Του Ανδρέα Ανδρέου
Ένα από τα εντυπωσιακά πράγματα που σημειώθηκαν τον καιρό της παγκόσμιας επιβολής των lockdown ήταν η γρήγορη αντίδραση εταιρειών βιομηχανικής παραγωγής αναπροσαρμόζοντας σε ελάχιστο χρόνο τις γραμμές παραγωγής τους κατασκευάζοντας προϊόντα που είχε άμεσα ανάγκη η ανθρωπότητα. Σαν παραδείγματα είχαμε αυτοκινητοβιομηχανίες να κατασκευάζουν αναπνευστήρες και βιομηχανίες καλλυντικών σκευασμάτων να παράγουν προστατευτικές μάσκες και αντισηπτικά. Η ζήτηση για τα δικά τους προϊόντα ήταν εκ των πραγμάτων στο ναδίρ, ενώ η ζήτηση για αυτά τα εξειδικευμένα προϊόντα στο ζενίθ και η προσφορά τους ελλειμματική. Επιπλέον τους δόθηκε και μια χρυσή ευκαιρία να δείξουν ένα πιο ανθρώπινο πρόσωπο σε ώρα πραγματικής ανθρώπινης κρίσης.
Το επίπεδο τεχνολογικών εφαρμογών – που δεν είναι τίποτα λιγότερο από τεχνολογίες αιχμής – έπαιξε σίγουρα τον ρόλο του. Νέος προγραμματισμός των λογισμικών προγραμμάτων μετά τις σχετικές αποφάσεις των διοικητικών συμβουλίων, προμήθεια των σχετικών πρώτων υλών και μπουμ... τα ρομπότ της γραμμής παραγωγής έβγαζαν αναπνευστήρες για τις εντατικές μονάδες νοσοκομείων αντί αυτοκίνητα.
Αυτή η σχεδόν άμεση αντίδραση της παραγωγής σε αλλαγές των δεδομένων της αγοράς, που θυμίζει ένα στάδιο πριν την χρήση ενός μαγικού ραβδιού, ισχύει σε τομείς της βιομηχανίας που έχουν εκτεταμένη αυτοματοποίηση της παραγωγής. Φυσικά, σε αυτή την συγκυρία, ήταν και σχετικά εύκολη η αποτίμηση των αναγκών της ζήτησης – τόσο σε είδος όσο και σε αριθμό. Σε ομαλές συνθήκες, αφενός οι τεχνολογίες ενσωματώνονται σταδιακά και οι μονάδες παραγωγής αναπτύσσονται αναλόγως των επενδυτικών κεφαλαίων που διατίθενται σε έρευνα, καινοτομία και ανάπτυξη, τα προϊόντα προγραμματίζονται τόσο σε εύρος όσο και σε βάθος, ενώ πολλές φορές η ζήτηση είναι κατευθυνόμενη. Αφετέρου η μέτρηση της ζήτησης δεν είναι εύκολη υπόθεση και γίνεται με συνεχή έρευνα αγοράς. Ο δε υπολογισμός της μελλοντικής ζήτησης είναι ένας από τους μεγαλύτερους εφιάλτες. Αν στο μεσοδιάστημα προκύψει μια ανέλπιστη αύξηση στη ζήτηση, τότε η παραγωγή εντατικοποιείται για να καλύψει τις αυξημένες ανάγκες. Αυτή η εντατικοποίηση μπορεί να σημαίνει υπερωρίες μέχρι και παραγωγή 24/7.
Αν ζαλιστήκατε διαβάζοντας τα πιο πάνω – που είναι όσο πιο απλουστευμένα μπορούσα να τα παραθέσω, ελάτε να δείτε τι συμβαίνει στην αγορά ακινήτων.
Πολλοί συγχύζουν το αμιγώς κατασκευαστικό κομμάτι (construction process) με τη διαδικασία ανάπτυξης (development process). το πρώτο είναι ένα μικρό κομμάτι του δεύτερου, αφού το δεύτερο αρχίζει από τη σύλληψη της αρχικής ιδέας μέχρι την πλήρη λειτουργία του τελικού προϊόντος. Το κατασκευαστικό είναι το εύκολο κομμάτι της όλης διαδικασίας ανάπτυξης, αφού τα κυριότερα πράγματα που απαιτούνται είναι η απρόσκοπτη χρηματοδότηση, μια ικανή τεχνική ομάδα (συμβούλων και εργολάβων) και όχι θεομηνίες. Αν υπάρχουν αυτά, το κατασκευαστικό έχει αρχή και τέλος. Το development process όμως είναι πολύ διαφορετική υπόθεση · μπορεί να διαρκέσει οτιδήποτε, από μερικούς μήνες μέχρι και δεκαετίες απροσδιορίστου αριθμού.
Μέσα σε όλο αυτό μπορεί να αλλάξουν και συνήθως αλλάζουν ένα σωρό από παράμετροι, όπως οι συνθήκες της οικονομίας, οι απαιτήσεις της ζήτησης, τα «θέλω» και τα «μπορώ» των χρηστών, οι πολεοδομικές απαιτήσεις και περιορισμοί, άλλες νομοθετικές και κρατικές ρυθμίσεις, οι περιβαλλοντικές απαιτήσεις, εξελίξεις στην προσέγγιση σχεδιασμού και στα υλικά δόμησης, στην προσφορά άμεσων και εναλλακτικών επενδυτικών επιλογών, στη μετεξέλιξη τομέων της οικονομίας – για να αναφέρω μόνο μερικά.
Όλα αυτά συνθέτουν ένα πολύπλοκο και πολυσύνθετο περιβάλλον μέσα στο οποίο καλούνται να λειτουργήσουν όσοι αποφασίσουν να ασχοληθούν με τον ευρύτερο τομέα της ανάπτυξης γης. Σε καμία περίπτωση δεν υπάρχει ένα μαγικό ραβδί ή κάτι κοντινό σε αυτό, που να διορθώσει μια λανθασμένη ή μια όχι τόσο επιτυχημένη επιχειρηματική απόφαση, ή σε αλλαγή δεδομένων της αγοράς. Η αλλαγή της γραμμής παραγωγής σε αυτή την περίπτωση σημαίνει νέο σχεδιασμό, νέα αδειοδότηση, νέες προσφορές, νέες τιμολογήσεις, νέες καμπάνιες πώλησης, επιπλέον ρίσκο, επιπλέον άγχος κλπ. Και μετά υπάρχει το πασιφανές: το να κτίσεις κάτι έχει μια χρονική υστέρηση από κάποιων μηνών μέχρι κάποιων ετών – από την ώρα που αρχινά μέχρι την ώρα που λειτουργεί. Πολλές φορές τα δεδομένα της αγοράς αλλάζουν άρδην μεταξύ της αρχής και του τέλους αυτού του χρονικού διαστήματος.
Συμπεραίνουμε συνεπώς πως ο χρονισμός μιας ανάπτυξης είναι ίσως ο σημαντικότερος παράγοντας που κρίνει την επιτυχία ή την αποτυχία της, ενώ η ελάχιστη έως ανύπαρκτη ευελιξία στην παραγωγή δεν επιτρέπει την ερασιτεχνική ενασχόληση με την ανάπτυξη γης αφού αφήνει ελάχιστα περιθώρια λάθους στους επαγγελματίες.
