Του Ανδρέα Ανδρέου
Η επιβολή ΦΠΑ στα ακίνητα περιλαμβανομένου του κατασκευαστικού τομέα είναι ένα κεφάλαιο που πρέπει να μας απασχολήσει. Και πρέπει να μας απασχολήσει όχι επειδή έπρεπε να εναρμονιστούμε με την ΕΕ (που είναι το πολύ εύκολο επιχείρημα για όσους λένε ότι έπρεπε να εναρμονιστούμε με το κοινοτικό δίκαιο και τις κοινοτικές οδηγίες), αλλά επειδή υποδηλοί την ανικανότητά μας σαν χώρα να παλέψουμε για το καλώς νοούμενο συμφέρον της οικονομίας μας και της κοινωνίας μας και να πετύχουμε κάποιες εξαιρέσεις.
Η ΕΕ λοιπόν διαχωρίζει την επιβολή ΦΠΑ στα ακίνητα και στις κατασκευές σε πέντε ευρείες κατηγορίες: (α) την κοινωνική στέγαση, (β) τις ανακαινίσεις, (γ) την οικοδομήσιμη γη, δ) την προμήθεια καινούργιας στέγασης και (ε) την κατασκευή νέων κτηρίων και των νέων προσθηκών σε υφιστάμενα. Η Κομισιόν κυκλοφόρησε πριν ένα χρόνο (1ην Ιανουαρίου 2020) ένα έγγραφο το οποίο δίνει συγκεντρωτικά πλην αναλυτικά τους συντελεστές του ΦΠΑ που ισχύει για όλες τις κατηγορίες προϊόντων και υπηρεσιών ανά κράτος – μέλος, περιλαμβανομένων και των πέντε πιο πάνω που αφορούν τα ακίνητα και τις κατασκευές. Η Κομισιόν τονίζει πως επιμελήθηκε την όλη έκδοση αλλά τα στοιχεία προσκομίστηκαν από το κάθε κράτος – μέλος και η ευθύνη για την ορθότητα τους βαραίνει αυτά. Η σχετική έκδοση είναι η ακόλουθη: vat_rates_en.pdf (europa.eu) Μπήκα στη διαδικασία να βάλω σε συγκεντρωτικό πίνακα το τι ισχύει στις 28 χώρες (περιλαμβανομένου του Ηνωμένου Βασιλείου που μέχρι πρόσφατα ήταν εντός της ΕΕ) στις πέντε πιο πάνω κατηγορίες. Χωρίς να θέλω να σας κουράζω με νούμερα, θα αρκεστώ να σας υποδείξω κάποια ενδιαφέροντα ευρήματα.
Για την Κύπρο λοιπόν τα πράγματα είναι απλά. Η Κύπρος δηλώνει προς την Κομισιόν ότι για την κοινωνική στέγαση εφαρμόζει μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%, όπως μειωμένο συντελεστή 5% εφαρμόζει και στο υπεργολαβικό κομμάτι των οικιστικών ανακαινίσεων ηλικίας πέραν των τριών ετών (όχι των υλικών που ξεπερνούν το 50% του κόστους της όλης ανακαίνισης), ενώ 5% ΦΠΑ εφαρμόζει και στην απόκτηση πρώτης κατοικίας (με τους γνωστούς περιορισμούς). Στην υπόλοιπη προμήθεια καινούργιας στέγασης και στην κατασκευή νέων κτηρίων και προσθηκών σε υφιστάμενα, εφαρμόζεται συντελεστής ΦΠΑ 19%.
Το ενδιαφέρον στοιχείο, είναι πως η Κύπρος δηλώνει συντελεστή ΦΠΑ στην οικοδομήσιμη γη 0%!!! Δεδομένου ότι το έγγραφο της Κομισιόν δημοσιεύτηκε τον Ιανουάριο του 2020 και με δεδομένο ότι η Κομισιόν δηλώνει πως η Κύπρος είχε εξαίρεση εφαρμογής συντελεστή ΦΠΑ στην οικοδομήσιμη γη μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2007 και με δεδομένο ότι η Κύπρος εφάρμοσε συντελεστή ΦΠΑ 19% στην οικοδομήσιμη γη από τον Ιανουάριο του 2018, τότε το στοιχείο είναι λανθασμένο για ένα από δύο πιθανούς λόγους: πρώτον, είτε κάποιος αχάπαρος λειτουργός δεν μπήκε στη διαδικασία να ενημερώσει σωστά, ή εσκεμμένα δηλώσαμε λάθος. Επειδή δεν βλέπω λόγο να ισχύει το δεύτερο καταλήγουμε στο πρώτο. Μια τρίτη επιλογή του να έχουμε εξαίρεση από την ΕΕ στην εν λόγω κατηγορία αλλά εμείς να χρεώνουμε ετσιθελικά ΦΠΑ θεωρώ ότι δεν μπορεί να ισχύσει.
