Του Ανδρέα Ανδρέου
Γίνεται μια συζήτηση τώρα για το τι μέτρα ενδεχομένως θα πρέπει να ληφθούν για να υποστηριχτεί η αγορά των ακινήτων δεδομένου ότι το πλήγμα από την κατάργηση του ΚΕΠ είναι μεγάλο. Το θέμα δεν λύνεται με βεβιασμένα μέτρα αντίδρασης και με το να υποστηρίζει ο καθένας το μακρύ του και το κοντό του. Η θεραπεία μπορεί να έχει αποτέλεσμα μόνο όταν πρώτα αναγνωριστεί και διαγνωστεί το πρόβλημα ή τα προβλήματα στην προκειμένη περίπτωση και ακολούθως να δούμε τι όπλα υπάρχουν στη διάθεσή μας για αναχαίτισή τους. Αν παρακάμψουμε το πρώτο κομμάτι λέγοντας το γνωστό «τούτα είναι γνωστά και πάμε παρακάτω…», τότε, γράψετε το, θα γίνει (άλλη) μια τρύπα στο νερό.
Τα στοιχεία πωλήσεων/ μεταβιβάσεων, πωλητηρίων εγγράφων, υποθηκεύσεων και αδειών οικοδομής, αποδεικνύουν πως η όποια επιβράδυνση οφείλεται σε δύο παράγοντες: πρώτον την κάθετη μείωση στη ζήτηση από ξένους και δεύτερον, την σχετικά αναιμική χορήγηση νέων δανείων για απόκτηση στέγης ή επένδυσης σε ακίνητα ευρύτερα. Το πρώτο πρόβλημα, δηλαδή της κάθετης πτώσης της ξένης ζήτησης, έχει δύο παρακλάδια. Το πρώτο παρακλάδι έχει να κάνει με αυτούς που επένδυαν μέσω του ΚΕΠ με απώτερο σκοπό την απόκτηση ιθαγένειας. Το δεύτερο παρακλάδι έχει να κάνει με αυτούς που επένδυαν για πιο παραδοσιακούς λόγους, όπως τη συνταξιοδότηση ή τη διαμονή σε μια χώρα με μεγάλη ηλιοφάνεια, τις ωραίες παραλίες, το γευστικό φαγητό, την χαμηλή εγκληματικότητα, τις προσφερόμενες υπηρεσίες, το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς, τη συνδεσιμότητα με άλλες χώρες κ.λπ. Ιστορικά το δεύτερο παρακλάδι ήταν αυτό που αποτελούσε μια σοβαρή κάβα ξένων επενδυτών που βοήθησε να αναπτυχθεί σταθερά η κτηματαγορά επί σειρά ετών και να βρίσκεται στο διεθνή χάρτη επενδύσεων οικιστικών επιλογών.
Η μόνη περίοδος που αυτό δεν ίσχυσε ήταν από το 2003 μέχρι το 2008 όπου ίσχυσε κάτι άλλο. Πιο συγκεκριμένα, ίσχυσε η αρπακτή με την έλκυση δεκάδων χιλιάδων (δήθεν) επενδυτών που στόχευαν στο γρήγορο κέρδος, πρακτικά χωρίς να βάζουν δικά τους κεφάλαια, μεγεθύνοντας τον τραπεζικό τομέα, πολλαπλασιάζοντας το ιδιωτικό χρέος, δημιουργώντας μεγαθήρια developers – φαντάσματα με τα γνωστά αποτελέσματα. Για να διαπιστώσει κάποιος αν είμαι σωστός, αρκεί να δει τη μεγέθυνση του τραπεζικού τομέα της περιόδου 2004 – 2008. Η κατάσταση αυτή εννοείται, συμπαρέσυρε και την ντόπια ζήτηση υπερακοντίζοντας το πρόβλημα που κατέληξε στη φούσκα των ακινήτων του 2007 – 2008. Αν θέλουμε να είμαστε σωστοί ας ξεκινήσουμε από εδώ. Έχουμε θέσει κριτήρια για το ποιος είναι developer Όχι. Ο κάθε ένας μπορεί να ξυπνήσει ένα πρωί και να βαφτιστεί developer. Έχουμε εφαρμόσει ένα σωστό πλαίσιο για τα κτηματομεσιτικά Όχι.
Μόλις κάποιος μυριστεί ψόφιο, ενεργεί ως κτηματομεσίτης. Δικηγόροι, λογιστές, γιατροί, κουρείς, από τον πρώτο μέχρι τον τελευταίο κάτοικο του πλανήτη, είναι εν δυνάμει κτηματομεσίτης. Πώς μπορείς να ελέγχεις ένα παζάρι το οποίο είναι ανοικτό σε όλους με προμήθειες κάτω από το τραπέζι ή που βαφτίζονται «παροχή υπηρεσιών ή διαφήμισης» Ο νόμος των κτηματομεσιτών είναι απλά για τους άμοιρους κτηματομεσίτες, οι οποίοι συνήθως βλέπουν τους άλλους να κάνουν δουλειά σε βάρος τους. Έχουμε θέσει επίσημα την εκτίμηση από εγκεκριμένο εκτιμητή ως ένα αναγκαίο εργαλείο μιας επενδυτικής απόφασης σε ακίνητα Όχι. Εκτός του ότι όλοι «παίζουν» τους εκτιμητές, οι πλείστοι κρατούν στο χέρι την «εκτίμηση» του Κτηματολογίου και την ανεμίζουν κατά το δοκούν. Και φαίνεται πως αυτή η γελοιότητα δεν έχει τέλος. Έχουμε επιλύσει το θέμα της χρονοβόρας αδειοδότησης έργων ανάπτυξης Όχι απόλυτα.
