Του Ανδρέα Ανδρέου
Δεν είμαστε οι μόνοι με προβλήματα βλέπετε. Κάπου εκεί στη γωνία της Amsterdam Avenue και 69th Street στο Upper West Side του Μανχάταν ανεγείρεται ένας πύργος 52 ορόφων και 112 διαμερισμάτων ο οποίος βρίσκεται στο τελικό στάδιο αποπεράτωσης.
Πριν τρία χρόνια λοιπόν άρχισε μια δικαστική μάχη από μια ομάδα ακτιβιστών – κατά κύριο λόγο κατοίκων της περιοχής και εκλεγμένων αξιωματούχων – οι οποίοι ισχυρίζονται πως ο developer παραβίασε στρεβλώνοντας τους πολεοδομικούς κανονισμούς και παράνομα απέκτησε άδεια οικοδομής για ανέγερση του συγκεκριμένου κτηρίου ύψους 200 μέτρων. Την παραμονή της μέρας των ερωτευμένων, ένας δικαστής του ανώτατου δικαστηρίου έβγαλε απόφαση με βάση την οποία έκρινε πως όντως υπήρξε παρανομία και ότι πρώτον, η πολεοδομική αρχή θα πρέπει να ανακαλέσει την άδεια και δεύτερον, ο επιχειρηματίας ανάπτυξης θα πρέπει να κατεδαφίσει τέτοιον αριθμό ορόφων ώστε το κτήριο να είναι εντός των πολεοδομικών χαρακτηριστικών της περιοχής. Παρόλο που δεν ξεκαθαρίζεται στην απόφαση ο αριθμός των ορόφων που θα πρέπει να κατεδαφιστούν, οι πρώτες αναλύσεις κάνουν λόγο για καμιά 20αριά.
Αυτή η απόφαση φαίνεται να ανοίγει τους ασκούς του Αιόλου επειδή αλλάζει ολόκληρο τον πολεοδομικό χάρτη της Νέας Υόρκης, καταργεί πρακτικές που ακολουθούνταν για δεκαετίες και θέτει σε άμεσο κίνδυνο εκατοντάδες αναπτύξεις που ανεγέρθηκαν κάτω από παρόμοιες συνθήκες. Φυσικά ο developer δήλωσε πως θα εφεσιβάλει την απόφαση και στο μεταξύ συνεχίζει κανονικά τα κατασκευαστικά έργα δηλώνοντας μέσω των δικηγόρων του πως δεν είναι εύκολη υπόθεση η ακύρωση της– κατ΄ ισχυρισμό του- νόμιμης άδειας ενώ δημιουργούνται και τεράστια άλλα θέματα οικονομικής και νομικής φύσης, αφού όλα πλην 14 μονάδων διαμερισμάτων είναι ήδη πουλημένα, ενώ αρκετά από τα πουλημένα βρίσκονται και στους υπό κατεδάφιση ορόφους. Τα δύο διώροφα ρετιρέ διαφημίζονται προς €40 εκ. δολάρια έκαστον. Επιπλέον έθεσε και το θέμα πως τυχόν κατεδάφιση μπορεί να εμπερικλείει κινδύνους για τους περίοικους οι οποίοι μπορεί να χρειαστεί να εγκαταλείψουν τα σπίτια τους.
