Του Ανδρέα Ανδρέου
Συνεχώς όλοι μας τραβάμε γραμμές, τις ονοματίζουμε κιόλας: κόκκινες, πράσινες, πότε ψυχολογικές, πότε αρχιτεκτονικές, διοικητικές, συνοριακές, άλλοτε νοητές και δεν συμμαζεύεται. Δεδομένου πως το δεσμείν και λύειν στον καθορισμό των αξιών των ακινήτων είναι οι δυνάμεις της ελεύθερης αγοράς, είναι πραγματικά αξιοσημείωτο το πώς ένα ψυχολογικό όριο ή μια νοητή γραμμή που θέτει ο κόσμος μεταξύ δύο γειτνιαζουσών περιοχών μπορεί να αλλάξει άρδην τα μεταξύ τους δεδομένα σε τόσο μάλιστα καθοριστικό βαθμό που να μην είναι καν συγκρίσιμες σε επίπεδο αξιών. Αρκεί μόνο ο κόσμος να «βαφτίσει» την Περιοχή «Α» ως ανώτερη περιοχή από την Περιοχή «Β» και οι αξίες παρόμοιων ακινήτων στις δύο περιοχές να έχουν διαφορά στην αξία τους μέχρι και 100%. Αυτό μπορεί να είναι φυσιολογικό αν οι δύο περιοχές έχουν κάποια απόσταση μεταξύ τους μερικά χιλιόμετρα, αλλά είναι λογικό αν τις χωρίζει ένας δρόμος ή μερικά μόνο μέτρα; Τώρα θα μου πείτε, «ε καλά, κάπου θα πρέπει να τραβήξουμε μια γραμμή» και θα έχετε δίκαιο.
Είναι ο Δήμος που καθορίζει αυτή τη διαφοροποίηση; Ο Δήμος μπορεί να παίζει σημαντικό ρόλο. Αν είναι ενεργός, ενδιαφέρεται για την επικράτειά του, τη διατηρεί καθαρή, επενδύει σε δρόμους, πεζοδρόμια, υπηρεσίες, άλλες υποδομές, τότε ναι, το διοικητικό όριο μπορεί να παίζει καθοριστικό ρόλο ως μια γραμμή διαχωρισμού μεταξύ «αμνών» και «εριφίων». Και πάλι όμως μπορεί να μην είναι απόλυτο. Μπορεί να είναι κατανοητό αν κάποιος προσπαθεί να επιλέξει ένα οικόπεδο για να κτίσει το σπίτι του. Σου λέει, «θα έχω να κάνω με τον Δήμο ως οντότητα για μια ζωή. θέλω να έχω τις υπηρεσίες μου για το δικό μου καλό», άρα ναι επιλέγει τον άλφα από τον βήτα.
Ισχύει, όμως, το ίδιο αν ο σκοπός που κοιτάζει να αγοράσει ένα οικόπεδο είναι να κτίσει μια πολυκατοικία διαμερισμάτων που σκοπό έχει να ενοικιάζονται, ας πούμε σε φοιτητές; Ας το αναλύσουμε λίγο. Η δυτική Λευκωσία έχει δύο ιδιωτικά Πανεπιστήμια σε κοντινή απόσταση μεταξύ τους, αλλά στον ίδιο διαμήκη άξονα, από δυτικά προς ανατολικά και πιο συγκεκριμένα, τη λεωφόρο Γρίβα Διγενή. Οι κύριες περιοχές που προσφέρονται για στέγαση των φοιτητών είναι αυτές που εκτείνονται βόρεια και νότια της λεωφόρου και στην κάθε περίπτωση σε ακτίνα 700 μ. έτσι ώστε να μπορούν να πηγαίνουν στο Πανεπιστήμιο με ποδήλατο ή με τα πόδια, σε περίπτωση που δεν έχουν αυτοκίνητο. Αν έχουν αυτοκίνητο, τότε η περιοχή είναι δευτερεύουσας σημασίας, αλλά σημαίνει επιπλέον επένδυση για τον φοιτητή σε τέσσερις τροχούς. Οι δημόσιες συγκοινωνίες θεωρούνται σχεδόν ανύπαρκτες και στις δύο περιοχές. Το κόστος ανέγερσης μιας κανονικής πολυκατοικίας είναι το ίδιο, είτε αυτή ανεγείρεται βόρεια της λεωφόρου ή νότιά της. Για σκοπούς συζήτησης, ας υποθέσουμε ότι αυτό ανέρχεται στα €1.500/ τετρ. μ., ένα ποσό που περιλαμβάνει τον ΦΠΑ, τις επαγγελματικές αμοιβές των συμβούλων και το κόστος αδειοδότησης. Επιπλέον, ο μέσος φοιτητής έχει ένα μέγιστο διαθέσιμο ποσό που μπορεί να προσφέρει για στέγαση, ηλεκτρισμό, νερό και διαδίκτυο, δηλαδή τα χρήματά του δεν είναι απεριόριστα. Αν ήταν, μάλλον δεν θα μιλούσαμε για φοιτητή και δη στη δυτική Λευκωσία. Ένα μονάρι διαμέρισμα των 70 τετρ.