ΚΛΕΙΣΙΜΟ
Loading...
ΚΛΕΙΣΙΜΟ
 

Επένδυση και «βέλτιστη δυνατή χρήση»

Του Ανδρέα Ανδρέου

Του Ανδρέα Ανδρέου

Η ζωή μας εδώ κάτω (by default) είναι σχετικά εύκολη – άσχετα αν την δυσκολεύουμε κάθε τρεις και λίγο από μόνοι μας – αλλά δύσκολα θα την αποκαλούσαμε συναρπαστική. Η στεγαστική μας ιστορική προσέγγιση έχει μια από δύο μορφές: αγοράζω και ιδιοκατοικώ από τη μία, και ενοικιάζω από την άλλη. Αν είμαι της πρώτης κατηγορίας, μπορώ να αποκαλέσω τον εαυτό μου επενδυτή. Αποκτώ την κατοικία μου για να κατοικώ ο ίδιος μέσα και αν τα πράγματα πάνε καλά μπορεί να επεκταθώ στις επενδύσεις μου, αγοράζοντας και άλλες μονάδες για να τις προσφέρω προς ενοικίαση σε τρίτους. Αν δεν είμαι σε θέση να αγοράζω δικό μου σπίτι – πόσο μάλλον και άλλες μονάδες – τότε μάλλον είμαι ο πελάτης του επενδυτή, δηλαδή ο ενοικιαστής του.

Ως ενοικιαστής μπορεί να ονειρεύομαι ότι κάποτε θα αποκτήσω το δικό μου σπίτι ή/ και να μπορέσω να έχω και άλλες μονάδες που θα μου αποφέρουν εισόδημα, αλλά από το όνειρο στην πραγματικότητα είναι κάποια απόσταση δρόμος, ο οποίος δεν είναι και στρωμένος με ροδοπέταλα.

Ο επενδυτής σκέφτεται συνεχώς αν με τη διαχείριση που κάνει μεγιστοποιεί το κέρδος του. Κανονικά θα πρέπει να έχει πάντοτε κατά νουν τη «βέλτιστη δυνατή χρήση» του ακινήτου του και πώς αυτή επιτυγχάνεται ανά πάσα στιγμή. Εμείς εδώ συνήθως έχουμε τη «βέλτιστη δυνατή χρήση» συνυφασμένη με το κατά πόσο το οικόπεδό μας έχει αναπτυχθεί, αξιοποιώντας όλο τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης που του επιτρέπει η πολεοδομική ζώνη στην οποία εμπίπτει. Σε πολλές περιπτώσεις μάλιστα δεν μας φτάνει αυτή η ολική κάλυψη και θέλουμε να το «πομπάρουμε» και με άλλο συντελεστή δόμησης είτε αξιοποιώντας κίνητρα που δίνει το κράτος (όπως για παράδειγμα μεταφορά συντελεστή δόμησης από διατηρητέες οικοδομές, ψηλές ενεργειακές αποδόσεις κ.λπ.), ή ακόμα και με μπαμπέσικους τρόπους (όπως για παράδειγμα συγκεντρώνοντας τις καλυμμένες βεράντες σε ένα τμήμα του κτηρίου όπου βάζοντας και όλες τις πρόνοιες, το μετατρέπουμε αύριο, όταν θα βγουν οι τίτλοι παράνομα σε κανονικό δωμάτιο επειδή δεν θα ελέγξει κανένας ή και να με καρφώσει κάποιος, δεν θα ιδρώσει το αφτί κανενός).

Η «βέλτιστη δυνατή χρήση» δεν είναι μόνο αυτό. Έχει να κάνει με την ίδια τη χρήση από μόνη της (πρέπει να είναι κατάστημα ( ), πρέπει να είναι γραφείο ( ), πρέπει να είναι εστιατόριο ( ) ή κάτι άλλο ). Επιπλέον είναι και ο σκοπός. Για παράδειγμα αν κτίσω το σπίτι μου υπό την επικεφαλίδα της «κύριας κατοικίας», μήπως βάζω τρικλοποδιές στον εαυτό μου Όταν μετά από λίγα χρόνια τα παιδιά μου καταλήξουν στο εξωτερικό τι επιλογές έχω Να το πουλήσω, να το ενοικιάσω ή να το μετατρέψω σε κάτι άλλο Και τι βαθμός δυσκολίας υπάρχει στην υλοποίηση της κάθε επιλογής.

