ΚΛΕΙΣΙΜΟ
Loading...
ΚΛΕΙΣΙΜΟ
 

Οι επιδράσεις του κόστους στις τιμές ακινήτων

Του Ανδρέα Ανδρέου

Του Ανδρέα Ανδρέου

Αν μπορεί κάποιος να πει κάτι με σιγουριά για τον τομέα ανάπτυξης γης, είναι πως σχεδόν όλες οι μελέτες βιωσιμότητας που έγιναν το τελευταίο διάστημα, δεν ισχύουν. Στράφι πάει και ο προγραμματισμός πολυάριθμων κατασκευαστικών έργων.

Γιατί όμως ισχύει αυτή κατάσταση; Αναφερθήκαμε πρόσφατα στη διατάραξη της εφοδιαστικής αλυσίδας λόγω της πανδημίας. Αν σκεφτούμε μόνο πως το κόστος μεταφοράς έχει τουλάχιστον τριπλασιαστεί τον τελευταίο έναν χρόνο, αυτή η αύξηση φιλτράρεται σε αυξήσεις στις τιμές των προϊόντων επειδή υπάρχει όριο στην πόση ζημιά μπορεί να ρουφήξει ο κάθε εισαγωγέας.

Επιπλέον, με το άνοιγμα των οικονομιών παγκοσμίως ξαφνικά η ζήτηση πήγε στα ύψη και η προσφορά είναι ανίκανη να την ικανοποιήσει επειδή τα στοκ εξαντλήθηκαν και η νέα παραγωγή χρειάζεται χρόνο να μπει σε ρυθμούς που να ξεμπλοκάρει το «bottle neck» που έχει δημιουργηθεί. Σαν αποτέλεσμα την αυξημένης ζήτησης και της περιορισμένης προσφοράς οι τιμές εκτοξεύθηκαν στα ύψη. Για παράδειγμα, η τιμή του αλουμινίου πριν μερικούς μήνες ήταν πέριξ των €1.400/τόνο, ενώ τώρα βρίσκεται στις €2.000/τόνο. Αυτό συνιστά μια αύξηση στο κόστος αλουμινίου πέραν του 40% μέσα σε λιγότερο από ένα χρόνο. Ανάλογων μεγεθών αυξήσεις σημειώθηκαν σε όλες τις πρώτες ύλες, όπως το σίδηρο, την ξυλεία κλπ, με αποτέλεσμα ο οποιοσδήποτε προϋπολογισμός έγινε με περσινές τιμές να είναι πλέον εκτός κάδρου πραγματικότητας.

Τι μπορεί να σημαίνει αυτό για την αγορά ακινήτων; Υπάρχει αυξημένη πιθανότητα όσοι κλειδώθηκαν σε συμβόλαια στα αρχικά στάδια κατασκευής ενός κτηρίου, να έχουν πρόβλημα. Σκεφτείτε πρώτα τον πωλητή. Αν βάσει του συμβολαίου του δεσμεύεται να παραδώσει στον αγοραστή ένα διαμέρισμα προς €200.000 το οποίο είναι μόλις κατά 25% κατασκευασμένο και δεν έχει προαγορασμένα τα υλικά για να το αποπερατώσει και φυλαγμένα στην αποθήκη του, τότε είναι πολύ πιθανόν οι τρέχουσες αυξήσεις στις τιμές των υλικών να εξαλείψουν το κέρδος του ακόμα και να τον αναγκάσουν να βάλει χρήματα από την τσέπη.

Τι γίνεται σε τέτοια περίπτωση; Αν το πωλητήριο έγγραφο για το διαμέρισμα δεν προβλέπει για τέτοιες αυξήσεις και η μείωση στο κέρδος του είναι μικρή, τότε μπορεί να πει ότι ρουφά τη ζημιά και πάει παρακάτω. Αν όμως το κέρδος μειώνεται δραστικά ή πάει σε αρνητικό πρόσημο, τότε ο επιχειρηματίας ανάπτυξης μπορεί να προσπαθήσει να έρθει σε ένα διακανονισμό με τον αγοραστή. Ο τελευταίος δεν είναι υποχρεωμένος να δεχτεί. Αν δεχτεί καλώς για τον developer. Αν δεν δεχτεί, τότε το πράγμα μπορεί να εξελιχθεί πολύ λάθος. Αν ο developer, ο οποίος έχει έκθεση σε πολλά άλλα έργα δεν μπορεί να ανταπεξέλθει, μπορεί και να χρεωκοπήσει. Σε τέτοιο ενδεχόμενο οι αγοραστές μένουν εκτεθειμένοι. Που μας φέρνει στον αγοραστή. Είναι τόσο απλό για έναν αγοραστή να δεχτεί ό,τι του πει ο developer για αυξήσεις στα υλικά και να δεχτεί να πληρώσει ένα «πανδημικό χαράτσι» για να πάρει το διαμέρισμα του; Όχι δεν είναι απλό, αφενός επειδή ο developer θα δυσκολευτεί να πείσει με απτά στοιχεία και αφετέρου ο αγοραστής δεν είναι κατ’ ανάγκη σε θέση να πληρώσει μια τέτοια αύξηση ακόμη και αν ο developer ήταν πιστευτός. Μπορεί απλά να μην μπορεί να πληρώσει παραπάνω επειδή τόσα είναι τα λεφτά του ή/ και η τράπεζα που τον χρηματοδοτεί να έχει θέμα με την αύξηση στην χρηματοδότηση.

Από την άλλη, για τις απούλητες μονάδες τα πράγματα είναι πιο απλά. Οι τιμές θα αναπροσαρμοστούν προς τα πάνω έτσι ώστε να καλύπτεται το νέο κόστος. Μπορεί να ακούγεται παράδοξο εν καιρώ πανδημίας οι τιμές να αυξάνονται, αλλά έτσι είναι τα πράγματα. Τώρα αν το αυξημένο κόστος θα ξεφουσκώσει σύντομα, τότε είναι πολύ πιθανόν να μην δούμε αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων. Αν όμως το πράγμα ξεφουσκώνει πολύ αργά ή δεν ξεφουσκώνει καθόλου, τότε πρέπει να είμαστε προετοιμασμένοι να δούμε αυξημένες ζητούμενες τιμές ακινήτων.

Το σίγουρο είναι πως όλοι οι υπολογισμοί για τιμές πώλησης ακινήτων και μελέτες βιωσιμότητας θα πρέπει να ξαναγίνουν με τρόπο που να λαμβάνουν υπόψη τα νέα δεδομένα. Σίγουρα θα υπάρξουν επιδράσεις στην υπόλοιπη βιομηχανία.

ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ
Login with email
Login with Facebook

Άλλα άρθρα συγγραφέα

Του Ανδρέα Ανδρέου

Ανδρέας Ανδρέου: Τελευταία Ενημέρωση