Του Ανδρέα Ανδρέου
Οι εκτιμητές στην χώρα μας ήρθαν αντιμέτωποι με πρωτοφανή γεγονότα τα τελευταία επτά με οκτώ χρόνια αναγκάζοντάς τους να βάζουν τις λεγόμενες «ρήτρες αβεβαιότητας» μέσα στις εκτιμήσεις τους. Η πρώτη περίπτωση ήταν μετά την εφαρμογή του κουρέματος, του κλεισίματος της Λαϊκής Τράπεζας και την συνεπακόλουθη δημιουργία τραπεζών – ζόμπι. Η δεύτερη περίπτωση ήταν τον περασμένο Μάρτιο με την εφαρμογή καθολικού lockdown λόγω της πανδημίας. Φαντάζομαι παρόμοια κατάσταση πρέπει να ίσχυσε και το 1974 μετά την τουρκική εισβολή, αλλά τότε η εκτιμητική επιστήμη στην χώρα μας ήταν ακόμη «ανώριμο σπερματοζωάριο» για να έχουμε δεδομένα.
Μια «ρήτρα αβεβαιότητας» ή «material uncertainty clause», όπως είναι γνωστή στα αγγλικά, είναι αναγκαία όταν οι συνθήκες το επιβάλλουν εφόσον δημιουργείται τέτοια αναστάτωση στην αγορά που οι συναλλαγές είναι από ανύπαρκτες έως ελάχιστες και σίγουρα όχι ικανοποιητικές και αντιπροσωπευτικές για να αποτελέσουν μια σωστή και αξιόλογη βάση για υπολογισμό της αγοραίας αξίας ακίνητης περιουσίας. Οπότε σε τέτοια περίπτωση οι εκτιμητές δίνουν μεν την άποψή τους για την αγοραία αξία, καλώντας όμως τους πελάτες τους να αναγνωρίσουν και να αποδεχτούν πως η άποψη αυτή (δικαιολογημένα) μπορεί να είναι λανθασμένη. Γι’ αυτό, τους καλούν να προβαίνουν σε συχνή επανεκτίμηση του ακινήτου έτσι ώστε να λαμβάνονται υπόψη τα νέα δεδομένα.
Ως εδώ όλα καλά. Πότε όμως είναι η στιγμή να σταματήσει η χρήση αυτής της ρήτρας και να επανέλθει η παροχή επαγγελματικής άποψης στην κανονικότητα Το ένα δεδομένο είναι πως οι αγορές αναπροσαρμόζονται σχετικά πολύ εύκολα στα εκάστοτε νέα δεδομένα. Το άλλο δεδομένο είναι πως οι επαγγελματίες εκτιμητές έχουν την ευθύνη να παρέχουν την αντικειμενική και επιστημονική άποψη και κρίση τους προς τους πελάτες τους όσο γίνεται πιο απρόσκοπτα. Οι πελάτες πληρώνουν γι’ αυτή την υπηρεσία και έχουν πραγματική ανάγκη τη λήψη αυτής της υπηρεσίας. Άρα δεν αποτελεί σωστό επαγγελματισμό η παρατεταμένη χρήση τέτοιων ρητρών που ουσιαστικά βοηθούν τους εκτιμητές να αποποιούνται της όποιας ευθύνης σε αόριστη βάση από το να παρέχουν την αντικειμενική τους άποψη.
Για παράδειγμα, σε ό,τι αφορά στο τι ακολούθησε το κούρεμα του Μαρτίου του 2013, είναι πλέον καταγεγραμμένη ιστορία. Όλοι γνωρίζουμε ότι κόσμος έχασε χρήματα από τους λογαριασμούς τους, ότι εξανεμίστηκαν μετοχικά χαρτοφυλάκια, ότι το εργαλείο της ανταλλαγής χρεών με ακίνητα χρησιμοποιήθηκε κατά κόρον για διευθέτηση μη εξυπηρετούμενων χορηγήσεων, πως τράπεζες μετατράπηκαν σε μεγαθήρια κτηματικές εταιρείες, πως αυτές οι εταιρείες πουλούν ακίνητα είτε με όρους αγοράς ή με πλειστηριασμούς, πουλούν πακέτα δανείων με εξασφαλίσεις ακινήτων κλπ. Όλα αυτά είναι δεδομένα που τρέχουν με μεταβλητούς ρυθμούς από το 2014 μέχρι σήμερα και θα συνεχίσουν και στο μέλλον. Και όλοι οι οικονομικοί παράγοντες γνωρίζουν αυτά τα δεδομένα πολύ καλά.