Το ενδιαφέρον φυσικά δεν είναι στο τι ισχύει σε εμάς, αλλά στο τι ισχύει σε κάποιες άλλες χώρες. Και εξηγούμαι:
Το Βέλγιο, η Γερμανία, το Λουξεμβούργο, η Μάλτα, η Αυστρία, η Πορτογαλία, η Φιλανδία, η Σουηδία και το ΗΒ εφαρμόζουν ΜΗΔΕΝΙΚΟ συντελεστή ΦΠΑ στην οικοδομήσιμη γη. Θεωρώ πως καμία από αυτές τις χώρες δεν έχει τον αντίστοιχο αχάπαρο λειτουργό και επομένως τα στοιχεία ισχύουν. Μπορεί κάποιος επίσημος (δηλαδή παχυλά αμειβόμενος λειτουργός ή/ και πολιτικός) να μας εξηγήσει γιατί και πως τόσες χώρες πέτυχαν συντελεστή ΦΠΑ 0% στην οικοδομήσιμη γη, ενώ εμείς οι παίχτες επιβάλαμε 19% στον πιο σημαντικό συντελεστή παραγωγής που είναι η οικοδομήσιμη γη και γονατίσαμε το παζάρι; Και γιατί ούτε καν πετύχαμε τον μειωμένο συντελεστή του 5%;
Η Ελλάδα έκανε κάτι έξυπνο σε ό,τι αφορά την οικοδομήσιμη γη. Εφαρμόζει συντελεστή 0% όταν η ανάπτυξη είναι μέχρι τρεις ορόφους και μέχρι 500μ² και συντελεστή 24% όταν η ανάπτυξη υπερβαίνει αυτά τα όρια. Mε άλλα λόγια εξαιρεί μεγάλο ποσοστό της οικοδομήσιμης γης. Επιπλέον η Ιρλανδία πέτυχε την εφαρμογή μειωμένου συντελεστή 13,5% ΦΠΑ και στις πέντε κατηγορίες που περιγράφουμε.
Περιμένετε, το πράγμα έχει και συνέχεια! Η Γερμανία, η Μάλτα, η Πορτογαλία, η Φιλανδία, η Σουηδία και το ΗΒ εφαρμόζουν ΜΗΔΕΝΙΚΟ συντελεστή ΦΠΑ και σε όλα τα νεόδμητα οικιστικά τους ακίνητα! Το Λουξεμβούργο στα νεόδμητα οικιστικά έχει δύο κατηγορίες (0% και 3%), όπως και η Αυστρία εφαρμόζει 0% για κάποιες κατηγορίες νεόδμητων οικιστικών. Μπορεί το ίδιο άτομο να μας εξηγήσει πως οι πιο πάνω χώρες έλαβαν μόνιμες εξαιρέσεις και από αυτή την κατηγορία; Αλήθεια ποιος ή ποιοι από εμάς θεώρησαν πως τα ακίνητα είναι τόσο ασήμαντα στην οικονομία που δεν πείραζε αν τα φορτώναμε με ΦΠΑ; Ή μήπως ακριβώς το αντίθετο; Ότι δηλαδή επειδή είναι τόσο σημαντικά ήταν μια ασφαλής πηγή κρατικών εσόδων για να μην ενοχλούμε άλλα πράγματα που επηρεάζουν του κρατικούς λογαριασμούς, ξεγυμνώνουν την ανικανότητα του κράτους να εισπράξει και διαταράσσουν τις πελατειακές σχέσεις – όπως για παράδειγμα ανικανότητα μείωσης της φοροδιαφυγής, μείωση του κρατικού μισθολογίου και συγκράτησης των κρατικών εξόδων;
Σήμερα θέλουμε επανεκκίνηση της οικονομίας. Θα πρέπει να ρωτήσουμε καθαρά και ξάστερα: υπάρχει δυνατότητα έστω προσωρινής εφαρμογής μειωμένων συντελεστών ΦΠΑ σε ουσιώδεις κατηγορίες της αγοράς ακινήτων έτσι ώστε να ενθαρρυνθεί η οικονομική δραστηριότητα; Εάν ναι να δούμε τις κατηγορίες. Εάν είναι όχι, θέλουμε να ξέρουμε αν είναι «όχι» που πηγάζει από τετελεσμένες δεσμεύσεις μας έναντι της ΕΕ ή αν είναι «όχι» επειδή κάποιοι λειτουργοί και αξιωματούχοι δεν ξέρουν ή δεν έχουν χαμπάρι ή φοβούνται ή βαριούνται να καθίσουν απέναντι από αξιωματούχους της ΕΕ και να διαπραγματευτούν σκληρά.
O Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS είναι CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors
