωλησιών εξ’ αποστάσεως. Χρησιμοποιώντας σύγχρονα τεχνολογικά μέσα, οι ιδιωτικές επιχειρήσεις έφεραν τα ακίνητα πραγματικά μπροστά στα μάτια του ενδιαφερόμενου αγοραστή. Εικονικές περιηγήσεις ακόμα και σε πραγματικό χρόνο, πλούσιο οπτικοακουστικό υλικό και άμεση κοινοποίηση δεδομένων αποτέλεσαν τη νέα πραγματικότητα τόσο για τους αγοραστές όσο και για τους πωλητές. Στον δημόσιο τομέα, η προσαρμογή ήταν λιγότερο ευέλικτη. Δυστυχώς, τόσο κατά το πρώτο κύμα της πανδημίας, όσο και σήμερα, που διάγουμε το δεύτερο, παρουσιάζονται προκλήσεις στην λειτουργία αρμόδιων κρατικών υπηρεσιών. Επαγγελματίες του κλάδου έχουν εντοπίσει σε διάφορα τμήματα διαδικασίες οι οποίες χρήζουν βελτιστοποίησης λόγω του ότι επηρεάζουν μη θετικά, την εύρυθμη λειτουργία του τομέα στο σύνολο του. Από τις διαδικασίες μεταβίβασης και διάθεσης ακινήτων μέχρι τις εκδόσεις αδειών (πολεοδομικών, κτλ.) από τις αρμόδιες αρχές και τις τακτοποιήσεις ακινήτων. Είναι αναπόφευκτο ότι οι εμπλεκόμενες με τον τομέα υπηρεσίες θα αναγκαστούν να ανεβάσουν ρυθμούς και να ενισχύσουν τις προσπάθειες του ιδιωτικού τομέα. Ειδικά αυτήν την περίοδο που οι ξένες επενδύσεις είναι απαραίτητες για κάθε οικονομία, πρέπει να ελαχιστοποιηθούν περιττές γραφειοκρατικές διαδικασίες ούτως ώστε να γίνεται η καλύτερη αξιοποίηση χρόνου και πόρων.
Άκαμπτος και στεγνός ο τομέας των ακινήτων
- Αν και η Delfi Partners είναι μία κυπριακή εταιρεία σχετικά νεαρή σε ηλικία, έχει κατορθώσει να επεκτείνει τις δραστηριότητές της και στην Ελλάδα. Που οφείλεται αυτή η ανάπτυξη;
- Μπορεί να ακουστεί κλισέ αλλά πραγματικά οφείλεται στο γεγονός πως βλέπουμε όλες τις περιπτώσεις που διαχειριζόμαστε από την οπτική του πελάτη και εργαζόμαστε για μεγιστοποίηση του οφέλους που του αναλογεί. Ακόμα και στον δικό μας τομέα, ο οποίος μπορεί να φαντάζει άκαμπτος και στεγνός, η κατανόηση των αναγκών του πελάτη και η παροχή των κατάλληλων λύσεων αποτελεί το κλειδί της επιτυχίας μας. Όπως σωστά αναφέρατε, έχουμε εδραιωθεί στον τομέα μας και στην Ελλάδα ενώ έχουμε επεκτείνει τις δραστηριότητές μας και στο Ηνωμένο Βασίλειο όπου ανοίξαμε το πρώτο μας γραφείο αλλά και στην Ιταλία, όπου έχουμε αναλάβει τη διαχείριση ενός συγκεκριμένου χαρτοφυλακίου ακινήτων. Πλέον το προσωπικό μας έχει ξεπεράσει τα 100 άτομα και νιώθουμε ευθύνη για συνέχιση αυτής της επιτυχημένης πορείας που έχουμε καταγράψει μέχρι σήμερα.