Συνεπώς, η προσφορά και η ζήτηση ακίνητης περιουσίας σε κάθε χρονική στιγμή αντικατοπτρίζει σχεδόν στο 100% αυτή τη γνώση. Άρα οι τιμές αντανακλούν την πραγματικότητα. Εγώ, ως εκτιμητής, δεν μπορώ σήμερα να επικαλούμαι «μεγάλο βαθμό αβεβαιότητας» λόγω των γεγονότων του κουρέματος για να πω στον πελάτη μου ότι, «ξέρεις ( ) πιστεύω πως το διαμέρισμά σου αξίζει €180.000, αλλά έτσι όπως μας τα έκαναν με τα κουρέματα είναι καλά να με ρωτάς κάθε μήνα για να βλέπουμε πώς εξελίσσεται η κατάσταση…». Κάτι τέτοιο νομιμοποιούμουν να το έλεγα μέχρι τη στιγμή που άρχισα να διαπιστώνω (όπως άλλωστε και όλοι) πως η αγορά άρχισε να ανακάμπτει. Στην πορεία όφειλα να δεχτώ τις όποιες αναπροσαρμογές στις τιμές που μου έδειχνε το παζάρι και να τις ενσωματώνω στις εκτιμήσεις μου. Κάτι ανάλογο ισχύει και με την έλευση της πανδημίας και την εφαρμογή καθολικού lockdown. Αυτό ήταν ένα παγκόσμιο σοκ που πάγωσε τις οικονομίες όλων των χωρών – όχι μόνο της δικής μας. Ήταν συνεπώς λογικά αναμενόμενο να εισαχθούν τέτοιες ρήτρες και πάλι λόγω της υπέρμετρης αβεβαιότητας. Ενώ η πανδημία, τα lockdown και οι συνέπειές τους συνεχίζονται, παρατηρήθηκε σε πολλές χώρες το φαινόμενο η ζήτηση για ακίνητα να αυξάνεται αναπροσαρμοζόμενη στις νέες ανάγκες και δεδομένα.
Μπορεί να μειώθηκε το ενδιαφέρον για γραφεία και καταστήματα, αλλά η ζήτηση για μεγαλύτερα σπίτια εκτός κέντρων πόλεων αυξάνεται οδηγώντας μάλιστα τις τιμές του σε νέα ψηλά ρεκόρ. Εδώ εμάς μπορεί να μην σημειώθηκαν τεράστιες αυξήσεις στις τιμές, επειδή συντρέχουν και άλλα δεδομένα που πάνε κόντρα. Όμως, όπως είδαμε πρόσφατα, η ζήτηση από κύπριους αυξήθηκε με αποτέλεσμα οι συναλλαγές να είναι αυξημένες σε σχέση με το προηγούμενο αντίστοιχο διάστημα. Αυτό έχει τη σημασία του, αφού εξοπλίζει τους εκτιμητές για να μπορούν να εκφέρουν αντικειμενική άποψη για τις αξίες πολλών κατηγοριών ακινήτων. Εκεί που δικαιολογημένα μπορεί να συνεχίσει η παράθεση ρήτρας αβεβαιότητας είναι στις περιπτώσεις όπου η αξία του ακινήτου είναι συνδεδεμένη με το λειτουργικό κέρδος της επιχείρησης που το κατέχει, όπως για παράδειγμα η κατηγορία των ξενοδοχείων. Ως κατακλείδα, η επίκληση ρήτρας αβεβαιότητας δεν είναι πανάκεια για παρατεταμένο διάστημα και χρειάζεται σωστή κρίση για το πότε και ποια ακίνητα δεν την χρειάζονται. Και η απάντηση είναι σχεδόν πάντα μπροστά στα μάτια μας.
O Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS είναι CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
