ΚΛΕΙΣΙΜΟ
Loading...
ΚΛΕΙΣΙΜΟ
 

Ζούμε φούσκα που θα σπάσει;

Του Ανδρέα Ανδρέου

Του Ανδρέα Ανδρέου

Μέσα – μέσα εκφράζεται η άποψη πως ζούμε άλλη μια φούσκα στην αγορά ακινήτων και άρα αφού ζούμε μια τέτοια κατάσταση, κάποια στιγμή αυτό θα ξεφουσκώσει απότομα εξανεμίζοντας έτσι τα όποια κέρδη ή ακόμα χρεοκοπώντας κάποιους.

Αιτιολογείται μια τέτοια άποψη; Ας προσπαθήσουμε να το αναλύσουμε.

Για να υπάρχουν συνθήκες φούσκας θα πρέπει να παρατηρούνται ραγδαία αυξανόμενες τιμές. Και αυτό προκαλείται αφενός από τη μια πλευρά της εξίσωσης που είναι η προσφορά, όπου σε ένα τέτοιο ενδεχόμενο η προσφορά είναι εξαιρετικά περιορισμένη, και αφετέρου από την άλλη πλευρά της εξίσωσης σε όποια περίπτωση η ζήτηση είναι εξαιρετικά δυνατή.

Άρα ο συγκερασμός της εξαιρετικά δυνατής ζήτησης και της εξαιρετικά περιορισμένης προσφοράς προκαλούν εξαιρετικά μεγάλες πιέσεις στις τιμές προς τα πάνω. Αυτή η κατάσταση δημιουργεί το λεγόμενο «παζάρι πωλητών» · μιαν αγορά όπου ο πωλητής έχει τόση δύναμη που ορίζει τους όρους του παιχνιδιού και κερδίζει όσα περισσότερα μπορεί, εφόσον δεν υπάρχουν πολλές εναλλακτικές επιλογές για τον μέσο αγοραστή. Ο μέσος αγοραστής δε, αγοράζει ό,τι βρει σε ό,τι τιμή βρει, έχοντας και σαν κινητήρια δύναμη την εύκολη πρόσβαση σε χρηματοδότηση, είτε με δικά του χρήματα ή/ και με δανεισμό.

Αντιμετωπίζουμε σήμερα ένα τέτοιο φαινόμενο; Ας το αναλύσουμε περισσότερο.

Έχουμε εξαιρετικά μειωμένη προσφορά; Αν δούμε γύρω μας θα διαπιστώσουμε με χαρακτηριστική ευκολία ότι φυτρώνουν συνεχώς εργοτάξια. Εργοτάξια νέων πολυκατοικιών οικιστικών διαμερισμάτων, εργοτάξια νέων μονοκατοικιών και διπλοκατοικιών και αρκετά λιγότερα εργοτάξια νέων εμπορικών αναπτύξεων. Αυτό από μόνο του είναι μια ένδειξη πως νέα προσφορά υπάρχει. Έπειτα έχουμε αυτό που πολλοί πιπιλάνε συνέχεια: όλα αυτά τα «χιλιάδες ακίνητα» που παίρνουν μέσα οι τράπεζες έναντι χρεών. Αυτά είναι στοιχεία τα οποία δηλώνουν ξεκάθαρα πως δεν έχουμε συνθήκες εξαιρετικά περιορισμένης προσφοράς.

Έχουμε εξαιρετικά δυνατή ζήτηση; Αν παρακολουθείτε τα στοιχεία συναλλαγών που σας αναλύω κάθε μήνα, θα ξέρετε πως ο αριθμός συναλλαγών είναι μεγαλύτερος τώρα από ό,τι ήταν όχι μόνο το 2020 αλλά και συγκρινόμενος με το 2019. Και αυτό παρά το γεγονός ότι ακόμη η επισκεψιμότητα από ξένους στην χώρα μας φέτος είναι στο ένα τρίτο αυτής του 2019 πριν την πανδημία. Παρόλα αυτά, από τις ίδιες αναλύσεις φαίνεται πως η συνολική αξία των συναλλαγών είναι μικρότερη σε σχέση με πριν. Δηλαδή παρά το ότι γίνονται περισσότερες πωλήσεις, γίνονται περισσότερες μικρές σε αξία πωλήσεις. Άρα ο μέσος αγοραστής δεν απλώνει το χέρι του σε βαθμό που να δυσκολεύεται, αλλά βρίσκει εναλλακτικές λύσεις που είναι πιο φθηνές που ικανοποιούν τις επενδυτικές του προσδοκίες και επιδιώξεις. Αυτά τα στοιχεία δείχνουν πως ναι μεν έχουμε μια ζήτηση με δυναμική, αλλά δύσκολα μπορεί να χαρακτηριστεί εξαιρετικά δυνατή. Δεν βλέπουμε σειρές αγοραστών να στέκονται έξω από τα γραφεία επιχειρηματιών ανάπτυξης γης και να ζητάνε να αγοράσουν διαμερίσματα και να μην έχουν τι να τους δώσουν. Σπάνε μήπως τα τηλέφωνα; Τα τηλέφωνα σίγουρα χτυπάνε, αλλά δεν σπάνε.

