Του Ανδρέα Ανδρέου
Στις δύο τελευταίες δημοσιεύσεις είδαμε αναλυτικά δύο πράγματα. Πρώτον, την πορεία του συνολικού αριθμού συναλλαγών και την πορεία της συνολικής αξίας των ίδιων συναλλαγών που καταγράφηκαν παγκύπρια κατά την περίοδο 2010 – 2020. Δεύτερον, είδαμε το μερίδιο αγοράς που κατείχε η κάθε επαρχία επί του συνόλου των συναλλαγών, τόσο σε αριθμό όσο και σε αξία ανά έτος και πάλι για την περίοδο 2010 – 2020.
Σήμερα, θα σπάσουμε την παγκύπρια εικόνα ανά επαρχία και ανά έτος για να δούμε πώς κύλησε η περίοδος 2010 – 2020 για την κάθε μια από αυτές και φυσικά πώς συγκρίνονται μεταξύ τους. Μόλις το κάνουμε αυτό, έχουμε τα εφόδια να δούμε την πορεία της μέσης αξίας ανά έτος, ανά επαρχία και πιστεύω πως τα αποτελέσματα θα σας κάνουν εντύπωση. Η γενική εικόνα των 11 χρόνων που εξετάζουμε σε ό,τι αφορά πρώτα τον αριθμό συναλλαγών, είναι πως όλες οι επαρχίες, πλην της Αμμοχώστου, παρουσίασαν παρόμοια συμπεριφορά. Συνοψίζοντας, οι τέσσερις επαρχίες παρουσίασαν πτωτική πορεία συναλλαγών από το 2010 μέχρι και το 2013, ακολούθως σταθεροποιήθηκαν για κάποιο μικρό χρονικό διάστημα για να αρχίσουν μια καθαρή ανοδική τάση που κράτησε μέχρι το 2019. Το 2020, λόγω της πανδημίας και του κλεισίματος της αγοράς, υπέστησαν μείωση. Αυτή είναι η γενική εικόνα. Νοείται ότι η κάθε επαρχία έδειξε κάποια ιδιαίτερα χαρακτηριστικά. Για παράδειγμα, Λευκωσία και Λεμεσός είχαν πιο έντονες πτώσεις και πιο έντονες αυξήσεις από ό,τι Λάρνακα και Πάφος, ενώ μπορεί να λεχθεί πως η Λεμεσός ήταν ακόμη πιο έντονη από τη Λευκωσία στην ανάκαμψη αλλά λιγότερο έντονη από τη Λευκωσία κατά την πτωτική πορεία της αρχικής περιόδου. Η Λευκωσία όμως συγκράτησε καλύτερα την αγορά της από τη Λεμεσό από το 2017 και μετέπειτα. Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός πως ο αριθμός συναλλαγών των τεσσάρων επαρχιών της Λευκωσίας, Λεμεσού, Πάφου και Λάρνακας, ήταν πολύ συμπιεσμένος το 2013 όπου η απόκλιση μεταξύ της ψηλότερης (Λευκωσίας) και της χαμηλότερης (Λάρνακας) ήταν 633 συναλλαγές. Σε αντίθεση η μέγιστη ψαλίδα μεταξύ των τεσσάρων επαρχιών σημειώθηκε το 2017 όπου η διαφορά μεταξύ της ψηλότερης (Λεμεσού) και της χαμηλότερης (Λάρνακας) ήταν 1.900 συναλλαγές.
Η Αμμόχωστος κατά την περίοδο 2010 – 2020 είχε μια κάπως διαφορετική εικόνα από τις άλλες τέσσερις επαρχίες: ήταν (φαινομενικά) πιο «flat». Στην πραγματικότητα φαίνεται να χαρακτηρίζεται από δύο περιόδους: την «χαμηλή» περίοδο που κράτησε από το 2010 μέχρι το 2014, και την «ψηλή» περίοδο που κράτησε από το 2015 μέχρι το 2020. Στην ουσία όμως η εικόνα της αλλοιώνεται από τον σχετικά χαμηλό αριθμό συναλλαγών σε απόλυτους αριθμούς.