Χωρίς να εισέρχομαι στην πολυπλοκότητα της υπόθεσης, η βασική διαφορά μεταξύ των μερών φαίνεται να έγκειται στον τρόπο ερμηνείας της μεταφοράς ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων από μια ιδιοκτησία σε άλλη. Με απλά λόγια το τι συμβαίνει για δεκαετίες στη Νέα Υόρκη λόγω της ελλιπούς προσφοράς μεγάλων τεμαχίων γης, είναι να αποκτάται από τον developer ένας αριθμός μικρών τεμαχίων γης που γειτνιάζουν με το κυρίως του τεμάχιο και ακολούθως να μεταφέρει τον συντελεστή δόμησης των τεμαχίων αυτών στο κυρίως τεμάχιο για να αυξάνει τον συνολικό συντελεστή δόμησης και τον αριθμό ορόφων πέρα από αυτά που καθορίζουν οι πολεοδομικές ζώνες. Τα μικρότερα τεμάχια μπορεί να είναι και απλές λωρίδες γης που από μόνες τους είναι άχρηστες, που σε συνδυασμό όμως με μεγαλύτερο τεμάχιο να του προσδίδουν μεγαλύτερα αναπτυξιακά δικαιώματα. Κατά την αίτηση άδειας οικοδομής, όλες οι ιδιοκτησίες ενοποιούνται έτσι ώστε να υπάρχει ένα οικόπεδο με την προτεινόμενη ανάπτυξη.
Στην περίπτωση αυτή, ο developer αγόρασε μερίδια σε γειτνιάζουσες ιδιοκτησίες που είχαν ανεξάντλητα δικαιώματα ανάπτυξης και δημιούργησε ένα «παραξόρτικο» πολύγωνο οικόπεδο με 39 πλευρές που έμοιαζε με φίδι μέσα στις γειτονιές! Ο ισχυρισμός των εναγόντων ήταν ότι οι κανονισμοί επιτρέπουν μόνο αγορά δικαιωμάτων σε ολόκληρα μερίδια γης και όχι σε μέρος αυτών και πως το οικόπεδο έπρεπε να έχει κανονικό σχήμα, ανάλογο του κτηρίου. Ως αποτέλεσμα της στρέβλωσης των κανονισμών αδειοδοτήθηκε ένα κτήριο πολύ μεγαλύτερο και πολύ ψηλότερο από όσο θα αδειοδοτείτο αν τηρούνταν οι κανονισμοί και αυτό είναι εναντίον του καλώς νοούμενου συμφέροντος της περιοχής και των περιοίκων.
Η συνέχεια θα είναι ενδιαφέρουσα καθώς αν η έφεση των εναγόμενων χαθεί, τότε θα πρέπει να γίνει κατεδάφιση, ενώ το ύψος των αποζημιώσεων προς τους αγοραστές θα είναι τεράστιο. Ενδεχομένως να υπάρξει και χρεωκοπία του επιχειρηματία ανάπτυξης, οπότε θα φανεί και τι ασφαλιστικές δικλίδες υπάρχουν για εξασφάλιση των αγοραστών. Θα είναι επίσης ενδιαφέρον ποια θα είναι η επίπτωση στις πολεοδομικές αρχές που χορήγησαν τέτοια άδεια. Απ’ εκεί και πέρα θα δούμε που θα οδηγήσει η εν λόγω απόφαση σε ό,τι αφορά άλλες αναπτύξεις οι οποίες έγιναν τα τελευταία 40- 50 χρόνια κάτω από το ίδιο καθεστώς αδειοδότησης.
Από την άλλη, αν η έφεση κερδηθεί θα δούμε τι επιπτώσεις ενδεχομένως να έχουν οι ενάγοντες αν αντιδράσει η εταιρεία ανάπτυξης ή αν απλά θα λειτουργήσει το ρητό «…any publicity is good publicity…» για την πώληση των εναπομεινάντων μονάδων.
Ευτυχώς εμείς δεν έχουμε τέτοια συστήματα και διαδικασίες. Έχουμε πολεοδομικό σχέδιο και κανονισμούς για το θεαθήναι, βγάζουμε πολεοδομικές άδειες και άδειες οικοδομής επίσης για το θεαθήναι, χωρίς να πολυμετρά το πώς επηρεάζονται οι περίοικοι και στην τελική ο καθένας κτίζει ό,τι θέλει χωρίς να φοβάται αν θα του το κατεδαφίσουν αφού και να βγει καμιά απόφαση εναντίον του, κάπου θα σκαλώσει το πράγμα μέχρι να ξεχαστεί….