μ. (περιλαμβανομένων των βεραντών και των κοινόχρηστων) στοιχίζει για να κατασκευαστεί, €105.000. Αν ενοικιάζεται μη επιπλωμένο προς €600/μήνα, τότε με συνολικό εισόδημα €7.200/ ετησίως, εξυπακούεται αξία της τάξης των €144.000. Εφόσον στοιχίζει €105.000 για να κατασκευαστεί, τότε πρέπει να σημαίνει πως η διαφορά των €39.000 πρέπει να καλύπτει την αναλογία της αξίας της γης που αντιστοιχεί στο διαμέρισμα και το κέρδος αυτού που πήρε το ρίσκο για να την κτίσει. Ένα διαμέρισμα των 70 τετρ. μ., σε πραγματικούς όρους αφορά σε διαμέρισμα των 52 τετρ. μ. επειδή τα υπόλοιπα τετραγωνικά δεν μετράνε στον συντελεστή δόμησης. Συνεπώς οι €39.000 μεταφράζονται σε €750/ τετρ. μ. Επαναλαμβάνω πως αυτό το ποσό πρέπει να καλύπτει κόστος αναλογίας γης και κέρδος. Ας υποθέσουμε πως αυτό διαιρείται μεταξύ των δύο 50%-50%, δηλαδή €375/ τετρ. μ. είναι το κόστος του δομήσιμου εμβαδού, και άλλα €375/ τετρ. μ. το κέρδος του επιχειρηματία. Αν αναλύσουμε πρόσφατες πωλήσεις οικοπέδων που προσφέρονται για ανάπτυξη πολυκατοικιών τόσο νότια, όσο και βόρεια της λεωφόρου Γρίβα Διγενή θα δούμε το εξής φαινόμενο: Νότια της λεωφόρου και εντός του Δήμου Έγκωμης αγοράστηκαν οικόπεδα με εύρος διακύμανσης τιμών μεταξύ €600/ τετρ. μ. και €700/ τετρ. μ. το δομήσιμο εμβαδόν, ενώ βόρεια εντός του Δήμου Αγίου Δομετίου και εντός της ίδιας περίπου ακτίνας βάθους, παρόμοια οικόπεδα αγοράστηκαν προς €320/ τετρ. μ. - €350/ τετρ. μ. κόστος δομήσιμου εμβαδού.
Αυτό είναι ένα πραγματικό φαινόμενο. Οι μεν που αγόρασαν εντός του Δήμου Έγκωμης προς €700/τετρ. μ., σχεδόν εξανέμισαν το κέρδος τους. Επειδή αν δεχτούμε πως δεν εξανέμισαν το κέρδος τους, τότε αναπτύσσοντας την ίδια λογική με πριν, το πράμα πάει ως εξής: Κόστος γης και κέρδος, €1.400/ τετρ. μ. πλέον €1.500/ τετρ. μ. κόστος ανέγερσης, σημαίνει πως ο επιχειρηματίας δεν μπορεί να ζητάει λιγότερο από €177.800 για να πουλήσει το μονάρι. Αυτός που θα το αγοράσει προς τόσα, θα πρέπει να ζητάει τουλάχιστον €8.890/ ετησίως ή €740/ μηνιαίως.
Οι δε που αγόρασαν οικόπεδο εντός του Αγίου Δομετίου βόρεια της λεωφόρου προσομοιάζουν του πρώτου παραδείγματος. Στις αναλύσεις των δύο περιπτώσεων και για σκοπούς απλοποίησης δεν λήφθηκαν υπόψη ο ΦΠΑ κατά την αγορά των διαμερισμάτων, ούτε η χαρτοσήμανση εγγράφων, τα μεταβιβαστικά τέλη κ.λπ. Τι συμπεραίνουμε από αυτό; Πως για ένα βίτσιο καθαρά ψυχολογικό, κάποιοι τσοντάρουν στην τιμή σε μια γειτονιά, χωρίς να βλέπουν τις πραγματικές δυνατότητες του τελικού χρήστη. Επειδή, αγαπητοί μου, πείτε μου πόσοι και για πόσο φοιτητές θα μπορούν να πληρώνουν πέραν των €700 τον μήνα ενοίκιο για να είσαστε ικανοποιημένοι ως επενδυτές ότι βγάζετε μια λογική απόδοση στην επένδυσή σας, αλλά και πόσους αγοραστές θα πείσετε εσείς οι πωλητές πως το μονάρι κοντά στις €200.000 είναι πολύ καλή επένδυση «λόγω των Πανεπιστημίων και του καζίνου». Συνεπώς για σκοπούς επένδυσης, η βόρεια πλευρά της γραμμής προσφέρεται καλύτερα. Τουλάχιστον προς το παρόν.