Η πορεία της αξίας συναλλαγών της κάθε επαρχίας ήταν πιο «ζωηρή». Παρόλο που βλέπουμε τις αξίες των ακινήτων που αντάλλαξαν χέρια να έχουν συνολικά μια σταθερή πορεία από το 2010 μέχρι το 2013, εντούτοις ισχύει το γεγονός ότι η σταθερότητα προέκυψε αφενός από την μεγάλη πτωτική πορεία της Λευκωσίας και αφετέρου την σταθερή έως ελαφρώς ανοδική πορεία της Λάρνακας, της Πάφου και της Λεμεσού. Επιπλέον, η Αμμόχωστος είχε μια επενδυτική έξαρση σε επενδυμένα κεφάλαια το 2012 – κάτι που δεν είδαμε στις άλλες επαρχίες. Εξάγεται και σε αυτή τη μέτρηση πως η μεγαλύτερη πίεση σε επενδυμένα κεφάλαια ήταν το 2013 όπου τρεις επαρχίες (Λεμεσός, Λευκωσία και Πάφος) ένιωσαν τι σημαίνει να λαμβάνεις μια ένεση κατά μέσο όρο μόλις €357 εκ. η κάθε μια, ενώ η Λάρνακα έζησε την χειρότερη χρονιά της το 2014. Η ψαλίδα σε επενδυμένα κεφάλαια μεταξύ των επαρχιών άρχισε να ανοίγει από το 2014 και μετά, με την κάθε επαρχία να ακολουθεί τη δική της πορεία. Μόνη εξαίρεση αποτελεί το ζεύγος Λευκωσίας και Πάφου, το οποίο από το 2013 μέχρι και το 2016 είχαν σχεδόν ίδια κεφάλαια σε επενδύσεις. Από το 2017 η Πάφος έχανε ραγδαία στην έλκυση επενδύσεων, κάτι που δεν ίσχυσε για τη Λευκωσία καθώς ήταν πιο σταθερή. Σχετική σταθερότητα για τα μεγέθη της επέδειξε και η Λάρνακα μετά την μεγάλη έλκυση επενδύσεων του 2016.
Λεμεσός και Αμμόχωστος κέρδισαν άλλο ένα χρόνο αυξημένων επενδύσεων πριν αρχίσουν να βιώνουν πτώση στις επενδύσεις τους το 2018 – κάτι που αρχίσαμε να το βλέπουμε στις υπόλοιπες επαρχίες από το 2017.
Τελειώνοντας ας ρίξουμε μια ματιά στη μέση αξία των συναλλαγών της περιόδου 2010 – 2020. Σίγουρα δεν αποτελεί και το πιο αξιόπιστο εργαλείο μέτρησης καθώς στον πληθυσμό των συναλλαγών υπάρχουν και φθηνά και ακριβά και μέτρια σε αξία ακίνητα που πουλήθηκαν. Παρόλα αυτά δεν παύει από το να δίνει μια εικόνα της πολύ γενικευμένης κατάστασης και προκαλεί ενδιαφέρον. Στην προ του 2013 κατάσταση είχαμε τη Λευκωσία, τη Λεμεσό και την Πάφο με μέση αξία συναλλαγών τις €180.000 (περίπου). Λάρνακα και Αμμόχωστος είχαν μέση αξία συναλλαγών τις €130.000. Το 2012 θα ήταν κανονικό αν δεν υπήρχε μια ανωμαλία στην Αμμόχωστο, επειδή η κάθε επαρχία άρχισε να παίρνει την πορεία της. Η Λεμεσός είχε μια μέση αξία συναλλαγών τις €198.000, η Πάφος τις €186.000, η Λευκωσία τις €176.000, η Λάρνακα τις €165.000 και η Αμμόχωστος παρακαλώ, τις €316.000! Αυτό προφανώς προκύπτει από το γεγονός ότι το 2012 σημειώθηκαν κάποιες πολύ δυνατές επενδύσεις στην Αμμόχωστο όπου με τον συνολικά χαμηλό αριθμό συναλλαγών εκτόξευσε την μέση αξία. Η μέση αξία μετά το 2012 ήταν πτωτική για Λάρνακα και Λευκωσία, έντονα πτωτική για Αμμόχωστο και σταθερή για Πάφο και Λεμεσό. Από το 2013 και μετά ήταν ανοδική για όλες τις επαρχίες μέχρι το 2016. Το 2016 η μέση αξία ήταν για Λεμεσό οι €327.000, για Πάφο οι €317.000, για Λευκωσία οι €269.000, για Αμμόχωστο οι €242.000 και για Λάρνακα οι €206.000. Ανάλογη ανωμαλία του 2012 σημείωσε και το 2017 η Αμμόχωστος όπου σημείωσε την πιο ψηλή μέση αξία με €371.000 – η Λεμεσός ήταν δεύτερη με €328.000. Αυτές ήταν οι μόνες επαρχίες που το 2017 σημείωσαν αύξηση σε σχέση με το 2016.
Έκτοτε όλες οι επαρχίες κινήθηκαν πτωτικά. Το 2020 η Λεμεσός είχε μέση αξία συναλλαγών τις €261.000, η Πάφος τις €200.000, η Λευκωσία τις €199.000, η Αμμόχωστος τις €169.000 και τέλος η Λάρνακα τις €151.000. Καθόλου άσχημα αν αναλογιστούμε τι περάσαμε το 2020.
