ΚΛΕΙΣΙΜΟ
Loading...
ΚΛΕΙΣΙΜΟ
 

Το κόμπλεξ της πολυτέλειας

Του Ανδρέα Ανδρέου

Του Ανδρέα Ανδρέου

«Luxury Houses» και «Πολυτελή Διαμερίσματα», μεταφρασμένα σε κάθε γλώσσα πιθανού επενδυτή, είναι διαφημιστικά σλόγκαν που βλέπουμε σχεδόν παντού γύρω μας. Δεν ξέρω γιατί υπάρχει τόση εμμονή με την «πολυτέλεια», επειδή αν το τι κρύβεται πίσω της είναι η πίστη πως αν κάτι βαφτιστεί «πολυτελές» αυτόματα αυξάνει το περιθώριο κέρδους μας επειδή θα ελκύσουμε πιο γρήγορα πελάτες και θα τους τα πουλήσουμε στις ψηλότερες τιμές, δεν είναι και το καλύτερο επιχειρηματικό μοντέλο που υπάρχει. Το θέμα είναι πως και οι αγοραστές σύρθηκαν σε αυτό τον χορό με πλύση εγκεφάλου πιστεύοντας πως αν δεν αγοράσουν κάτι «πολυτελές» θα θεωρηθούν παρακατιανοί.

Η «πολυτέλεια» είναι σε σεβαστό βαθμό υποκειμενική, παρόλο που υπάρχουν και απτά αντικειμενικά κριτήρια που την διαβαθμίζουν. Όπως καταλαβαίνετε, είναι σχεδόν απόλυτα σχετική. Άρα ο αγοραστής, που είναι και ο απόλυτος κριτής, πρέπει να το ψάχνει πολύ και να προβαίνει σε συγκρίσεις. Αν αποτέλεσμα της έρευνας είναι πως όλοι οι κατασκευαστές πάνω – κάτω προσφέρουν το ίδιο πράγμα, τότε και η «πολυτέλεια» πάνω – κάτω χάνει την αξία της.

Έρευνα δεν πρέπει να κάνει μόνο ο αγοραστής. Εξίσου σημαντικό – αν όχι σημαντικότερο – είναι να κάνει έρευνα σε βάθος και ο κατασκευαστής/ επιχειρηματίας ανάπτυξης γης. Η βάση μιας σωστής έρευνας είναι η διαπίστωση των πραγματικών αναγκών των τοπικών κοινωνιών στις οποίες υπάρχει πρόθεση δραστηριοποίησης. Και η κάθε περιοχή όπως πρέπει να είναι προφανές, έχει κάποια ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που την διαφοροποιούν από μια άλλη ή γιατί όχι, από πολλές άλλες.

Ποιοι είναι οι δείκτες που θα πρέπει κάποιος να ψάξει και να συνυπολογίσει πριν αρχίσει τις όποιες ενέργειες επενδύσεων;

Η πρώτη ένδειξη είναι η εργασία ή το αντίστροφο της, η ανεργία. Μια περιοχή που χαρακτηρίζεται από έντονους ρυθμούς οικονομικής δραστηριότητας και αυξημένης εργασίας, όπου ο κόσμος έχει δουλειά και που οι συνθήκες είναι τέτοιες που έλκουν επιπρόσθετα άτομα στην περιοχή για να εργαστούν, είναι καλές ενδείξεις για τα επίπεδα μισθών αλλά και για τα επίπεδα βραχυπρόθεσμης και μεσοπρόθεσμης ζήτησης με σκοπό τη στέγαση. Στον αντίποδα, περιοχές που χαρακτηρίζονται από ψηλά επίπεδα ανεργίας έχουν να πουν μια εντελώς διαφορετική ιστορία.

Η δεύτερη ένδειξη είναι η προσφορά. Αν η περιοχή χαρακτηρίζεται από περιορισμένη προσφορά τότε οι τιμές θα είναι ψηλές νοουμένου ότι η πρώτη ένδειξη πιο πάνω έχει θετικό πρόσημο. Αν από την άλλη βλέπουμε πως το τι προσφέρεται για πώληση είναι εκεί για παρατεταμένο χρονικό διάστημα, τότε είναι εμφανές πως κάτι πάει λάθος για την περιοχή που εξετάζουμε, αλλά ενδεχομένως και για τα ακίνητα που παρατηρούμε. Καλό είναι να εξετάζουμε όχι μόνο το διάστημα που κάτι είναι απούλητο αλλά να εξετάζουμε και το εύρος τιμών που προσφέρονται οι εναλλακτικές προτάσεις.

Η τρίτη ένδειξη είναι το πόσο προσιτές είναι οι τιμές. Αυτή είναι ίσως η πιο σημαντική παράμετρος για την οποία πολλοί πράττουν ελάχιστα εξαντλώντας τις όποιες έρευνες τους στις πρώτες δύο ενδείξεις πιο πάνω ή σε παραλλαγές τους. Το πόσο προσιτές είναι οι τιμές καθορίζεται από δυο – τρεις παραμέτρους: τις τιμές, το διαθέσιμο εισόδημα και τα επιτόκια.

Καλά και πώς το κάνουμε αυτό; Αν υπολογίσουμε το διάμεσο εισόδημα σε μια περιοχή και την διάμεση τιμή πώλησης στην ίδια περιοχή, τότε κάνουμε μια πολύ καλή αρχή. Αν το διάμεσο εισόδημα είναι ίσο ή μεγαλύτερο από τη διάμεση τιμή πώλησης, τότε σημαίνει πως οι τιμές είναι προσιτές. Αν το διάμεσο εισόδημα είναι μικρότερο από τη διάμεση τιμή πώλησης, τότε οι τιμές δεν είναι προσιτές. Αυτό θα μας δώσει μια καθαρή ένδειξη για το που θα πρέπει να τοποθετήσουμε το δικό μας προϊόν. Το ύψος των επιτοκίων έχει τη δική του σημασία. Ψηλά επιτόκια σημαίνει μικρότερο διαθέσιμο εισόδημα, σημαίνει πιο χαμηλές προσιτές τιμές. Τα χαμηλά επιτόκια σημαίνουν το αντίθετο.

Ο καθορισμός του σωστού προϊόντος εντός της αγοράς είναι που έχει σημασία και όχι το να συρόμαστε σε ένα παιχνίδι περί (δήθεν) πολυτέλειας. Και το σωστό προϊόν είναι αποτέλεσμα πρώτον, σωστών προδιαγραφών και δεύτερον, σωστής τιμολόγησης. Ανά τον κόσμο υπάρχουν χιλιάδες παραδείγματα από επιτυχημένους developers που ασχολούνται με την κατηγορία των προσιτών οικιστικών λύσεων και των λύσεων μεσαίας κατηγορίας και οι οποίοι δεν νιώθουν καμία ανάγκη να αυτοπροσδιοριστούν σαν developers πολυτελών οικιστικών λύσεων. Εδώ, γιατί πρέπει τα πράγματα να είναι διαφορετικά;

Όταν αποβάλουμε αυτό το κόμπλεξ – πωλητές και αγοραστές – τότε θα πρυτανεύσει ο σεβασμός προς τον πελάτη: τον φτωχό, τον μεσαίο και τον πλούσιο.

ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ
Login with email
Login with Facebook

Άλλα άρθρα συγγραφέα

Του Ανδρέα Ανδρέου

Ανδρέας Ανδρέου: Τελευταία Ενημέρωση