Παρόλο που έγιναν σωστά βήματα με την εφαρμογή του αυτοελέγχου και τη σύντμηση του χρόνου έκδοσης άδειας για κάποιας κλίμακας αναπτύξεις, το πρόβλημα πόρρω απέχει από την ολιστική επίλυσή του. Αυτό είναι και άρρηκτα δεμένο με την αναδιάρθρωση της τοπικής αυτοδιοίκησης. Και έρχομαι στο πρώτο παρακλάδι που ανέφερα πιο πάνω, που είναι το ΚΕΠ. Επειδή μου αρέσει να λέω πάντα τα πράγματα με το όνομά τους, θα πάω και αυτή την φορά κόντρα στο κύμα πριν καταλαγιάσει ο κουρνιαχτός για να πω πως η τελευταία έκδοση του ΚΕΠ ήταν πολύ καλή και δεν έπρεπε να καταργηθεί. Απλά πήγε θύμα των καταχρήσεων των προηγούμενων εκδόσεών του που μας έκαναν διεθνώς ρεζίλι.
Όλες οι περιπτώσεις ενδεχόμενης διαφθοράς έγιναν κάτω από εκείνο το καθεστώς και όχι του τελευταίου. Δεν με ενδιαφέρει αν κάποιοι εσκεμμένα θέλουν να το αγνοούν. Αλλά αν θέλετε να δείτε το ύψος της διαφθοράς, αντί να ασχολείστε με το πόσα διαβατήρια έκανε ο καθένας, ψάξτε να δείτε τι προμήθειες (kickbacks) λάμβανε και από ποιους. Το ΚΕΠ παρείχε πολλές επιλογές επένδυσης στους επενδυτές. Για παράδειγμα, υπήρχε η επιλογή της επένδυσης σε κρατικά ομόλογα, η επιλογή της επένδυσης σε ανανεώσιμες πηγές ενέργειας, η επιλογή της επένδυσης στην τεχνολογία και στις νεοφυείς επιχειρήσεις κ.λπ. Υπήρχε μόνο το προαπαιτούμενο του συνολικού ύψους επένδυσης και ότι έπρεπε να αποκτήσει μόνιμη κατοικία ελάχιστης αξίας €500.000 πλέον ΦΠΑ. Από αυτό, πώς καταλήξαμε να πουλούμε ένα διαμέρισμα €2,5εκ είναι ένα θέμα προς εξέταση.
Γιατί ο επενδυτής επέλεγε αντί να επενδύσει €1,5 εκ - €2 εκ σε διάφορες εναλλακτικές επενδύσεις και €600.000 σε μόνιμη κατοικία, «επένδυε» €2,5+εκ σε ένα διαμέρισμα Να σας βοηθήσω στη σκέψη σας: ο δικηγόρος ή ο λογιστής που διαχειριζόταν την υπόθεση του επενδυτή χρέωνε περίπου €50.000 για την αίτηση έκδοσης διαβατηρίου. Αν ο επενδυτής αγόραζε κρατικά ομόλογα η προμήθεια του μεσάζοντος θα ήταν €0. Γι’ αυτό τον έπαιρνε από το χεράκι και πουλώντας του εκδούλευση τον πήγαινε σε συγκεκριμένους developers από τους οποίους προφανώς λάμβανε πολλές … μα πάρα πολλές … μα πάρα – πάρα πολλές δεκάδες χιλιάδες ευρώ. Άρα look no further γιατί δημιουργήθηκε μια επιμέρους «φουσκούα» σε έναν τομέα της κτηματαγοράς.
Όσοι δεν κατανοούν γιατί η παράνομη προμήθεια είναι πρόβλημα, είναι μέρος του προβλήματος. Δεν πρόκειται για προσωπική «αμματοπόνηση». Αυτό το πλαίσιο ή μοντέλο επιχειρηματικής δραστηριότητας εστιαζόταν σε κάλπικες – πλασματικές τιμές συγκεκριμένης κατηγορίας ακινήτων, οι οποίες συμπαρέσυραν τις τοπικές τους αγορές σε αύξηση με αποτέλεσμα ο μέσος Λεμεσιανός, για παράδειγμα, να μην μπορεί ούτε να αγοράσει αλλά ούτε να ενοικιάσει μια στέγη να βάλει πάνω από το κεφάλι του. Επιπλέον, δημιούργησε πρόσφορο έδαφος να έρχεται ο κάθε λωποδύτης για να γίνεται Κύπριος και να γίνεται η χώρα μας σούργελο παγκοσμίως. Και τώρα – ενώ λίγοι έτρωγαν –ψάχνουμε όλοι το λάθος και αναζητούμε τρόπους να βοηθήσουμε την κατάσταση.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