Είδαμε πρόσφατα μιαν άλλη ανάλυση και πιο συγκεκριμένα, πως ο νέος δανεισμός για απόκτηση στέγης είναι επίσης σε αύξηση. Επιπλέον τα επιτόκια είναι σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Είναι αυτό ένδειξη πως ο κόσμος δανείζεται και αγοράζει ακίνητα χωρίς φειδώ που να ενισχύει το επιχείρημα της ύπαρξης φούσκας; Η απάντηση είναι και πάλι αρνητική. Παρόλο που και τα δύο στοιχεία περί νέου δανεισμού και επιτοκίων είναι απόλυτα αληθή, πρέπει να παραδεχτούμε πως με αυτά τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια που κανονικά ενθαρρύνουν την πιστωτική επέκταση, σε συνδυασμό με την μεγάλη ρευστότητα που υπάρχει στις τράπεζες, η χορήγηση νέων χρηματοδοτήσεων είναι πολύ χαμηλότερη από όσο κανονικά θα έπρεπε. Οι τράπεζες αφού κάηκαν, τώρα φυσάνε και του γιαουρτιού και υπολειτουργούν σε αυτόν τον τομέα που είναι και η κύρια τους οικονομική δραστηριότητα.

Άρα, εφόσον δεν έχουμε εξαιρετικά περιορισμένη προσφορά, ούτε εξαιρετικά δυνατή ζήτηση, αλλά ούτε και πρόσβαση σε αλόγιστο – εύκολο δανεισμό, δεν υπάρχει κανένα στοιχείο που να συνθέτει φούσκα.

Αντίθετα η αγορά λειτουργεί κατά ένα πολύ παράξενο τρόπο. Χαρακτηρίζεται από μια έντονη αναντιστοιχία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Η θετική εικόνα που παρατηρείται (για όσους το ψάχνουν) είναι αποτέλεσμα έντονων γεωγραφικών αλλά και τυπολογικών χαρακτηριστικών. Δηλαδή, αξιόλογα ακίνητα τα οποία βρίσκονται στις πιο περιζήτητες περιοχές «φεύγουν» πολύ γρήγορα σε βάρος μη αξιόλογων ακινήτων σε άλλες περιοχές ή ακόμη και εντός των ίδιων περιζήτητων περιοχών. Άρα ο μέσος αγοραστής ξέρει τι θέλει και αγοράζει πιο στοχευμένα. Αν ο πωλητής είναι αρκετά έξυπνος στο να του το παρέχει τότε εξασφαλίζει πώληση, αλλιώς του μένει στο ράφι, πράγμα που είναι ακριβώς το τι συμβαίνει με πολλά ακίνητα στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών: δεν ανταποκρίνονται στα θέλω της πλειοψηφίας των αγοραστών και άρα δεν πουλιούνται ακόμα και αν προσφέρονται σε «τιμές χώμα». Συνεπώς είναι θεωρητική η τοποθέτηση περί «χιλιάδων ακινήτων» που έχουν οι τράπεζες και που δυνητικά επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων όλων. Οι τράπεζες μπορούν να πουλήσουν μόνο όσα οι αγοραστές θέλουν να αγοράσουν και άρα ο αρνητικός επηρεασμός των τιμών από αυτήν την κατηγορία είναι απειροελάχιστος.

ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ
Login with email
Login with Facebook

Άλλα άρθρα συγγραφέα

Του Ανδρέα Ανδρέου

Ανδρέας Ανδρέου: Τελευταία Ενημέρωση