Στο παράδειγμα της «κύριας κατοικίας», αν αυτή πάει στην ελεύθερη αγορά προς €300.000 και μπορώ να την ενοικιάσω προς €1.200/ μήνα επειδή τόσα ενοικιάζεται και τόσα πουλιέται μια κατοικία των χαρακτηριστικών της δικής μου στην περιοχή που βρίσκεται, τότε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης της είναι μόλις 4,8% και μάλιστα ακαθάριστο. Αν αφαιρέσω έξοδα όπως ασφάλιση, επιδιορθώσεις, έξοδα διαχείρισης, τοπικές φορολογίες κ.λπ. η απόδοση πέφτει ακόμη πιο κάτω. Ένας επενδυτής επιζητά αποδόσεις πέραν του 10% για να έχουν νόημα με βάση το ρίσκο που παίρνει. Αν βάλουμε μέσα στην εξίσωση ένα μήνα τουλάχιστον μέχρι να βρεις νέο ενοικιαστή, τότε η επένδυση σου σε πραγματικούς όρους πάει στα τάρταρα. Και ακόμα δεν αναφερθήκαμε σε πιθανό δάνειο το οποίο πρέπει να εξυπηρετείται.

Τώρα που μάλλον έλκυσα την προσοχή σας, ας δούμε τρόπους που μπορούμε να αυξήσουμε τις αποδόσεις της «κύριας κατοικίας» πέραν της ενοικίασής της ως τέτοια ή πώλησής της.

Το πρώτο πράγμα είναι να αποχαρακτηριστεί από «κύρια κατοικία» σε κάτι άλλο. Αυτό το άλλο μπορεί να είναι ως μια κατοικία κοινής συμβίωσης. Ένα παράδειγμα είναι ένα είδος φοιτητικής εστίας. Όσοι ζήσατε στο εξωτερικό ξέρετε πολύ καλά σε τι αναφέρομαι. Αντί να ενοικιάζετε ως φοιτητής μια φοιτητική εστία (ένα δωμάτιο) μόνος σας και να επωμίζεστε όλα τα έξοδα, τότε μοιράζεστε ένα σπίτι με άλλους όπου ο καθένας έχει το δικό του δωμάτιο και χρησιμοποιείτε από κοινού κουζίνα, σαλόνι και τις υπόλοιπες ανέσεις. Αυτή η άσκηση μπορεί να σας γλυτώνει χρήματα ως ενοικιαστή και επιπλέον σας δίνει καλύτερο επίπεδο ζωής, αφού έχετε πιο άνετο δωμάτιο, περισσότερο φως, λιγότερο αυστηρούς κανόνες, ενδεχομένως ένα κήπο για να κάνετε μπάρμπεκιου κ.λπ.

Ως ιδιοκτήτης της κατοικίας αυξάνετε κατακόρυφα το εισόδημά σας, επειδή ενοικιάζετε το σπίτι σας ανά δωμάτιο και μειώνετε το ρίσκο σας. Δεν διατρέχετε τον κίνδυνο να σας μείνει ο ενοικιαστής μέσα και να μη φεύγει, επειδή οι φοιτητές τελικά φεύγουν. Επιπλέον, οι γονείς τους θα είναι είτε συμβαλλόμενα μέρη στη συμφωνία ή εγγυητές των παιδιών τους. Στο πιο πάνω παράδειγμα, μια τέτοια μετατροπή μπορεί να σας προσφέρει εισόδημα μέχρι και €2.000/ μήνα ανεβάζοντας έτσι την (ακαθάριστη) απόδοσή σας στο 8%.

Ένας άλλος τρόπος είναι η ενοικίαση της κατοικίας ως κατάλυμα διακοπών. Εκεί έχετε την ευχέρεια να την ενοικιάζετε με την ημέρα. Εδώ και αν δεν έχετε να ανησυχείτε για τον αν δεν φεύγει ο ενοικιαστής, έχοντάς σας και απλήρωτο. Όμως αν τη διαχειριστείτε σωστά μπορεί να λαμβάνετε €4.000/ μήνα ανεβάζοντας την (ακαθάριστη) απόδοση σας στο 16%.

Φυσικά άλλα είναι τα έξοδα στην κάθε περίπτωση, και δεν είναι όλες οι κατοικίες που μπορούν να μετατραπούν προς τη μία ή την άλλη εναλλακτική χρήση, γι’ αυτό χρειάζεται ψάξιμο. Η ουσία όμως είναι πως μπορείτε να κάνετε τη ζωή σας πιο συναρπαστική.

ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ
Login with email
Login with Facebook

Άλλα άρθρα συγγραφέα

Του Ανδρέα Ανδρέου

Ανδρέας Ανδρέου: Τελευταία Ενημέρωση