Του Ανδρέα Ανδρέου
Οδηγώντας σε κάποιες περιοχές της Κύπρου μπορεί να πέσει το μάτι μας πάνω σε κάτι σκελετωμένα κτήρια τα οποία «στέκουν» εκεί εγκαταλειμμένα για πολλά χρόνια και που μας κάνουν να διερωτόμαστε γιατί έμειναν εκεί στα αζήτητα. Φυσικά, η εγκατάλειψη είναι ίσως το μοναδικό κοινό τους χαρακτηριστικό αφού το κάθε κτήριο κουβαλά τη δική του ιστορία ή πιθανότατα μέρος της ιστορίας του τελευταίου ή προτελευταίου ιδιοκτήτη του.
Μια συνηθισμένη ιστορία εγκατάλειψης είναι η χρεοκοπία του επιχειρηματία ανάπτυξης με άμεσο συνεπακόλουθο την μη ολοκλήρωση του έργου. Η χρεοκοπία μπορεί να οδήγησε σε αναδιάρθρωση με κάποιο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα και αυτό με τη σειρά του είτε το προσφέρει για πώληση ή το κρατά πίσω για μελλοντική πώληση όταν ενδεχομένως οι συνθήκες της αγοράς είναι ευνοϊκότερες. Αν το προσφέρει ήδη για πώληση και αυτό μένει στα αζήτητα για παρατεταμένο χρονικό διάστημα, τότε μάλλον η αποτίμηση της αξίας του είναι λανθασμένη (ψηλή) σε σχέση με την φυσική κατάσταση και τις πραγματικές δυνατότητες του ακινήτου.
Μια λιγότερο συνηθισμένη ιστορία εγκατάλειψης είναι ο φόβος ότι αν το κτήριο κατεδαφιστεί τότε δεν θα μπορέσει να εξασφαλιστεί από τη νέα ανάπτυξη ο (ψηλότερος) συντελεστής δόμησης που είχε το παλιό – εγκαταλειμμένο κτήριο. Πόσο ρεαλιστικός είναι αυτός ο φόβος;
Η απάντηση είναι… «πολύ ρεαλιστικός». Βλέπετε, είναι σύνηθες φαινόμενο στην πορεία του χρόνου να έχουν επιβληθεί ή αναθεωρηθεί πολεοδομικές ζώνες με τέτοιο τρόπο που ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης να έχει μειωθεί σε σχέση με το παρελθόν. Αυτό είναι ιδιαίτερα «χτυπητό» στις παραθαλάσσιες περιοχές των πόλεων όπου πριν την εφαρμογή των Τοπικών Σχεδίων και των τουριστικών ζωνών, η ανάπτυξη ήταν πιο άναρχη και με ψηλότερο συντελεστή δόμησης. Η πιο μεθοδική και καθοδηγούμενη ανάπτυξη που επέβαλαν τα Τοπικά Σχέδια ή οι πολεοδομικές ζώνες γενικότερα, μείωσαν και τους συντελεστές δόμησης και τον επιτρεπόμενο αριθμό ορόφων.
Συνεπώς ένα παλιό πολυώροφο κτήριο, για παράδειγμα, της δεκαετίας του 1960, του 1970 και του 1980 δεν μπορεί να αναπαραχθεί σήμερα αν κατεδαφιστεί. Οπότε ο ιδιοκτήτης το κρατά με… «νύχια και με δόντια» μπας και καταφέρει να του δοθεί νέα ζωή με τα παλιά δεδομένα.
Αυτή η εμμονή φυσικά έχει να κάνει μόνο με κάποια δεδομένα συντελεστών ανάπτυξης, όπως είναι ο συντελεστής δόμησης και ο αριθμός ορόφων. Όλα τα άλλα δεν έχουν καμία ουσιαστική αξία. Δεν μπορεί για παράδειγμα, να ισχυριστεί με σοβαρότητα ο ιδιοκτήτης πως ένα τέτοιο κτήριο είναι αντισεισμικό επειδή έτσι σχεδιάστηκε και κτίστηκε τότε. Άλλες ήταν οι συνθήκες σχεδιασμού και κτισίματος τότε που η καταπόνηση και μόνον δεκαετιών το καθιστά αθωράκιστο σήμερα.
Ένα τέτοιο κτήριο μπορεί να τύχει αντισεισμικής αναβάθμισης απλά απαιτείται μεγάλο κόστος.
Αν σε αυτό προστεθεί και η (θεωρητική) αξία του συντελεστή δόμησης που φέρει το υφιστάμενο κτίσμα, η λύση ως επενδυτική επιλογή μπορεί να είναι οικονομικά ασύμφορη με αποτέλεσμα να μένει στα αζήτητα. Ο ιδιοκτήτης όμως είναι συνήθως σε άρνηση (τσακωμένος με την αλήθεια) και περιμένει.
Το θέμα όμως είναι πως τέτοια κτήρια αποτελούν κίνδυνο για τη δημόσια ασφάλεια και υγεία, καθώς δεν υπάρχει ο απόλυτος τρόπος να τα ασφαλίσεις από παράνομους επισκέπτες, είναι εστία τρωκτικών και άλλων ακαθαρσιών, ενώ δεν μπορούμε να υποτιμούμε πως η απλή έκθεση τους σε καιρικά φαινόμενα και η μη συντήρηση τους, επιταχύνει την αρνητική αλλοίωση των χαρακτηριστικών τους καθιστώντας τα ετοιμόρροπα.
Αυτές οι περιπτώσεις που είναι σήμερα πραγματικά επικίνδυνες δεν είναι πάρα πολλές, αλλά είναι χτυπητές. Όμως ενώσω τα πράγματα αφήνονται καθαρά στα χέρια των ιδιοκτητών, ο αριθμός των περιπτώσεων δύναται να αυξάνεται. Παρόλο που έχουν παρθεί κάποιες αποφάσεις και μέτρα κατά καιρούς, τα αποτελέσματα δεν είναι απολύτως ικανοποιητικά.
Γι’ αυτό θα πρέπει η πολιτεία να εφαρμόσει συνδυαστικά μέτρα ενθάρρυνσης της ανοικοδόμησης και αποθάρρυνσης της απραξίας έτσι ώστε αυτές οι περιπτώσεις να εκλείψουν. Θα μπορούσε για παράδειγμα να δοθεί μια τακτή προθεσμία εντός της οποίας θα ισχύει ο παλιός συντελεστής δόμησης αν το έργο επανασχεδιαστεί και αδειοδοτηθεί θέτοντας και επιπλέον τακτό ορίζοντα ολοκλήρωσης του νέου έργου. Αν παρέλθει η πρώτη προθεσμία το δικαίωμα να χάνεται, ενώ αν το έργο βρίσκεται μεταξύ πρώτης και δεύτερης προθεσμίας να επιβάλλεται ψηλό πρόστιμο στον ιδιοκτήτη. Περιπτώσεις που είναι πιο περίπλοκες ιδιοκτησιακά θα μπορούσαν μέχρι και να απαλλοτριώνονται από το κράτος. Μέχρι τότε, όλοι σας – ανεξαρτήτως επαρχίας – είμαι σίγουρος πως όσο διαβάζετε αυτό το άρθρο έχετε τουλάχιστον μια περίπτωση κατά νουν.
