Του Ανδρέα Ανδρέου
Είναι λυπηρό και συνάμα τραγικό όταν πραγματοποιούμε ένα βήμα προόδου και μετά όχι μόνο το αναιρούμε, αλλά πηγαίνουμε και βήματα πίσω. Έναυσμα για να πω αυτά που λέω είναι η προχθεσινή ενημέρωση πως τα Τοπικά Σχέδια Τσερίου και Νότιας Λευκωσίας έχουν ακυρωθεί στην ολότητά τους – το μεν Σχέδιο Τσερίου από τον Ιούλιο του 2019, το δε Σχέδιο Νότιας Λευκωσίας από τον Ιανουάριο του 2020. Ας σημειωθεί πως και τα δύο Τοπικά Σχέδια δημοσιεύτηκαν και τέθηκαν σε ισχύ από το 2015.
Τα Τοπικά Σχέδια στις εν λόγω περιοχές ήταν προϊόν πολύχρονων μελετών, διαβουλεύσεων και αναβολών με αποτέλεσμα την καθυστέρηση στην δημοσίευσή τους. Ήταν αναγκαία – όπως άλλωστε είναι αναγκαία παντού – επειδή εφαρμόζονται ως αντικατάσταση της Δήλωσης Πολιτικής. Η Δήλωση Πολιτικής εφαρμόζεται στην ύπαιθρο και στα χωριά και καθορίζει τις βασικές παραμέτρους ανάπτυξης, αλλά με πιο γενικούς όρους. Τα Τοπικά Σχέδια από την άλλη είναι πιο προσαρμοσμένα στις περιοχές στις οποίες εφαρμόζονται. Λαμβάνουν υπόψη τα δεδομένα της κάθε περιοχής και καθορίζουν λεπτομερώς τις παραμέτρους ανάπτυξης, θέτοντας, μεταξύ άλλων, χρονικά ορόσημα σε βάθος χρόνου για το πώς αυτή η περιοχή θα αναπτυχθεί σε όλες της τις πτυχές (π.χ. πληθυσμιακά, περιβαλλοντικά, οδικά, οικοδομικά σε όλο το φάσμα χρήσεων κ.λπ).
Τα Τοπικά Σχέδια μπορεί να ακυρωθούν από ουσιαστικούς έως και επουσιώδεις λόγους. Αυτό που η εμπειρία έδειξε μέχρι τώρα είναι πως μια ακύρωση Τοπικού Σχεδίου, ανεξαρτήτως αιτίας, συνοδεύεται από χρονοβόρες διαδικασίες αορίστου μάλιστα χρόνου, με αποτέλεσμα η νέα δημοσίευση να καθυστερεί και να επικρατεί στην αγορά μεγάλη αβεβαιότητα.
Με την ακύρωση ενός Τοπικού Σχεδίου δεν σημειώνεται πολεοδομικό κενό. Αυτόματα τίθεται σε ισχύ το προηγούμενο καθεστώς. Άρα αν προγενέστερα υπήρχε παλαιότερο Τοπικό Σχέδιο μπαίνει αυτό σε ισχύ. Αν προγενέστερα δεν υπήρχε Τοπικό Σχέδιο τότε ξαναμπαίνει σε ισχύ η Δήλωση Πολιτικής.
Τα προβλήματα όμως που σημειώνονται, ως αποτέλεσμα της ακύρωσης, μπορεί να είναι πολλά και μεταβλητής σημασίας – έως και θανάσιμα. Σκεφτείτε για παράδειγμα αυτά τα δύο Σχέδια που έχουν ακυρωθεί. Βρίσκονταν σε ισχύ από το 2015. Σημειώθηκαν αλλαγές πολεοδομικών ζωνών. Όλη η ανάπτυξη που έγινε έκτοτε βασίστηκε πάνω τους. Όλες οι εκτιμήσεις ακινήτων που έγιναν έκτοτε βασίστηκαν σε αυτά τα δεδομένα με πολυάριθμες από αυτές να αφορούσαν σε υποθηκεύσεις ακινήτων με παραχώρηση δανείων ή αναδιαρθρώσεις δανείων. Άλλες εκτιμήσεις έγιναν για συμβουλευτικούς λόγους με σκοπό τις αγοραπωλησίες. Με αυτή την εξέλιξη όλες οι εκτιμήσεις ή το μεγαλύτερο ποσοστό από αυτές ενδέχεται να είναι άκυρες. Ο επίσημος επαγγελματικός σύνδεσμος των επιστημόνων εκτιμητών ζήτησε από τις τράπεζες να τους επιστρέψουν όλες τις χιλιάδες εκτιμήσεις που έγιναν από το 2015 μέχρι χθες για νέο έλεγχο. Αποκτάτε αντίληψη του τι σημαίνει αυτό το πράγμα;
Το δε μέγα σφάλμα που καταλήγει στο ΥΠΕΣ ως υπέρτατη αρχή, είναι η μη έγκαιρη ενημέρωση προς τους αρμόδιους επαγγελματικούς φορείς. Οι εκτιμητές για παράδειγμα, μόλις προχθές ενημερώθηκαν από σπόντα! Επιπλέον, ούτε σχετική ενημέρωση υπάρχει στην ιστοσελίδα του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, αλλά ούτε και η διαδικτυακή πύλη του Κτηματολογίου είναι ενημερωμένη. Συνεπώς, όποιος θέλει να μάθει σε τι πολεοδομική ζώνη εμπίπτει το ακίνητό του θα πρέπει να ανατρέξει σε ιστορικά δεδομένα που ήταν σε ισχύ αμέσως πριν τη δημοσίευση των Τοπικών Σχεδίων αυτών των περιοχών. Σκεφτείτε τι σημαίνει αυτό για εκτιμητές, για αρχιτέκτονες και για κτηματομεσίτες, για να αναφέρω μόνο τρεις επαγγελματικές ομάδες, οι οποίες ξεκινούν και τελειώνουν μια επαγγελματική κουβέντα με πολεοδομικές ζώνες και χρήσεις.
Οι επηρεαζόμενες περιοχές με βάση αυτές τις δύο ακυρώσεις Τοπικών Σχεδίων είναι ο Δήμος Τσερίου, ο Δήμος Ιδαλίου και οι Κοινότητες Αγίας Βαρβάρας, Αλάμπρας, Πέρα Χωριού Νήσου και Λυμπιών. Ενημερωνόμαστε πως οι διαδικασίες επανεξέτασής τους βρίσκονται στο τελικό στάδιο ή έχουν ολοκληρωθεί, αλλά έπεται η εξασφάλιση απόψεων από το Τμήμα Περιβάλλοντος. Θα ακολουθήσει περίοδος υποβολής και μελέτης ενστάσεων και μετά αναλόγως έγκριση από το Υπουργικό Συμβούλιο και νέα δημοσίευση.
Όλα αυτά επειδή το σύστημά μας είναι διάτρητο. Αν οι διαδικασίες μας ήταν σωστές και άρτιες, τίποτα από όλα αυτά δεν θα είχαν συμβεί. Και μη νομίσετε ότι είναι η πρώτη φορά. Αυτό συμβαίνει συχνότερα από την ίδια την οικονομική ανάκαμψη. Δεν έπρεπε ήδη να το είχαμε λυμένο; Ποιος έχει την ευθύνη όταν ο άλλος αγοράζει οικιστικό τεμάχιο και ένα πρωί τυχαία ή μη ανακαλύπτει πως το κτήμα του έγινε γεωργικό; Ποια εξήγηση θα του δοθεί; Ότι «εντάξει ρε, κάμε υπομονή και θα δημοσιευτεί ξανά σε λλία χρόνια το νέο Τοπικό Σχέδιο… this is Cyprus ρε μάι φρεν»; Και αν το έχει υποθηκευμένο και αύριο η τράπεζα του πει, «ξέρεις, η εξασφάλισή σου είναι λειψή κατά τόσες δεκάδες χιλιάδες ευρώ και πρέπει να μας φέρεις άμεσα μέσα τη διαφορά σε μετρητά και να μας αυξήσεις και τις εξασφαλίσεις…, αλλιώς καταγγέλλουμε τη δανειακή σύμβαση και το εξοφλείς όλο σε δέκα μέρες… ». Ποιος θα πει τι και πώς και ποιος θα εξασφαλίσει αυτούς τους ανθρώπους; Πρέπει να κατεβάσουμε το νου μας όπου τον έχουμε.
